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Achat : Maison (40320)

VilleSamadet (40)
Surface158m²
Coût Total181 524€
Loyer Annuel14 530€
Rentabilité8.00%
Cashflow/mois+135€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 113 800 €
Surface : 158 m²
Prix au m² : 720,25 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 158 m², 7 pièces, 6 chambres, 1 salle de bain, 1000 m² de terrain, Cheminée, Cave, 1 place de parking, Structure/extérieur à restaurer

Maison de construction traditionnelle à rénover, 158 m² à 30 minutes de l'agglomération Paloise. Composée au rez-de-chaussée d'une vaste entrée donnant accès à une cuisine, 1 salon, 1 salle à manger (avec cheminée foyer ouvert), 4 chambres salle de bain, wc. A l'étage, comble aménagé sur plancher hourdis: 2 chambres, vaste pallier /bureau, point d'eau. Un sous sol de +/- 130m², composé, de stationnements, d'une buanderie/cellier et d'un local technique. Assainissement: Tout à l'égout. Terrain de 1000m² environ. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie de ce logement pour un usage standard est compris entre 3142 € et 4252 € 2021, étant l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation. Logement à consommation énergétique excessive: classe F.

Ville : Samadet
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40320
Coordonnées : 43.641230, -0.487840
Total : 181 524€
Prix d'acquisition : 113 800€
Travaux : 58 620€
Valeur du bien : 172 420€
Frais de notaire : 9 104€
Coût estimé : 9 104€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 158m²
Loyer prédit : 7.66€/m²/mois
Fourchette : 5.95€ - 9.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 1211€/mois
Loyer annuel estimé : 14530€/an
Fourchette totale : 940€ - 1560€/mois
Fourchette annuelle : 11278€ - 18718€/an
Rentabilité brute :8.00%
Fourchette de rentabilité :6.21% - 10.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 188,89 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :187 844 €
Prix d'achat :113 800 €
Décote à l'achat :-74 044€ (-39.4%)
Marge achat-revente :6 320€ (3.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :181 524€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :901,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :52,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 954,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 061,43€
Coût de l'assurance :15 883,35€
Taxe foncière : 1 452,96€/an
Soit par mois : 121,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 210,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 075,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :134,83€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 158 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 158 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des placards de cuisine, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 - Cuisine avec équipements anciens et plafond abîmé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres avec décorations vieillissantes nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres avec décorations vieillissantes nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 - Salon avec décorations anciennes nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 620 €(371 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 980€
    Isolation combles: 158 m² × 60€/m² = 9480€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 600€ = 12000€
  • Rénovation salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€
  • Rénovation cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€
  • Revêtement sol chambres:5 400€
    Parquet flottant: 72 m² × 75€/m² = 5400€
  • Peinture chambres:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 72 m² × 20€/m² = 1440€
  • Peinture salon:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Samadet (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 980€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 211 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 530 €/an
Calcul : 1 211 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 147 €/an
Base de calcul : Emprunt de 181 524 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 635 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 453 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 620 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 856 €
Revenus locatifs : +14 530 €
Charges déductibles : -66 856 €
Résultat foncier Année 1 : -52 326 €(Déficit de 52 326 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 926 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 236 €/an
Revenus locatifs : +14 530 €
Charges déductibles : -8 236 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 294 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30926.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 113 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 73 970 €(65% de 113 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 690 €/an
Calcul : 73 970 € × 3,636% = 2 690 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 530 €66 862 €6 153 €-52 332 €21 400 €30 932 €30 932 €
214 820 €8 079 €5 991 €6 741 €--24 191 €
315 117 €7 910 €5 822 €7 206 €--16 985 €
415 419 €7 736 €5 648 €7 683 €--9 302 €
515 727 €7 556 €5 468 €8 171 €--1 130 €
616 042 €7 369 €5 281 €8 673 €---
716 363 €7 176 €5 088 €9 187 €---
816 690 €6 976 €4 888 €9 714 €---
917 024 €6 769 €4 681 €10 254 €---
1017 364 €6 555 €4 467 €10 809 €---
1117 712 €6 334 €4 246 €11 378 €---
1218 066 €6 105 €4 016 €11 961 €---
1318 427 €5 868 €3 779 €12 559 €---
1418 796 €5 622 €3 534 €13 173 €---
1519 172 €5 368 €3 280 €13 803 €---
1619 555 €5 105 €3 017 €14 450 €---
1719 946 €4 833 €2 745 €15 113 €---
1820 345 €4 552 €2 463 €15 793 €---
1920 752 €4 260 €2 172 €16 491 €---
2021 167 €3 959 €1 871 €17 208 €---
2121 590 €3 647 €1 559 €17 943 €---
2222 022 €3 324 €1 236 €18 698 €---
2322 462 €2 990 €902 €19 472 €---
2422 912 €2 644 €556 €20 267 €---
2523 370 €2 287 €198 €21 083 €---
TOTAL465 388 €199 889 €89 061 €265 499 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 265 499 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 530 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 051 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 051 €-6 420 €+9 471 €
2+3 051 €0 €+3 051 €
3+3 051 €0 €+3 051 €
4+3 051 €0 €+3 051 €
5+3 051 €0 €+3 051 €
6+3 051 €+2 263 €+788 €
7+3 051 €+2 756 €+295 €
8+3 051 €+2 914 €+137 €
9+3 051 €+3 076 €-25 €
10+3 051 €+3 243 €-192 €
11+3 051 €+3 413 €-362 €
12+3 051 €+3 588 €-537 €
13+3 051 €+3 768 €-717 €
14+3 051 €+3 952 €-901 €
15+3 051 €+4 141 €-1 090 €
16+3 051 €+4 335 €-1 284 €
17+3 051 €+4 534 €-1 483 €
18+3 051 €+4 738 €-1 687 €
19+3 051 €+4 947 €-1 896 €
20+3 051 €+5 162 €-2 111 €
21+3 051 €+5 383 €-2 332 €
22+3 051 €+5 609 €-2 558 €
23+3 051 €+5 842 €-2 791 €
24+3 051 €+6 080 €-3 029 €
25+3 051 €+6 325 €-3 274 €
Total+76 275 €+79 650 €+-3 375 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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