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Maison 6 pièces 93 m²

Bien expiré
VilleVierzon (18)
Surface93m²
Coût Total124 120€
Loyer Annuel8 826€
Rentabilité7.11%
Cashflow/mois+21€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 000 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 634,41 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vierzon Village - Petite maison de plain-pied

Au c?ur de Vierzon village, Maison de plain-pied avec un partie de 43m² et une de 50m² avec une possibilité de réunir pour faire une habitation de 93m², quelque petit travaux à prévoir.

Elle se compose d'une cuisine, un petit séjour, une salle de douche avec wc et une chambre.

Dans l'autre partie : une boutique, une arrière boutique, un atelier et une autre pièce.

Le tout sur un terrain d'environ 450m² avec un garage et une petite maisonnette avec climatisation.

Elle est proche hôpital, commerce et à 10min de la gare.

Possibilité de transformé pour faire 3 Type 2.

Pour toute question, n'hésité pas à nous contacté.

A visiter rapidement, contactez-nous pour organiser une visite M. Fabrice PEREZ [Coordonnées masquées] / [Coordonnées masquées] [Coordonnées masquées] PI 36 Boulevard Marcel Cachin 13500 MARTIGUES - RCS 813 936 721 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 1059BISPI113 Non soumis au DPE Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Vierzon
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18100
Coordonnées : 47.227245, 2.054918
Total : 124 120€
Prix d'acquisition : 59 000€
Travaux : 60 400€
Valeur du bien : 119 400€
Frais de notaire : 4 720€
Coût estimé : 4 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93m²
Loyer prédit : 7.91€/m²/mois
Fourchette : 6.35€ - 9.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 736€/mois
Loyer annuel estimé : 8826€/an
Fourchette totale : 590€ - 916€/mois
Fourchette annuelle : 7084€ - 10997€/an
Rentabilité brute :7.11%
Fourchette de rentabilité :5.71% - 8.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :124 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :605,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :35,17€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 640,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 533,83€
Coût de l'assurance :10 550,20€
Taxe foncière : 882,62€/an
Soit par mois : 73,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 735,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 714,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :21,29€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 93 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste, y compris placards, plan de travail, évier, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambre avec murs moisis nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: salon (environ 15 m², estimation)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises suffisantes
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie, remplacement si nécessaire
Quantité: toute la plomberie
Raison: Assurer le bon fonctionnement des évacuations et de l'eau potable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 400 €(649 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:9 500€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:6 800€
    Rénovation chambre: 12 m² × 500€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 800€
  • Salon:10 200€
    Rénovation salon: 15 m² × 600€/m² = 9000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Électricité générale:400€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 600€ = 600€, Main d'œuvre: 400€
  • Plomberie générale:1 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation complète × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vierzon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 736 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 826 €/an
Calcul : 736 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 994 €/an
Base de calcul : Emprunt de 124 120 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 422 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 883 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 698 €
Revenus locatifs : +8 826 €
Charges déductibles : -65 698 €
Résultat foncier Année 1 : -56 872 €(Déficit de 56 872 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 472 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 298 €/an
Revenus locatifs : +8 826 €
Charges déductibles : -5 298 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 528 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35472.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350 €(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 826 €65 702 €3 998 €-56 876 €21 400 €35 476 €35 476 €
29 003 €5 194 €3 890 €3 808 €--31 668 €
39 183 €5 083 €3 778 €4 100 €--27 567 €
49 366 €4 967 €3 662 €4 399 €--23 168 €
59 554 €4 848 €3 543 €4 706 €--18 462 €
69 745 €4 725 €3 420 €5 020 €--13 442 €
79 940 €4 597 €3 293 €5 342 €--8 099 €
810 139 €4 466 €3 161 €5 673 €--2 427 €
910 341 €4 330 €3 025 €6 011 €---
1010 548 €4 190 €2 885 €6 358 €---
1110 759 €4 045 €2 740 €6 714 €---
1210 974 €3 895 €2 590 €7 079 €---
1311 194 €3 740 €2 436 €7 454 €---
1411 418 €3 580 €2 276 €7 837 €---
1511 646 €3 415 €2 111 €8 231 €---
1611 879 €3 245 €1 940 €8 634 €---
1712 116 €3 068 €1 764 €9 048 €---
1812 359 €2 886 €1 582 €9 473 €---
1912 606 €2 698 €1 394 €9 908 €---
2012 858 €2 504 €1 199 €10 354 €---
2113 115 €2 303 €998 €10 812 €---
2213 378 €2 096 €791 €11 282 €---
2313 645 €1 881 €577 €11 764 €---
2413 918 €1 660 €355 €12 258 €---
2514 196 €1 431 €127 €12 765 €---
TOTAL282 706 €150 550 €57 534 €132 156 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 132 156 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 826 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 854 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 854 €-6 420 €+8 274 €
2+1 854 €0 €+1 854 €
3+1 854 €0 €+1 854 €
4+1 854 €0 €+1 854 €
5+1 854 €0 €+1 854 €
6+1 854 €0 €+1 854 €
7+1 854 €0 €+1 854 €
8+1 854 €0 €+1 854 €
9+1 854 €+1 075 €+779 €
10+1 854 €+1 908 €-54 €
11+1 854 €+2 014 €-160 €
12+1 854 €+2 124 €-270 €
13+1 854 €+2 236 €-382 €
14+1 854 €+2 351 €-497 €
15+1 854 €+2 469 €-615 €
16+1 854 €+2 590 €-736 €
17+1 854 €+2 714 €-860 €
18+1 854 €+2 842 €-988 €
19+1 854 €+2 972 €-1 118 €
20+1 854 €+3 106 €-1 252 €
21+1 854 €+3 244 €-1 390 €
22+1 854 €+3 385 €-1 531 €
23+1 854 €+3 529 €-1 675 €
24+1 854 €+3 677 €-1 823 €
25+1 854 €+3 830 €-1 976 €
Total+46 350 €+39 647 €+6 703 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 254 jours
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