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Immeuble 9 pièces 228 m²

VilleSaint-Macaire (33)
Surface228m²
Coût Total262 600€
Loyer Annuel29 881€
Rentabilité11.38%
Cashflow/mois+847€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 190 000 €
Surface : 228 m²
Prix au m² : 833,33 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 9
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 9 pièces 228 m²

A2Z AGENCY vous propose : Saint Macaire, idéal investisseur ! Ensemble immobilier de 2 maisons La première maison de 130 m2 se compose d'une entrée, d'une cuisine de 16 m2, d'un salon de 31 m2 et d'un cellier/chaufferie. Au 1er étage, 2 chambres de 20 et 11 m2, une salle d'eau, et une troisième chambre au 2e étage de 15 m2. La deuxième maison de 100 m2, se compose d'un garage de 30 m2 et d'une buanderie de 8 m2 au rez-de-chaussée. Au 1er étage, cuisine et séjour de 25 m2, salon de 15 m2, bureau et salle d'eau. Au 2e étage, 2 chambres de 13 et 15 m2. L'ensemble nécessite des travaux de rafraichissement. A2Z Agency, agence immobilière familiale et indépendante à Saint Macaire, à votre service depuis plus de 20 ans ! 4 allée de Tourny 33490 SAINT MACAIRE Laura AYRAL FLOOD Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 228 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 07/10/2020

Consommation énergie primaire : 273 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Saint-Macaire
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33490
Coordonnées : 44.564148, -0.225922
Total : 262 600€
Prix d'acquisition : 190 000€
Travaux : 57 400€
Valeur du bien : 247 400€
Frais de notaire : 15 200€
Coût estimé : 15 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 228m²
Loyer prédit : 10.92€/m²/mois
Fourchette : 8.97€ - 13.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 2490€/mois
Loyer annuel estimé : 29881€/an
Fourchette totale : 2046€ - 3031€/mois
Fourchette annuelle : 24546€ - 36374€/an
Rentabilité brute :11.38%
Fourchette de rentabilité :9.35% - 13.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 979,67 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :451 365 €
Prix d'achat :190 000 €
Décote à l'achat :-261 365€ (-57.9%)
Marge achat-revente :188 765€ (41.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :262 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 317,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :76,59€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 394,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :132 636,77€
Coût de l'assurance :22 977,50€
Taxe foncière : 2 988,06€/an
Soit par mois : 249,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 490,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 643,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :847,00€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 228 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 23 fenêtres (estimation basée sur 228 m²)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 228 m²
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant des travaux de mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements de cuisine et peinture
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - Mise à jour nécessaire pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour éviter les fuites
Quantité: 228 m²
Raison: État général de la plomberie à vérifier pour conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 400 €(252 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:18 400€
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 800€ = 18400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:1 500€
    Mise à jour plomberie: 228 m² × 6.5€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Macaire (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 490 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 881 €/an
Calcul : 2 490 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 128 €/an
Base de calcul : Emprunt de 262 600 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 919 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 988 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 435 €
Revenus locatifs : +29 881 €
Charges déductibles : -70 435 €
Résultat foncier Année 1 : -40 555 €(Déficit de 40 555 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 155 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 035 €/an
Revenus locatifs : +29 881 €
Charges déductibles : -13 035 €
Résultat foncier Années 2+ : 16 845 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19154.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 190 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 123 500 €(65% de 190 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 491 €/an
Calcul : 123 500 € × 3,636% = 4 491 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 881 €70 444 €9 137 €-40 563 €21 400 €19 163 €19 163 €
230 478 €12 805 €8 898 €17 673 €--1 490 €
331 088 €12 558 €8 651 €18 530 €---
431 710 €12 302 €8 394 €19 408 €---
532 344 €12 036 €8 129 €20 307 €---
632 991 €11 762 €7 854 €21 229 €---
733 650 €11 477 €7 570 €22 173 €---
834 323 €11 182 €7 275 €23 141 €---
935 010 €10 877 €6 970 €24 133 €---
1035 710 €10 561 €6 654 €25 149 €---
1136 424 €10 233 €6 326 €26 191 €---
1237 153 €9 894 €5 987 €27 259 €---
1337 896 €9 543 €5 635 €28 353 €---
1438 654 €9 179 €5 271 €29 475 €---
1539 427 €8 802 €4 894 €30 625 €---
1640 215 €8 411 €4 504 €31 804 €---
1741 020 €8 007 €4 100 €33 013 €---
1841 840 €7 588 €3 681 €34 252 €---
1942 677 €7 154 €3 247 €35 523 €---
2043 530 €6 705 €2 797 €36 826 €---
2144 401 €6 239 €2 332 €38 162 €---
2245 289 €5 757 €1 850 €39 532 €---
2346 195 €5 258 €1 350 €40 937 €---
2447 119 €4 740 €833 €42 378 €---
2548 061 €4 205 €297 €43 857 €---
TOTAL957 084 €287 716 €132 637 €669 368 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 669 368 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 881 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 275 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 275 €-6 420 €+12 695 €
2+6 275 €0 €+6 275 €
3+6 275 €+5 112 €+1 163 €
4+6 275 €+5 822 €+453 €
5+6 275 €+6 092 €+183 €
6+6 275 €+6 369 €-94 €
7+6 275 €+6 652 €-377 €
8+6 275 €+6 942 €-667 €
9+6 275 €+7 240 €-965 €
10+6 275 €+7 545 €-1 270 €
11+6 275 €+7 857 €-1 582 €
12+6 275 €+8 178 €-1 903 €
13+6 275 €+8 506 €-2 231 €
14+6 275 €+8 843 €-2 568 €
15+6 275 €+9 188 €-2 913 €
16+6 275 €+9 541 €-3 266 €
17+6 275 €+9 904 €-3 629 €
18+6 275 €+10 276 €-4 001 €
19+6 275 €+10 657 €-4 382 €
20+6 275 €+11 048 €-4 773 €
21+6 275 €+11 449 €-5 174 €
22+6 275 €+11 860 €-5 585 €
23+6 275 €+12 281 €-6 006 €
24+6 275 €+12 714 €-6 439 €
25+6 275 €+13 157 €-6 882 €
Total+156 875 €+200 811 €+-43 936 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
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