Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement T2

Bien expiré
VilleAucamville (31)
Surface125m²
Coût Total176 250€
Loyer Annuel22 233€
Rentabilité12.61%
Cashflow/mois+784€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 155 000 €
Surface : 125 m²
Prix au m² : 1 240 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vend appartement T2 de 44m² entièrement refait à neuf en RDC d’une résidence sécurisée de 2 niveaux. L’entrée vous amène sur une cuisine équipée (four, plaques induction, hotte, rangements) et ouverte sur le séjour pour une superficie totale de 21m². Il comprend également une chambre de 12,35m² avec placards intégrés. La salle de bain se compose d’une baignoire, un sèche serviette et une simple vasque avec rangements. Un wc séparé avec étagères murales complète cet appartement.

Les + de ce bien :

  • chauffe eau 100L neuf (changé en 2025)
  • pompe à chaleur air/air réversible récente (2024)

Vous bénéficierez d’une terrasse couverte de 18m² ainsi que d’un grand jardin de 125m² avec une clôture toute neuve !

Vous disposerez également de 2 places de parking privatives.

DPE : C GES : A Fait le 8 septembre 2025

Charges de copropriétés annuelles : environ 800€ Taxe foncière : 957€ (2024)

Particulier seulement - Agence s’abstenir s’il vous plaît, merci !

💰 Prix : 155 000€

Ville : Aucamville
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31140
Coordonnées : 43.667450, 1.431830
Total : 176 250€
Prix d'acquisition : 155 000€
Travaux : 8 850€
Valeur du bien : 163 850€
Frais de notaire : 12 400€
Coût estimé : 12 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 125m²
Loyer prédit : 14.82€/m²/mois
Fourchette : 13.02€ - 16.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 1853€/mois
Loyer annuel estimé : 22233€/an
Fourchette totale : 1628€ - 2109€/mois
Fourchette annuelle : 19536€ - 25302€/an
Rentabilité brute :12.61%
Fourchette de rentabilité :11.08% - 14.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :176 250€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :871,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :51,41€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 922,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 064,02€
Coût de l'assurance :15 421,87€
Taxe foncière : 957,00€/an
Soit par mois : 79,75€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 66,67€/mois
Soit par an : 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 852,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 068,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :783,86€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire, du lavabo et du WC, ainsi que du carrelage des murs et du sol
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 3/5 visible - salle de bain avec quelques signes d'usure
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Peinture des murs et du plafond, ainsi que la mise aux normes de l'électricité (prises, éclairage)
Quantité: environ 25 m²
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 850 €(71 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Baignoire:3 100€
    Baignoire: 1 × 1200€ = 1200€, Lavabo: 1 × 400€ = 400€, WC: 1 × 300€ = 300€, Carrelage murs: 6 m² × 50€/m² = 300€, Carrelage sol: 6 m² × 50€/m² = 300€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain - Plomberie:2 000€
    Plomberie salle de bain: 1 × 1500€ = 1500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon - Peinture et Électricité:3 750€
    Peinture murs: 25 m² × 30€/m² = 750€, Mise aux normes électricité: 25 m² × 100€/m² = 2500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aucamville. Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: -1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 853 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 233 €/an
Calcul : 1 853 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 881 €/an
Base de calcul : Emprunt de 176 250 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 617 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 957 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 800 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 105 €
Revenus locatifs : +22 233 €
Charges déductibles : -17 105 €
Résultat foncier Année 1 : 5 128 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 255 €/an
Revenus locatifs : +22 233 €
Charges déductibles : -8 255 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 978 €/an
Prix d'achat du bien : 155 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 750 €(65% de 155 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 664 €/an
Calcul : 100 750 € × 3,636% = 3 664 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 233 €17 111 €5 887 €5 122 €---
222 677 €8 104 €5 730 €14 573 €---
323 131 €7 942 €5 568 €15 189 €---
423 594 €7 774 €5 400 €15 819 €---
524 065 €7 601 €5 227 €16 465 €---
624 547 €7 421 €5 048 €17 125 €---
725 038 €7 236 €4 862 €17 802 €---
825 538 €7 044 €4 670 €18 494 €---
926 049 €6 846 €4 472 €19 204 €---
1026 570 €6 640 €4 266 €19 930 €---
1127 102 €6 428 €4 054 €20 674 €---
1227 644 €6 208 €3 834 €21 435 €---
1328 197 €5 981 €3 607 €22 216 €---
1428 760 €5 746 €3 372 €23 014 €---
1529 336 €5 503 €3 129 €23 833 €---
1629 922 €5 252 €2 878 €24 671 €---
1730 521 €4 992 €2 618 €25 529 €---
1831 131 €4 723 €2 349 €26 409 €---
1931 754 €4 444 €2 070 €27 310 €---
2032 389 €4 157 €1 783 €28 232 €---
2133 037 €3 859 €1 485 €29 178 €---
2233 697 €3 551 €1 177 €30 146 €---
2334 371 €3 233 €859 €31 139 €---
2435 059 €2 903 €530 €32 155 €---
2535 760 €2 563 €189 €33 197 €---
TOTAL712 122 €153 261 €85 064 €558 861 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 558 861 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 233 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 669 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 669 €+1 537 €+3 132 €
2+4 669 €+4 372 €+297 €
3+4 669 €+4 557 €+112 €
4+4 669 €+4 746 €-77 €
5+4 669 €+4 939 €-270 €
6+4 669 €+5 138 €-469 €
7+4 669 €+5 341 €-672 €
8+4 669 €+5 548 €-879 €
9+4 669 €+5 761 €-1 092 €
10+4 669 €+5 979 €-1 310 €
11+4 669 €+6 202 €-1 533 €
12+4 669 €+6 431 €-1 762 €
13+4 669 €+6 665 €-1 996 €
14+4 669 €+6 904 €-2 235 €
15+4 669 €+7 150 €-2 481 €
16+4 669 €+7 401 €-2 732 €
17+4 669 €+7 659 €-2 990 €
18+4 669 €+7 923 €-3 254 €
19+4 669 €+8 193 €-3 524 €
20+4 669 €+8 470 €-3 801 €
21+4 669 €+8 753 €-4 084 €
22+4 669 €+9 044 €-4 375 €
23+4 669 €+9 342 €-4 673 €
24+4 669 €+9 647 €-4 978 €
25+4 669 €+9 959 €-5 290 €
Total+116 725 €+167 658 €+-50 933 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 225 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →