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Maison 6 chambres + dépendance + terrain constructible

VilleVilleneuve-de-Marsan (40)
Surface202
Coût Total304 420
Loyer Annuel22 955
Rentabilité7.54%
Cashflow/mois+149
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 197 000 €
Surface : 202 m²
Prix au m² : 975,25 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 202 m², 9 pièces, 2 hectares de terrain

Ici, on parle d'un véritable lieu de vie, pas simplement d'une maison. Située dans une ville dynamique avec tous les commerces accessibles à pied, cette propriété des années 70 offre un cadre de vie rare : le confort de la ville, la tranquillité d'une impasse, et l'espace que l'on ne trouve presque plus aujourd'hui. A seulement 15 minutes d'Aire-sur-l'Adour et de Mont-de-Marsan, tout est pensé pour un quotidien fluide et agréable. Dès l'arrivée, on ressent le cachet d'une maison haut de gamme : matériaux nobles, volumes généreux, lumière omniprésente. C'est une maison qui a été conçue pour durer, accueillir, évoluer. Avec ses nombreux espaces, elle se prête parfaitement à une grande vie de famille, mais aussi à des projets de vie plus modernes : ? un rez-de-chaussée indépendant pour recevoir les parents, ? un espace dédié pour des adolescents en quête d'autonomie, ? ou encore une organisation multigénérationnelle, chacun chez soi, sous le même toit. A l'extérieur, le potentiel continue. Une dépendance d'environ 100 m² permet d'imaginer un grand garage, un atelier, ou même un logement indépendant supplémentaire. Et ce n'est pas tout : une partie du terrain est constructible, offrant la possibilité de bâtir une nouvelle habitation, de créer un projet locatif ou simplement de valoriser le foncier par une revente. Le tout sur un terrain de plus d'un hectare, au calme, sans nuisance, tout en restant connecté à la vie locale. Écoles, commerces, services, associations? ici, on vit pleinement, sans compromis. Cette propriété s'adresse à ceux qui cherchent plus qu'une maison : un projet de vie, une maison évolutive, capable de s'adapter aux besoins d'aujourd'hui et de demain. Familiale, patrimoniale, ou à fort potentiel locatif, elle ouvre le champ des possibles. Un bien rare, à découvrir pour en mesurer toute la richesse et les perspectives qu'il offre.

Ville : Villeneuve-de-Marsan
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40190
Coordonnées : 43.893840, -0.305890
Total : 304 420
Prix d'acquisition : 197 000
Travaux : 91 660
Valeur du bien : 288 660
Frais de notaire : 15 760
Coût estimé : 15 760
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 202
Loyer prédit : 9.47€/m²/mois
Fourchette : 7.60€ - 11.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 1913€/mois
Loyer annuel estimé : 22955€/an
Fourchette totale : 1535€ - 2384€/mois
Fourchette annuelle : 18422€ - 28604€/an
Rentabilité brute :7.54%
Fourchette de rentabilité :6.05% - 9.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 750 €/m²
Basé sur :33 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :353 500
Prix d'achat :197 000
Décote à l'achat :-156 500 (-44.3%)
Marge achat-revente :49 080€ (13.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :304 420
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 486,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :86,25€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 572,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :141 591,88
Coût de l'assurance :25 875,70
Taxe foncière : 2 295,50€/an
Soit par mois : 191,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 912,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 764,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :148,66€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 202 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 202 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 25 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager obsolète.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage complet.
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) pour toutes les 6 chambres.
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitant rénovation.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture murs et plafonds pour toutes les 6 chambres.
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - rafraîchissement nécessaire.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage) pour toutes les 6 chambres.
Quantité: 6 chambres
Raison: État 2/5 assumé - mise aux normes nécessaire.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux de rafraîchissement dans le salon.
Quantité: salon (environ 45 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :91 660(454 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:16 660
    Isolation toiture/combles: 202 m² × 80€/m² = 16160€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:20 000
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 800€ = 20000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement:10 800
    Parquet flottant: 90 m² × 120€/m² = 10800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 700
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 30€/m² = 2700€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:7 200
    Réfection électricité: 6 chambres × 1200€ = 7200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 800
    Peinture salon: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villeneuve-de-Marsan (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 52 160✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 913 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 955 €/an
Calcul : 1 913 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 826 €/an
Base de calcul : Emprunt de 304 420 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 035 €/an
Calcul : 86 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 295 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 91 660
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 104 816
Revenus locatifs : +22 955
Charges déductibles : -104 816
Résultat foncier Année 1 : -81 861(Déficit de 81 861 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 60 461
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 156 €/an
Revenus locatifs : +22 955
Charges déductibles : -13 156
Résultat foncier Années 2+ : 9 799 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 60461.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 197 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 128 050(65% de 197 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 656 €/an
Calcul : 128 050 € × 3,636% = 4 656
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 955104 8269 835-81 87121 400 €60 471 €60 471 €
223 41412 9009 57010 514--49 957 €
323 88212 6269 29511 257--38 700 €
424 36012 3429 01112 018--26 682 €
524 84712 0498 71812 798--13 883 €
625 34411 7468 41513 598--285 €
725 85111 4338 10314 418---
826 36811 1107 77915 258---
926 89510 7767 44516 120---
1027 43310 4317 10017 002---
1127 98210 0746 74417 908---
1228 5429 7066 37518 836---
1329 1129 3255 99519 787---
1429 6958 9325 60220 763---
1530 2898 5265 19521 763---
1630 8948 1064 77622 788---
1731 5127 6724 34223 840---
1832 1427 2243 89424 918---
1932 7856 7613 43126 024---
2033 4416 2832 95327 158---
2134 1105 7892 45828 321---
2234 7925 2781 94829 514---
2335 4884 7511 42030 737---
2436 1984 20687531 992---
2536 9223 64331233 279---
TOTAL735 254316 515141 592418 73921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 418 739
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 955 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 821 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 821-6 420+11 241
2+4 8210+4 821
3+4 8210+4 821
4+4 8210+4 821
5+4 8210+4 821
6+4 8210+4 821
7+4 821+4 240+581
8+4 821+4 577+244
9+4 821+4 836-15
10+4 821+5 101-280
11+4 821+5 372-551
12+4 821+5 651-830
13+4 821+5 936-1 115
14+4 821+6 229-1 408
15+4 821+6 529-1 708
16+4 821+6 836-2 015
17+4 821+7 152-2 331
18+4 821+7 475-2 654
19+4 821+7 807-2 986
20+4 821+8 147-3 326
21+4 821+8 496-3 675
22+4 821+8 854-4 033
23+4 821+9 221-4 400
24+4 821+9 598-4 777
25+4 821+9 984-5 163
Total+120 525+125 622+-5 097
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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