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Achat : Appartement Limay (78520)

VilleLimay (78)
Surface50m²
Coût Total156 500€
Loyer Annuel10 807€
Rentabilité6.91%
Cashflow/mois+0€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 2 200 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 50 m², 2 pièces, 1 chambre, 1 salle de bain, Orientation sud, Orientation ouest, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir
Ville : Limay
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78520
Coordonnées : 48.985050, 1.746310
Total : 156 500€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 37 700€
Valeur du bien : 147 700€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 18.01€/m²/mois
Fourchette : 15.45€ - 21.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 901€/mois
Loyer annuel estimé : 10807€/an
Fourchette totale : 773€ - 1050€/mois
Fourchette annuelle : 9271€ - 12599€/an
Rentabilité brute :6.91%
Fourchette de rentabilité :5.92% - 8.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 047,5 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :102 375 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :+7 625€ (+7.4%)
Marge achat-revente :-54 125€ (-52.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :770,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :39,13€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 810,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 782,74€
Coût de l'assurance :11 737,50€
Taxe foncière : 1 080,74€/an
Soit par mois : 90,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 900,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 900,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :0,49€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 supposé - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais peut être amélioré
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 2 salons (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 700 €(754 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:4 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:720€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture salon: 50 m² × 40€/m² = 2000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limay (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 901 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 807 €/an
Calcul : 901 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 176 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 500 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 470 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 081 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 426 €
Revenus locatifs : +10 807 €
Charges déductibles : -44 426 €
Résultat foncier Année 1 : -33 618 €(Déficit de 33 618 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 218 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 726 €/an
Revenus locatifs : +10 807 €
Charges déductibles : -6 726 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 082 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12218.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 807 €44 431 €5 181 €-33 623 €21 400 €12 223 €12 223 €
211 024 €6 592 €5 042 €4 431 €--7 792 €
311 244 €6 449 €4 899 €4 795 €--2 997 €
411 469 €6 301 €4 751 €5 168 €---
511 698 €6 148 €4 598 €5 550 €---
611 932 €5 990 €4 439 €5 943 €---
712 171 €5 826 €4 276 €6 345 €---
812 414 €5 657 €4 107 €6 758 €---
912 663 €5 482 €3 931 €7 181 €---
1012 916 €5 301 €3 751 €7 615 €---
1113 174 €5 114 €3 563 €8 061 €---
1213 438 €4 920 €3 370 €8 518 €---
1313 706 €4 720 €3 170 €8 986 €---
1413 981 €4 513 €2 963 €9 467 €---
1514 260 €4 299 €2 749 €9 961 €---
1614 545 €4 078 €2 528 €10 467 €---
1714 836 €3 849 €2 299 €10 987 €---
1815 133 €3 613 €2 063 €11 520 €---
1915 436 €3 368 €1 818 €12 067 €---
2015 744 €3 115 €1 565 €12 629 €---
2116 059 €2 854 €1 304 €13 205 €---
2216 380 €2 584 €1 033 €13 797 €---
2316 708 €2 304 €754 €14 404 €---
2417 042 €2 015 €465 €15 027 €---
2517 383 €1 716 €166 €15 667 €---
TOTAL346 165 €151 239 €74 783 €194 926 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 194 926 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 807 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 270 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 270 €-6 420 €+8 690 €
2+2 270 €0 €+2 270 €
3+2 270 €0 €+2 270 €
4+2 270 €+651 €+1 619 €
5+2 270 €+1 665 €+605 €
6+2 270 €+1 783 €+487 €
7+2 270 €+1 903 €+367 €
8+2 270 €+2 027 €+243 €
9+2 270 €+2 154 €+116 €
10+2 270 €+2 285 €-15 €
11+2 270 €+2 418 €-148 €
12+2 270 €+2 555 €-285 €
13+2 270 €+2 696 €-426 €
14+2 270 €+2 840 €-570 €
15+2 270 €+2 988 €-718 €
16+2 270 €+3 140 €-870 €
17+2 270 €+3 296 €-1 026 €
18+2 270 €+3 456 €-1 186 €
19+2 270 €+3 620 €-1 350 €
20+2 270 €+3 789 €-1 519 €
21+2 270 €+3 962 €-1 692 €
22+2 270 €+4 139 €-1 869 €
23+2 270 €+4 321 €-2 051 €
24+2 270 €+4 508 €-2 238 €
25+2 270 €+4 700 €-2 430 €
Total+56 750 €+58 478 €+-1 728 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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