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Appartement à rénover 5 pièces 88 m²

Bien expiré
VilleCherbourg octeville (50)
Surface88m²
Coût Total171 140€
Loyer Annuel10 438€
Rentabilité6.10%
Cashflow/mois-110€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 108 000 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 1 227,27 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

L'Agence Régine Villedieu Immobilier à Cherbourg, vous propose : Appartement d'une superficie total de 88.66 m² à rénover, situé au 3ème étage d'un petit immeuble du centre ville de Cherbourg-En-Cotentin. Actuellement divisé en 2 appartements. DPE : Consommations non exploitables A 5 min de DCNS / Arsenal A 25 min de AREVA / La Hague A 30 min de EDF EPR / Flamanville Contact : Régine Villedieu Immobilier 02.33.95.19.57 ou 06.07.02.81.30 100 000 € net vendeur + 8.00 % TTC à la charge de l'acquéreur. Frais de notaires estimés : 8 744 € Plus d'informations sur www.reginevilledieu.com (réf. 1864/3.2)

#66d

Ville : Cherbourg octeville
Département : Manche
Région : Normandie
Code postal : 50100
Coordonnées : 49.632577, -1.634082
Total : 171 140€
Prix d'acquisition : 108 000€
Travaux : 54 500€
Valeur du bien : 162 500€
Frais de notaire : 8 640€
Coût estimé : 8 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 9.88€/m²/mois
Fourchette : 7.62€ - 12.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 870€/mois
Loyer annuel estimé : 10438€/an
Fourchette totale : 671€ - 1128€/mois
Fourchette annuelle : 8049€ - 13534€/an
Rentabilité brute :6.10%
Fourchette de rentabilité :4.70% - 7.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :171 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :843,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :49,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 892,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 778,39€
Coût de l'assurance :14 974,75€
Taxe foncière : 1 043,77€/an
Soit par mois : 86,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 869,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 979,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-110,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste, y compris nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 6 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol et peinture des 2 chambres, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 19 m² total)
Raison: État 1/5 visible sur photos - chambres en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage complet, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol et peinture du salon, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 500 €(619 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:5 000€
    Rénovation complète chambres: 2 chambres × 2500€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:8 000€
    Rénovation complète salon: 1 salon complet × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cherbourg-Octeville (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 870 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 438 €/an
Calcul : 870 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 660 €/an
Base de calcul : Emprunt de 171 140 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 599 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 044 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 803 €
Revenus locatifs : +10 438 €
Charges déductibles : -61 803 €
Résultat foncier Année 1 : -51 365 €(Déficit de 51 365 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 965 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 303 €/an
Revenus locatifs : +10 438 €
Charges déductibles : -7 303 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 135 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29964.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 200 €(65% de 108 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 553 €/an
Calcul : 70 200 € × 3,636% = 2 553 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 438 €61 808 €5 665 €-51 370 €21 400 €29 970 €29 970 €
210 646 €7 157 €5 514 €3 490 €--26 480 €
310 859 €7 000 €5 357 €3 859 €--22 621 €
411 077 €6 838 €5 195 €4 238 €--18 383 €
511 298 €6 671 €5 028 €4 627 €--13 755 €
611 524 €6 498 €4 855 €5 027 €--8 729 €
711 755 €6 319 €4 676 €5 436 €--3 293 €
811 990 €6 133 €4 491 €5 856 €---
912 229 €5 942 €4 299 €6 287 €---
1012 474 €5 744 €4 101 €6 730 €---
1112 723 €5 539 €3 897 €7 184 €---
1212 978 €5 328 €3 685 €7 650 €---
1313 238 €5 109 €3 466 €8 128 €---
1413 502 €4 883 €3 240 €8 619 €---
1513 772 €4 649 €3 006 €9 123 €---
1614 048 €4 407 €2 764 €9 641 €---
1714 329 €4 157 €2 514 €10 172 €---
1814 615 €3 898 €2 256 €10 717 €---
1914 908 €3 631 €1 988 €11 277 €---
2015 206 €3 354 €1 712 €11 851 €---
2115 510 €3 068 €1 426 €12 442 €---
2215 820 €2 773 €1 130 €13 047 €---
2316 136 €2 467 €824 €13 669 €---
2416 459 €2 151 €508 €14 308 €---
2516 788 €1 824 €181 €14 964 €---
TOTAL334 322 €177 347 €81 778 €156 975 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 156 975 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 438 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 192 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 192 €-6 420 €+8 612 €
2+2 192 €0 €+2 192 €
3+2 192 €0 €+2 192 €
4+2 192 €0 €+2 192 €
5+2 192 €0 €+2 192 €
6+2 192 €0 €+2 192 €
7+2 192 €0 €+2 192 €
8+2 192 €+769 €+1 423 €
9+2 192 €+1 886 €+306 €
10+2 192 €+2 019 €+173 €
11+2 192 €+2 155 €+37 €
12+2 192 €+2 295 €-103 €
13+2 192 €+2 439 €-247 €
14+2 192 €+2 586 €-394 €
15+2 192 €+2 737 €-545 €
16+2 192 €+2 892 €-700 €
17+2 192 €+3 052 €-860 €
18+2 192 €+3 215 €-1 023 €
19+2 192 €+3 383 €-1 191 €
20+2 192 €+3 555 €-1 363 €
21+2 192 €+3 732 €-1 540 €
22+2 192 €+3 914 €-1 722 €
23+2 192 €+4 101 €-1 909 €
24+2 192 €+4 293 €-2 101 €
25+2 192 €+4 489 €-2 297 €
Total+54 800 €+47 093 €+7 707 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 159 jours
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