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Vente 3 gîtes

VilleTrégourez (29)
Surface464
Coût Total523 900
Loyer Annuel46 632
Rentabilité8.90%
Cashflow/mois+786
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 450 000 €
Surface : 464 m²
Prix au m² : 969,83 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 18
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Idéalement situé, je vous propose à la vente ce superbe corps de ferme rénové en 2008, en fond d'impasse sans voisinage. (464M2 SOL), composé de 3 gîtes sur un terrain de 4470 m2. Maison principale : grande pièce de vie, cuisine fermée, salle d'eau et WC séparé, à l'étage 4 chambres, salle de bain et wc séparé. + dépendance Petit gîte : Grande pièce de vie, cuisine fermée, salle d'eau et WC séparé, à l'étage: 3 chambres , mezzanine et WC.( petit débarras pignon maison) Gîte arrrière : rez de jardin, grande pièce de vie, cuisine ouverte, 1 chambre, salle de bain et wc séparé. Rez de chaussée : 3 chambres, dressing, salle d'eau et wc séparé. ( hangar fermé)

  • Jardin et terrasses.
  • 6 places de parking et plus
  • Exposition sud La propriété est située dans un environnement calme et verdoyant, à proximité des commodités. Chauffage électrique. Classe énergie D - Classe climat B. 450000 euros Une opportunité à ne pas manquer ! Contactez-moi pour organiser une visite.
Ville : Trégourez
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29970
Coordonnées : 48.118030, -3.893880
Total : 523 900
Prix d'acquisition : 450 000
Travaux : 37 900
Valeur du bien : 487 900
Frais de notaire : 36 000
Coût estimé : 36 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 464
Loyer prédit : 8.37€/m²/mois
Fourchette : 6.55€ - 10.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 3886€/mois
Loyer annuel estimé : 46632€/an
Fourchette totale : 3041€ - 4966€/mois
Fourchette annuelle : 36487€ - 59597€/an
Rentabilité brute :8.90%
Fourchette de rentabilité :6.96% - 11.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 134,65 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :526 478
Prix d'achat :450 000
Décote à l'achat :-76 478 (-14.5%)
Marge achat-revente :2 578€ (0.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :523 900
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 558,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :152,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 711,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :243 676,46
Coût de l'assurance :45 841,25
Taxe foncière : 4 663,18€/an
Soit par mois : 388,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 885,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 099,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :785,99€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par une pompe à chaleur air/eau
Quantité: 1 système pour 464 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 464 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine de 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant des travaux
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise à jour de l'éclairage
Quantité: salon de 25 m²
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant des travaux
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des 4 chambres avec peinture et vérification de l'électricité
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 900(82 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Remplacement système: 1 système × 12000€ = 12000€ (Pompe à chaleur air/eau, prix moyen 2025 incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Installation chauffe-eau: 1 système × 3500€ = 3500€ (Chauffe-eau thermodynamique, prix moyen 2025 incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 500€/m² = 5000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (prix moyen 2025 incluant main d'œuvre)
  • Salon:2 000
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (Peinture, prix moyen 2025 incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 400
    Rafraîchissement 4 chambres: 48 m² × 50€/m² = 2400€ (Peinture, prix moyen 2025 incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Trégourez (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 886 €/mois
Revenus locatifs annuels : 46 632 €/an
Calcul : 3 886 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 16 910 €/an
Base de calcul : Emprunt de 523 900 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 834 €/an
Calcul : 153 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 663 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 306
Revenus locatifs : +46 632
Charges déductibles : -61 306
Résultat foncier Année 1 : -14 675(Déficit de 14 675 €)
Imputable sur revenu global : 14 675
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 23 406 €/an
Revenus locatifs : +46 632
Charges déductibles : -23 406
Résultat foncier Années 2+ : 23 225 €/an
Prix d'achat du bien : 450 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 292 500(65% de 450 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 636 €/an
Calcul : 292 500 € × 3,636% = 10 636
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
146 63261 32316 926-14 69114 691 €--
247 56422 96616 46924 599---
348 51622 49315 99626 022---
449 48622 00515 50827 481---
550 47621 50115 00428 975---
651 48520 98014 48330 506---
752 51520 44113 94432 074---
853 56519 88513 38833 680---
954 63719 31012 81335 326---
1055 72918 71612 21937 013---
1156 84418 10311 60638 741---
1257 98117 46910 97240 512---
1359 14016 81410 31742 327---
1460 32316 1379 64044 186---
1561 53015 4388 94146 092---
1662 76014 7168 21948 045---
1764 01513 9697 47250 046---
1865 29613 1986 70152 098---
1966 60212 4015 90554 200---
2067 93411 5785 08156 356---
2169 29210 7284 23158 565---
2270 6789 8493 35260 829---
2372 0928 9412 44463 151---
2473 5348 0031 50665 531---
2575 0047 03453767 971---
TOTAL1 493 631443 997243 6761 049 63314 691Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 407
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 049 633
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 46 632 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 793 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 793-4 407+14 200
2+9 793+7 380+2 413
3+9 793+7 807+1 986
4+9 793+8 244+1 549
5+9 793+8 693+1 100
6+9 793+9 152+641
7+9 793+9 622+171
8+9 793+10 104-311
9+9 793+10 598-805
10+9 793+11 104-1 311
11+9 793+11 622-1 829
12+9 793+12 154-2 361
13+9 793+12 698-2 905
14+9 793+13 256-3 463
15+9 793+13 828-4 035
16+9 793+14 413-4 620
17+9 793+15 014-5 221
18+9 793+15 629-5 836
19+9 793+16 260-6 467
20+9 793+16 907-7 114
21+9 793+17 569-7 776
22+9 793+18 249-8 456
23+9 793+18 945-9 152
24+9 793+19 659-9 866
25+9 793+20 391-10 598
Total+244 825+314 890+-70 065
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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