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Détails du bien

Bien expiré
VilleBourganeuf (23)
Surface100
Coût Total151 589
Loyer Annuel9 350
Rentabilité6.17%
Cashflow/mois-99
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 82 397 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 823,97 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Fiche Id-SLG178658 : A BOURGANEUF - maison de 4 pièces sur sous-sol - une cuisine - un salon - 3 chambres - une salle de bains - un WC. Terrain de 290m². Possibilité d'avoir plus de terrain. Honoraires inclus de 9.28% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 75 397 euros. Classe énergie G - Classe climat C Logement à consommation énergétique excessive. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 40

  • Mentions légales : Proposé à la vente à 82397 Euros (Dont 9.28% TTC d'honoraires à la charge de l'acquéreur, soit un prix hors honoraires de 75397 Euros) - DPE réalisé le : 05/09/2024 - Classe-Energie G : 544 kWh.m2.an - Logement à consommation énergétique excessive - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard compris entre 4080 et 5560 Euros - Affaire suivie par Mme SARAH LANDRIN (Agent immobilier - Responsable) - Reseau Immo-Diffusion Chateauneuf La Foret - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat (Appel gratuit ou prix d'une communication locale)
Ville : Bourganeuf
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23400
Total : 151 589
Prix d'acquisition : 82 397
Travaux : 62 600
Valeur du bien : 144 997
Frais de notaire : 6 592
Coût estimé : 6 592
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100
Loyer prédit : 7.79€/m²/mois
Fourchette : 6.21€ - 9.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 779€/mois
Loyer annuel estimé : 9350€/an
Fourchette totale : 621€ - 977€/mois
Fourchette annuelle : 7453€ - 11729€/an
Rentabilité brute :6.17%
Fourchette de rentabilité :4.92% - 7.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 589
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :756,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :44,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 800,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 347,04
Coût de l'assurance :13 264,04
Taxe foncière : 934,96€/an
Soit par mois : 77,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 779,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 878,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-99,44€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 544 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 100 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation pour 100 m²)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les 3 chambres (parquet ou stratifié)
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 600(626 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Isolation:5 400
    Isolation toiture/combles: 100 m² × 54€/m² = 5400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 900€ = 10800€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 160
    Revêtement de sol: 36 m² × 60€/m² = 2160€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 440
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourganeuf (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 779 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 350 €/an
Calcul : 779 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 194 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 589 à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 531 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 935 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 259
Revenus locatifs : +9 350
Charges déductibles : -69 259
Résultat foncier Année 1 : -59 910(Déficit de 59 910 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 510
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 659 €/an
Revenus locatifs : +9 350
Charges déductibles : -6 659
Résultat foncier Années 2+ : 2 690 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38509.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 82 397
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 558(65% de 82 397 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 948 €/an
Calcul : 53 558 € × 3,636% = 1 948
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 35069 2645 199-59 91521 400 €38 515 €38 515 €
29 5376 5285 0623 009--35 506 €
39 7276 3864 9213 341--32 164 €
49 9226 2394 7743 682--28 482 €
510 1206 0884 6224 033--24 449 €
610 3235 9314 4654 392--20 057 €
710 5295 7684 3034 761--15 296 €
810 7405 6004 1345 140--10 156 €
910 9555 4253 9605 529--4 627 €
1011 1745 2453 7795 929---
1111 3975 0583 5936 339---
1211 6254 8653 3996 760---
1311 8584 6653 1997 193---
1412 0954 4572 9927 637---
1512 3374 2432 7778 094---
1612 5834 0212 5558 563---
1712 8353 7912 3259 044---
1813 0923 5532 0879 539---
1913 3543 3061 84110 047---
2013 6213 0511 58610 570---
2113 8932 7871 32111 106---
2214 1712 5131 04811 657---
2314 4542 23076512 224---
2414 7431 93747212 806---
2515 0381 63416813 404---
TOTAL299 472174 58575 347124 88721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 124 887
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 350 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 963 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 963-6 420+8 383
2+1 9630+1 963
3+1 9630+1 963
4+1 9630+1 963
5+1 9630+1 963
6+1 9630+1 963
7+1 9630+1 963
8+1 9630+1 963
9+1 9630+1 963
10+1 963+391+1 572
11+1 963+1 902+61
12+1 963+2 028-65
13+1 963+2 158-195
14+1 963+2 291-328
15+1 963+2 428-465
16+1 963+2 569-606
17+1 963+2 713-750
18+1 963+2 862-899
19+1 963+3 014-1 051
20+1 963+3 171-1 208
21+1 963+3 332-1 369
22+1 963+3 497-1 534
23+1 963+3 667-1 704
24+1 963+3 842-1 879
25+1 963+4 021-2 058
Total+49 075+37 466+11 609
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 205 jours
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