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Vente 3 gîtes

Bien expiré
VilleTrégourez (29)
Surface464m²
Coût Total523 900€
Loyer Annuel46 632€
Rentabilité8.90%
Cashflow/mois+786€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 450 000 €
Surface : 464 m²
Prix au m² : 969,83 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 18
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Idéalement situé, je vous propose à la vente ce superbe corps de ferme rénové en 2008, en fond d'impasse sans voisinage. (464M2 SOL), composé de 3 gîtes sur un terrain de 4470 m2. Maison principale : grande pièce de vie, cuisine fermée, salle d'eau et WC séparé, à l'étage 4 chambres, salle de bain et wc séparé. + dépendance Petit gîte : Grande pièce de vie, cuisine fermée, salle d'eau et WC séparé, à l'étage: 3 chambres , mezzanine et WC.( petit débarras pignon maison) Gîte arrrière : rez de jardin, grande pièce de vie, cuisine ouverte, 1 chambre, salle de bain et wc séparé. Rez de chaussée : 3 chambres, dressing, salle d'eau et wc séparé. ( hangar fermé)

  • Jardin et terrasses.
  • 6 places de parking et plus
  • Exposition sud La propriété est située dans un environnement calme et verdoyant, à proximité des commodités. Chauffage électrique. Classe énergie D - Classe climat B. 450000 euros Une opportunité à ne pas manquer ! Contactez-moi pour organiser une visite.
Ville : Trégourez
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29970
Coordonnées : 48.118030, -3.893880
Total : 523 900€
Prix d'acquisition : 450 000€
Travaux : 37 900€
Valeur du bien : 487 900€
Frais de notaire : 36 000€
Coût estimé : 36 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 464m²
Loyer prédit : 8.37€/m²/mois
Fourchette : 6.55€ - 10.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 3886€/mois
Loyer annuel estimé : 46632€/an
Fourchette totale : 3041€ - 4966€/mois
Fourchette annuelle : 36487€ - 59597€/an
Rentabilité brute :8.90%
Fourchette de rentabilité :6.96% - 11.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 134,65 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :526 478 €
Prix d'achat :450 000 €
Décote à l'achat :-76 478€ (-14.5%)
Marge achat-revente :2 578€ (0.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :523 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 558,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :152,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 711,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :243 676,46€
Coût de l'assurance :45 841,25€
Taxe foncière : 4 663,18€/an
Soit par mois : 388,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 885,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 099,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :785,99€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par une pompe à chaleur air/eau
Quantité: 1 système pour 464 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 464 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine de 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant des travaux
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise à jour de l'éclairage
Quantité: salon de 25 m²
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant des travaux
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des 4 chambres avec peinture et vérification de l'électricité
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 900 €(82 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système: 1 système × 12000€ = 12000€ (Pompe à chaleur air/eau, prix moyen 2025 incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau: 1 système × 3500€ = 3500€ (Chauffe-eau thermodynamique, prix moyen 2025 incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 500€/m² = 5000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (prix moyen 2025 incluant main d'œuvre)
  • Salon:2 000€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (Peinture, prix moyen 2025 incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Rafraîchissement 4 chambres: 48 m² × 50€/m² = 2400€ (Peinture, prix moyen 2025 incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Trégourez (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 886 €/mois
Revenus locatifs annuels : 46 632 €/an
Calcul : 3 886 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 16 910 €/an
Base de calcul : Emprunt de 523 900 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 834 €/an
Calcul : 153 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 663 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 306 €
Revenus locatifs : +46 632 €
Charges déductibles : -61 306 €
Résultat foncier Année 1 : -14 675 €(Déficit de 14 675 €)
Imputable sur revenu global : 14 675 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 23 406 €/an
Revenus locatifs : +46 632 €
Charges déductibles : -23 406 €
Résultat foncier Années 2+ : 23 225 €/an
Prix d'achat du bien : 450 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 292 500 €(65% de 450 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 636 €/an
Calcul : 292 500 € × 3,636% = 10 636 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
146 632 €61 323 €16 926 €-14 691 €14 691 €--
247 564 €22 966 €16 469 €24 599 €---
348 516 €22 493 €15 996 €26 022 €---
449 486 €22 005 €15 508 €27 481 €---
550 476 €21 501 €15 004 €28 975 €---
651 485 €20 980 €14 483 €30 506 €---
752 515 €20 441 €13 944 €32 074 €---
853 565 €19 885 €13 388 €33 680 €---
954 637 €19 310 €12 813 €35 326 €---
1055 729 €18 716 €12 219 €37 013 €---
1156 844 €18 103 €11 606 €38 741 €---
1257 981 €17 469 €10 972 €40 512 €---
1359 140 €16 814 €10 317 €42 327 €---
1460 323 €16 137 €9 640 €44 186 €---
1561 530 €15 438 €8 941 €46 092 €---
1662 760 €14 716 €8 219 €48 045 €---
1764 015 €13 969 €7 472 €50 046 €---
1865 296 €13 198 €6 701 €52 098 €---
1966 602 €12 401 €5 905 €54 200 €---
2067 934 €11 578 €5 081 €56 356 €---
2169 292 €10 728 €4 231 €58 565 €---
2270 678 €9 849 €3 352 €60 829 €---
2372 092 €8 941 €2 444 €63 151 €---
2473 534 €8 003 €1 506 €65 531 €---
2575 004 €7 034 €537 €67 971 €---
TOTAL1 493 631 €443 997 €243 676 €1 049 633 €14 691 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 407 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 049 633 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 46 632 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 793 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 793 €-4 407 €+14 200 €
2+9 793 €+7 380 €+2 413 €
3+9 793 €+7 807 €+1 986 €
4+9 793 €+8 244 €+1 549 €
5+9 793 €+8 693 €+1 100 €
6+9 793 €+9 152 €+641 €
7+9 793 €+9 622 €+171 €
8+9 793 €+10 104 €-311 €
9+9 793 €+10 598 €-805 €
10+9 793 €+11 104 €-1 311 €
11+9 793 €+11 622 €-1 829 €
12+9 793 €+12 154 €-2 361 €
13+9 793 €+12 698 €-2 905 €
14+9 793 €+13 256 €-3 463 €
15+9 793 €+13 828 €-4 035 €
16+9 793 €+14 413 €-4 620 €
17+9 793 €+15 014 €-5 221 €
18+9 793 €+15 629 €-5 836 €
19+9 793 €+16 260 €-6 467 €
20+9 793 €+16 907 €-7 114 €
21+9 793 €+17 569 €-7 776 €
22+9 793 €+18 249 €-8 456 €
23+9 793 €+18 945 €-9 152 €
24+9 793 €+19 659 €-9 866 €
25+9 793 €+20 391 €-10 598 €
Total+244 825 €+314 890 €+-70 065 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 166 jours
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