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Appartement à vendre

VilleHérouville-Saint-Clair (14)
Surface60m²
Coût Total141 380€
Loyer Annuel7 661€
Rentabilité5.42%
Cashflow/mois-313€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 93 500 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 558,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 15
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 15/15 étage, Ascenseur, Accessible aux personne à mobilité réduite, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, Exposition est, Gardien, Interphone

UNIQUEMENT DANS VOTRE AGENCE, A 4 minutes à pied de la station de tramway château d'eau et de l'arrêt de bus château d'eau, accès facile au CHU,

Appartement T3 à rénover, en étage avec ascenseur, comprenant une entrée avec placards, salon, cuisine indépendante, deux chambres, salle de bains, WCs indépendants. Une cave. Stationnement facile. Copropriété de 245 lots - dont 245 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1920.00 euros.

Ville : Hérouville-Saint-Clair
Département : Calvados
Région : Normandie
Code postal : 14200
Coordonnées : 49.205209, -0.338789
Total : 141 380€
Prix d'acquisition : 93 500€
Travaux : 40 400€
Valeur du bien : 133 900€
Frais de notaire : 7 480€
Coût estimé : 7 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 10.64€/m²/mois
Fourchette : 9.00€ - 12.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 638€/mois
Loyer annuel estimé : 7661€/an
Fourchette totale : 540€ - 755€/mois
Fourchette annuelle : 6480€ - 9058€/an
Rentabilité brute :5.42%
Fourchette de rentabilité :4.58% - 6.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 742,19 €/m²
Basé sur :259 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :104 531 €
Prix d'achat :93 500 €
Décote à l'achat :-11 031€ (-10.6%)
Marge achat-revente :-36 849€ (-35.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :692,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :35,35€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 728,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 432,30€
Coût de l'assurance :10 603,50€
Taxe foncière : 766,13€/an
Soit par mois : 63,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 160,00€/mois
Soit par an : 1 920,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 638,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 951,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-313,46€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (6 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 1/5 assumé - Aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 400 €(673 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1400€ = 8400€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 320€
    Parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1320€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:880€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant pose et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Hérouville-Saint-Clair. Les prix ont été adaptés à la région avec un coefficient de 0.9 appliqué. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 638 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 661 €/an
Calcul : 638 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 605 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 380 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 424 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 766 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 920 €/an
Calcul : 160 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 116 €
Revenus locatifs : +7 661 €
Charges déductibles : -48 116 €
Résultat foncier Année 1 : -40 454 €(Déficit de 40 454 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 054 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 716 €/an
Revenus locatifs : +7 661 €
Charges déductibles : -7 716 €
Résultat foncier Années 2+ : -54 €/an(Déficit de 54 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19054.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 93 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 60 775 €(65% de 93 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 210 €/an
Calcul : 60 775 € × 3,636% = 2 210 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 661 €48 120 €4 610 €-40 459 €21 400 €19 059 €19 059 €
27 815 €7 596 €4 486 €218 €--18 840 €
37 971 €7 468 €4 358 €503 €--18 337 €
48 130 €7 335 €4 225 €795 €--17 543 €
58 293 €7 198 €4 088 €1 094 €--16 448 €
68 459 €7 057 €3 947 €1 402 €--15 046 €
78 628 €6 911 €3 800 €1 717 €--13 329 €
88 800 €6 759 €3 649 €2 041 €--11 288 €
98 976 €6 603 €3 493 €2 373 €--8 915 €
109 156 €6 442 €3 331 €2 714 €--6 201 €
119 339 €6 275 €3 165 €3 064 €--3 137 €
129 526 €6 102 €2 992 €3 423 €---
139 716 €5 924 €2 814 €3 792 €---
149 911 €5 740 €2 630 €4 171 €---
1510 109 €5 550 €2 439 €4 559 €---
1610 311 €5 353 €2 242 €4 958 €---
1710 517 €5 149 €2 039 €5 368 €---
1810 728 €4 939 €1 829 €5 788 €---
1910 942 €4 722 €1 612 €6 220 €---
2011 161 €4 497 €1 387 €6 664 €---
2111 384 €4 265 €1 155 €7 119 €---
2211 612 €4 026 €915 €7 586 €---
2311 844 €3 778 €668 €8 066 €---
2412 081 €3 522 €411 €8 559 €---
2512 323 €3 257 €147 €9 066 €---
TOTAL245 394 €184 589 €66 432 €60 805 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 60 805 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 661 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 609 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 609 €-6 420 €+8 029 €
2+1 609 €0 €+1 609 €
3+1 609 €0 €+1 609 €
4+1 609 €0 €+1 609 €
5+1 609 €0 €+1 609 €
6+1 609 €0 €+1 609 €
7+1 609 €0 €+1 609 €
8+1 609 €0 €+1 609 €
9+1 609 €0 €+1 609 €
10+1 609 €0 €+1 609 €
11+1 609 €0 €+1 609 €
12+1 609 €+1 027 €+582 €
13+1 609 €+1 138 €+471 €
14+1 609 €+1 251 €+358 €
15+1 609 €+1 368 €+241 €
16+1 609 €+1 488 €+121 €
17+1 609 €+1 610 €-1 €
18+1 609 €+1 737 €-128 €
19+1 609 €+1 866 €-257 €
20+1 609 €+1 999 €-390 €
21+1 609 €+2 136 €-527 €
22+1 609 €+2 276 €-667 €
23+1 609 €+2 420 €-811 €
24+1 609 €+2 568 €-959 €
25+1 609 €+2 720 €-1 111 €
Total+40 225 €+19 182 €+21 043 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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