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Ferme 6 pièces 250 m²

Bien expiré
VilleYssingeaux (43)
Surface250m²
Coût Total286 420€
Loyer Annuel25 460€
Rentabilité8.89%
Cashflow/mois+392€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 249 000 €
Surface : 250 m²
Prix au m² : 996 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Ferme 6 pièces 250 m²

Ferme en pierres rénovée d'env 250 m2 hab, tout confort, atypique. Toiture récente. Terrain d'environ 774 m2. Possibilité d'une ferme supplémentaire voisine (A rénover, carré habitation et grange/écurie). Secteur calme à 5 min d'Yssingeaux.

Surface : 250 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 05/03/2024

Consommation énergie primaire : 537 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 7 650 € et 10 400 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Yssingeaux
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43200
Coordonnées : 45.131162, 4.173120
Total : 286 420€
Prix d'acquisition : 249 000€
Travaux : 17 500€
Valeur du bien : 266 500€
Frais de notaire : 19 920€
Coût estimé : 19 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 250m²
Loyer prédit : 8.49€/m²/mois
Fourchette : 6.27€ - 11.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 2122€/mois
Loyer annuel estimé : 25460€/an
Fourchette totale : 1567€ - 2873€/mois
Fourchette annuelle : 18805€ - 34471€/an
Rentabilité brute :8.89%
Fourchette de rentabilité :6.57% - 12.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :911,99 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :227 998 €
Prix d'achat :249 000 €
Décote à l'achat :+21 002€ (+9.2%)
Marge achat-revente :-58 422€ (-25.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :286 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 433,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :83,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 517,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :143 745,81€
Coût de l'assurance :25 061,75€
Taxe foncière : 2 546,02€/an
Soit par mois : 212,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 121,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 729,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :392,09€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 537 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 250 m²
Raison: DPE G - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 250 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 31 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 250 m²)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais mise aux normes recommandée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 500 €(70 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:17 500€
    Isolation combles: 250 m² × 70€/m² = 17500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→F(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 17 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (F) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 122 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 460 €/an
Calcul : 2 122 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 899 €/an
Base de calcul : Emprunt de 286 420 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 002 €/an
Calcul : 84 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 546 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 948 €
Revenus locatifs : +25 460 €
Charges déductibles : -30 948 €
Résultat foncier Année 1 : -5 487 €(Déficit de 5 487 €)
Imputable sur revenu global : 5 487 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 448 €/an
Revenus locatifs : +25 460 €
Charges déductibles : -13 448 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 013 €/an
Prix d'achat du bien : 249 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 161 850 €(65% de 249 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 885 €/an
Calcul : 161 850 € × 3,636% = 5 885 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 460 €30 957 €9 908 €-5 497 €5 497 €--
225 969 €13 197 €9 649 €12 772 €---
326 489 €12 928 €9 380 €13 560 €---
427 019 €12 650 €9 102 €14 368 €---
527 559 €12 362 €8 813 €15 197 €---
628 110 €12 063 €8 515 €16 047 €---
728 672 €11 754 €8 206 €16 918 €---
829 246 €11 434 €7 886 €17 812 €---
929 831 €11 103 €7 554 €18 728 €---
1030 427 €10 759 €7 211 €19 668 €---
1131 036 €10 404 €6 855 €20 632 €---
1231 657 €10 035 €6 487 €21 621 €---
1332 290 €9 654 €6 106 €22 635 €---
1432 936 €9 259 €5 711 €23 676 €---
1533 594 €8 851 €5 302 €24 744 €---
1634 266 €8 427 €4 879 €25 839 €---
1734 951 €7 989 €4 440 €26 963 €---
1835 650 €7 535 €3 986 €28 116 €---
1936 363 €7 064 €3 516 €29 299 €---
2037 091 €6 577 €3 029 €30 513 €---
2137 833 €6 073 €2 525 €31 759 €---
2238 589 €5 551 €2 002 €33 038 €---
2339 361 €5 010 €1 462 €34 351 €---
2440 148 €4 450 €902 €35 698 €---
2540 951 €3 870 €322 €37 081 €---
TOTAL815 498 €249 958 €143 746 €565 540 €5 497 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 649 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 565 540 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 460 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 347 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 347 €-1 649 €+6 996 €
2+5 347 €+3 832 €+1 515 €
3+5 347 €+4 068 €+1 279 €
4+5 347 €+4 311 €+1 036 €
5+5 347 €+4 559 €+788 €
6+5 347 €+4 814 €+533 €
7+5 347 €+5 075 €+272 €
8+5 347 €+5 344 €+3 €
9+5 347 €+5 618 €-271 €
10+5 347 €+5 900 €-553 €
11+5 347 €+6 190 €-843 €
12+5 347 €+6 486 €-1 139 €
13+5 347 €+6 791 €-1 444 €
14+5 347 €+7 103 €-1 756 €
15+5 347 €+7 423 €-2 076 €
16+5 347 €+7 752 €-2 405 €
17+5 347 €+8 089 €-2 742 €
18+5 347 €+8 435 €-3 088 €
19+5 347 €+8 790 €-3 443 €
20+5 347 €+9 154 €-3 807 €
21+5 347 €+9 528 €-4 181 €
22+5 347 €+9 911 €-4 564 €
23+5 347 €+10 305 €-4 958 €
24+5 347 €+10 709 €-5 362 €
25+5 347 €+11 124 €-5 777 €
Total+133 675 €+169 662 €+-35 987 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 136 jours
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