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Maison de village

Bien expiré
VilleCoursan (11)
Surface112
Coût Total174 570
Loyer Annuel10 674
Rentabilité6.11%
Cashflow/mois-114
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 126 500 €
Surface : 112 m²
Prix au m² : 1 129,46 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Description Je vous propose cette maison de 112 m² entièrement rénovée (fenêtres Pvc double vitrage avec volets roulants électriques, planchers, électricité totalement refaite isolation des murs, sanitaires,etc....Elle a été construite en 1920 et se situe à Coursan. Cette maison de 2 étages comprend 2 chambres et 1 salle de bain. La maison a été rénovée.

  • Bon état général
  • Maison de ville, mitoyenne et individuelle avec au rdc une grande pièce à vivre séjour cuisine équipée wc buanderie et débarras 1° deux grandes chambres avec placards et salle d'eau et WC Dernier étage un grenier aménagé de 45m2 qui vous laissera libre court à vos envies
  • c'est une construction ancienne L'orientation de la maison est au sud-est. Chauffage électrique. Classe énergie D - Classe climat B. Une belle opportunité à saisir ! Contactez-moi pour plus d'informations ou pour organiser une visite.
Ville : Coursan
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11110
Coordonnées : 43.233190, 3.058950
Total : 174 570
Prix d'acquisition : 126 500
Travaux : 37 950
Valeur du bien : 164 450
Frais de notaire : 10 120
Coût estimé : 10 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 112
Loyer prédit : 7.94€/m²/mois
Fourchette : 6.09€ - 10.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 890€/mois
Loyer annuel estimé : 10674€/an
Fourchette totale : 682€ - 1159€/mois
Fourchette annuelle : 8189€ - 13914€/an
Rentabilité brute :6.11%
Fourchette de rentabilité :4.69% - 7.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :174 570
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :861,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :52,37€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 914,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 974,43
Coût de l'assurance :15 711,30
Taxe foncière : 1 067,43€/an
Soit par mois : 88,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 889,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 003,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-113,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée
Mention explicite de la classe énergétique D

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 112 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface grenier de 45 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de la robinetterie dans la salle de bain
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 950(339 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:1 800
    Isolation combles: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:1 000
    Peinture salle de bain: 5 m² × 200€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 400
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:750
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Coursan (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 890 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 674 €/an
Calcul : 890 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 808 €/an
Base de calcul : Emprunt de 174 570 à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 628 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 067 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 950
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 454
Revenus locatifs : +10 674
Charges déductibles : -45 454
Résultat foncier Année 1 : -34 779(Déficit de 34 779 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 379
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 504 €/an
Revenus locatifs : +10 674
Charges déductibles : -7 504
Résultat foncier Années 2+ : 3 171 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13379.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 126 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 82 225(65% de 126 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 990 €/an
Calcul : 82 225 € × 3,636% = 2 990
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 67445 4595 813-34 78521 400 €13 385 €13 385 €
210 8887 3545 6593 533--9 852 €
311 1067 1945 4983 911--5 940 €
411 3287 0285 3324 299--1 641 €
511 5546 8575 1614 697---
611 7856 6804 9845 106---
712 0216 4964 8005 525---
812 2616 3074 6115 955---
912 5076 1104 4146 396---
1012 7575 9084 2126 849---
1113 0125 6984 0027 314---
1213 2725 4813 7857 791---
1313 5385 2563 5608 281---
1413 8085 0243 3288 784---
1514 0854 7843 0889 300---
1614 3664 5362 8409 830---
1714 6544 2792 58310 374---
1814 9474 0142 31810 933---
1915 2463 7392 04311 507---
2015 5513 4551 75912 096---
2115 8623 1611 46512 700---
2216 1792 8571 16213 321---
2316 5022 54384713 959---
2416 8322 21852214 614---
2517 1691 88218615 287---
TOTAL341 902164 32283 974177 58121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 177 581
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 674 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 242 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 242-6 420+8 662
2+2 2420+2 242
3+2 2420+2 242
4+2 2420+2 242
5+2 242+917+1 325
6+2 242+1 532+710
7+2 242+1 657+585
8+2 242+1 786+456
9+2 242+1 919+323
10+2 242+2 055+187
11+2 242+2 194+48
12+2 242+2 337-95
13+2 242+2 484-242
14+2 242+2 635-393
15+2 242+2 790-548
16+2 242+2 949-707
17+2 242+3 112-870
18+2 242+3 280-1 038
19+2 242+3 452-1 210
20+2 242+3 629-1 387
21+2 242+3 810-1 568
22+2 242+3 996-1 754
23+2 242+4 188-1 946
24+2 242+4 384-2 142
25+2 242+4 586-2 344
Total+56 050+53 274+2 776
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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