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Détails du bien

VilleChâlons-en-Champagne (51)
Surface101m²
Coût Total216 808€
Loyer Annuel11 432€
Rentabilité5.27%
Cashflow/mois-603€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 152 600 €
Surface : 101 m²
Prix au m² : 1 510,89 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Mandat exclusif

MANDAT N° 5906 : CHALONS-EN-CHAMPAGNE Bel appartement de 4 pièces, 101 m² habitable, proche Porte Sainte Croix. Grande pièce de vie lumineuse avec balcon, 1 grande cuisine, 2 chambres avec placards, dont une parentale avec salle de douche, 1 salle de bain et W.C séparé. Situé dans une résidence sécurisée, au 1er étage avec ascenseur. Le plus, 1 garage et 1 cave viennent compléter ce bien. Prix : 152 600 € Situé dans copropriété de 32 lots Charges moyennes annuelles : 4 056 € Pas de procédure en cours Classe énergie : D Coût Energétique: Entre 1 220 € et 1 690€ Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://public.eraimmobilier.com/assets/nas-era/EIM08/agency/bareme.pdf

Ville : Châlons-en-Champagne
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51000
Coordonnées : 48.956622, 4.362885
Total : 216 808€
Prix d'acquisition : 152 600€
Travaux : 52 000€
Valeur du bien : 204 600€
Frais de notaire : 12 208€
Coût estimé : 12 208€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 101m²
Loyer prédit : 9.43€/m²/mois
Fourchette : 7.43€ - 11.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 953€/mois
Loyer annuel estimé : 11432€/an
Fourchette totale : 750€ - 1210€/mois
Fourchette annuelle : 9003€ - 14515€/an
Rentabilité brute :5.27%
Fourchette de rentabilité :4.15% - 6.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 482,35 €/m²
Basé sur :351 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :149 717 €
Prix d'achat :152 600 €
Décote à l'achat :+2 883€ (+1.9%)
Marge achat-revente :-67 091€ (-44.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :216 808€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 058,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :63,24€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 122,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 841,77€
Coût de l'assurance :18 970,70€
Taxe foncière : 1 143,15€/an
Soit par mois : 95,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 338,00€/mois
Soit par an : 4 056,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 952,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 555,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-602,70€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 1 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 101 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris les placards et le plan de travail
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise à jour du carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 000 €(515 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:13 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1200€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châlons-en-Champagne (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 953 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 432 €/an
Calcul : 953 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 998 €/an
Base de calcul : Emprunt de 216 808 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 759 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 143 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 056 €/an
Calcul : 338 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 956 €
Revenus locatifs : +11 432 €
Charges déductibles : -64 956 €
Résultat foncier Année 1 : -53 524 €(Déficit de 53 524 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 124 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 956 €/an
Revenus locatifs : +11 432 €
Charges déductibles : -12 956 €
Résultat foncier Années 2+ : -1 524 €/an(Déficit de 1 524 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32124.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 152 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 99 190 €(65% de 152 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 607 €/an
Calcul : 99 190 € × 3,636% = 3 607 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 432 €64 963 €7 005 €-53 531 €21 400 €32 131 €32 131 €
211 660 €12 773 €6 815 €-1 113 €1 113 €-32 131 €
311 893 €12 578 €6 620 €-685 €685 €-32 131 €
412 131 €12 376 €6 418 €-245 €245 €-32 131 €
512 374 €12 167 €6 209 €207 €--31 924 €
612 621 €11 951 €5 993 €670 €--31 254 €
712 874 €11 729 €5 771 €1 145 €--30 109 €
813 131 €11 498 €5 540 €1 633 €--28 477 €
913 394 €11 261 €5 303 €2 133 €--26 343 €
1013 662 €11 015 €5 057 €2 647 €--23 696 €
1113 935 €10 761 €4 803 €3 174 €--20 522 €
1214 214 €10 499 €4 541 €3 715 €---
1314 498 €10 228 €4 270 €4 270 €---
1414 788 €9 947 €3 989 €4 840 €---
1515 084 €9 658 €3 700 €5 426 €---
1615 385 €9 359 €3 401 €6 026 €---
1715 693 €9 050 €3 092 €6 643 €---
1816 007 €8 731 €2 773 €7 276 €---
1916 327 €8 401 €2 443 €7 926 €---
2016 654 €8 061 €2 103 €8 593 €---
2116 987 €7 709 €1 751 €9 278 €---
2217 326 €7 345 €1 387 €9 981 €---
2317 673 €6 969 €1 011 €10 703 €---
2418 026 €6 581 €623 €11 445 €---
2518 387 €6 180 €222 €12 207 €---
TOTAL366 155 €301 791 €100 842 €64 364 €23 442 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 7 033 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 64 364 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 432 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 401 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 401 €-6 420 €+8 821 €
2+2 401 €-334 €+2 735 €
3+2 401 €-205 €+2 606 €
4+2 401 €-73 €+2 474 €
5+2 401 €0 €+2 401 €
6+2 401 €0 €+2 401 €
7+2 401 €0 €+2 401 €
8+2 401 €0 €+2 401 €
9+2 401 €0 €+2 401 €
10+2 401 €0 €+2 401 €
11+2 401 €0 €+2 401 €
12+2 401 €+1 115 €+1 286 €
13+2 401 €+1 281 €+1 120 €
14+2 401 €+1 452 €+949 €
15+2 401 €+1 628 €+773 €
16+2 401 €+1 808 €+593 €
17+2 401 €+1 993 €+408 €
18+2 401 €+2 183 €+218 €
19+2 401 €+2 378 €+23 €
20+2 401 €+2 578 €-177 €
21+2 401 €+2 783 €-382 €
22+2 401 €+2 994 €-593 €
23+2 401 €+3 211 €-810 €
24+2 401 €+3 434 €-1 033 €
25+2 401 €+3 662 €-1 261 €
Total+60 025 €+25 466 €+34 559 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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