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Maison à vendre

VilleBréhan (56)
Surface122m²
Coût Total201 180€
Loyer Annuel11 271€
Rentabilité5.60%
Cashflow/mois-210€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 131 250 €
Surface : 122 m²
Prix au m² : 1 075,82 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, Cheminée, 5 chambres, 5 parkings: Box de stationnement, Garage, 3 parkings, Exposition sud, Pas de balcon

Bréhan (56580) Maison de bourg  Maison individuelle lumineuse, beaux volumes de 165m2 surface au sol (122 m² loi carrez) sur une parcelle de 350 m² de jardin clos. Orientée sud/est. A proximité de toutes commodités : commerces, écoles, maison médicale… Au rez-de-chaussée : une véranda avec cheminée (27m2) accès direct à la terrasse et au jardin, cuisine aménagée, espace repas, salon, bureau, une chambre avec placard, salle de douche et W.-C. indépendants. Au premier étage : un palier desservant 4 belles chambres, une salle de bain, et un accès au grenier sur l'ensemble de la surface. Sous-sol intégral avec garage, buanderie, cave et espaces de rangement. Prix du bien 131250 € Frais d'Agence Inclus. Diagnostic énergétique E (photos complémentaires sur demande)

Ville : Bréhan
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56580
Coordonnées : 48.068126, -2.682815
Total : 201 180€
Prix d'acquisition : 131 250€
Travaux : 59 430€
Valeur du bien : 190 680€
Frais de notaire : 10 500€
Coût estimé : 10 500€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 122m²
Loyer prédit : 7.70€/m²/mois
Fourchette : 6.00€ - 9.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 939€/mois
Loyer annuel estimé : 11271€/an
Fourchette totale : 732€ - 1205€/mois
Fourchette annuelle : 8783€ - 14464€/an
Rentabilité brute :5.60%
Fourchette de rentabilité :4.37% - 7.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 301,33 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :158 762 €
Prix d'achat :131 250 €
Décote à l'achat :-27 512€ (-17.3%)
Marge achat-revente :-42 418€ (-26.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :201 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :996,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :58,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 055,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 739,16€
Coût de l'assurance :17 603,25€
Taxe foncière : 1 127,09€/an
Soit par mois : 93,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 939,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 149,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-209,76€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 226 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 122 m²
Raison: DPE E - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 122 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Espace repasRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'espace repas
Quantité: 1 espace repas (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 430 €(487 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:4 880€
    Isolation combles: 122 m² × 40€/m² = 4880€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€ = 10500€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 30€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Espace repas - Peinture:450€
    Peinture murs et plafonds espace repas: 15 m² × 30€/m² = 450€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Bréhan (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 330€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude, Espace repas - Peinture
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 939 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 271 €/an
Calcul : 939 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 753 €/an
Base de calcul : Emprunt de 201 180 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 704 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 127 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 430 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 014 €
Revenus locatifs : +11 271 €
Charges déductibles : -68 014 €
Résultat foncier Année 1 : -56 743 €(Déficit de 56 743 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 343 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 584 €/an
Revenus locatifs : +11 271 €
Charges déductibles : -8 584 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 687 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35343.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 131 250 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 85 313 €(65% de 131 250 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 102 €/an
Calcul : 85 313 € × 3,636% = 3 102 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 271 €68 021 €6 760 €-56 750 €21 400 €35 350 €35 350 €
211 496 €8 411 €6 580 €3 085 €--32 265 €
311 726 €8 226 €6 394 €3 501 €--28 765 €
411 961 €8 034 €6 202 €3 927 €--24 837 €
512 200 €7 835 €6 004 €4 365 €--20 472 €
612 444 €7 629 €5 798 €4 815 €--15 658 €
712 693 €7 417 €5 585 €5 276 €--10 381 €
812 947 €7 197 €5 365 €5 750 €--4 631 €
913 206 €6 969 €5 138 €6 237 €---
1013 470 €6 733 €4 902 €6 736 €---
1113 739 €6 490 €4 659 €7 249 €---
1214 014 €6 238 €4 407 €7 776 €---
1314 294 €5 977 €4 146 €8 317 €---
1414 580 €5 707 €3 876 €8 873 €---
1514 872 €5 428 €3 597 €9 444 €---
1615 169 €5 139 €3 308 €10 030 €---
1715 472 €4 841 €3 010 €10 632 €---
1815 782 €4 532 €2 701 €11 250 €---
1916 098 €4 212 €2 381 €11 885 €---
2016 420 €3 881 €2 050 €12 538 €---
2116 748 €3 539 €1 708 €13 209 €---
2217 083 €3 185 €1 354 €13 897 €---
2317 425 €2 819 €988 €14 605 €---
2417 773 €2 440 €609 €15 333 €---
2518 128 €2 049 €217 €16 080 €---
TOTAL361 009 €202 950 €97 739 €158 060 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 158 060 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 271 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 367 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 367 €-6 420 €+8 787 €
2+2 367 €0 €+2 367 €
3+2 367 €0 €+2 367 €
4+2 367 €0 €+2 367 €
5+2 367 €0 €+2 367 €
6+2 367 €0 €+2 367 €
7+2 367 €0 €+2 367 €
8+2 367 €0 €+2 367 €
9+2 367 €+482 €+1 885 €
10+2 367 €+2 021 €+346 €
11+2 367 €+2 175 €+192 €
12+2 367 €+2 333 €+34 €
13+2 367 €+2 495 €-128 €
14+2 367 €+2 662 €-295 €
15+2 367 €+2 833 €-466 €
16+2 367 €+3 009 €-642 €
17+2 367 €+3 190 €-823 €
18+2 367 €+3 375 €-1 008 €
19+2 367 €+3 566 €-1 199 €
20+2 367 €+3 761 €-1 394 €
21+2 367 €+3 963 €-1 596 €
22+2 367 €+4 169 €-1 802 €
23+2 367 €+4 382 €-2 015 €
24+2 367 €+4 600 €-2 233 €
25+2 367 €+4 824 €-2 457 €
Total+59 175 €+47 418 €+11 757 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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