Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleMarseille 10e (13)
Surface90m²
Coût Total198 640€
Loyer Annuel15 311€
Rentabilité7.71%
Cashflow/mois+128€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 175 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 944,44 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 9
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 9/17 étage, Ascenseur, Accessible, Accessible aux personne à mobilité réduite, Salle de bain, Cuisine équipée, 3 chambres, 1 parking: Parking, Jardin, Piscine

À vendre appartement type 4 Au cœur de saint loup 90m2 7eme étage 2 ascenseurs. Très belle vue dégagée

Résidence sécurisée gardien de jour et de nuit Piscine terrain boules jardin Proche de toutes commodités . Commerces écoles maternelle, primaire, lycée , accès direct L2 et transports en commun

Ville : Marseille 10e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13010
Coordonnées : 43.282097, 5.435207
Total : 198 640€
Prix d'acquisition : 175 000€
Travaux : 9 640€
Valeur du bien : 184 640€
Frais de notaire : 14 000€
Coût estimé : 14 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 14.18€/m²/mois
Fourchette : 11.62€ - 17.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 1276€/mois
Loyer annuel estimé : 15311€/an
Fourchette totale : 1045€ - 1557€/mois
Fourchette annuelle : 12545€ - 18686€/an
Rentabilité brute :7.71%
Fourchette de rentabilité :6.32% - 9.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 120,26 €/m²
Basé sur :78 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :190 823 €
Prix d'achat :175 000 €
Décote à l'achat :-15 823€ (-8.3%)
Marge achat-revente :-7 817€ (-4.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :198 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :962,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :57,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 020,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 189,90€
Coût de l'assurance :17 381,00€
Taxe foncière : 1 531,07€/an
Soit par mois : 127,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 275,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 148,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :127,60€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 640 €(107 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture des murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain (10 m²) × 600€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture des murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture des murs et plafonds: 10 m² × 40€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué pour la peinture). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 276 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 311 €/an
Calcul : 1 276 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 273 €/an
Base de calcul : Emprunt de 198 640 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 695 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 531 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 640 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 140 €
Revenus locatifs : +15 311 €
Charges déductibles : -18 140 €
Résultat foncier Année 1 : -2 829 €(Déficit de 2 829 €)
Imputable sur revenu global : 2 829 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 500 €/an
Revenus locatifs : +15 311 €
Charges déductibles : -8 500 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 811 €/an
Prix d'achat du bien : 175 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 750 €(65% de 175 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 136 €/an
Calcul : 113 750 € × 3,636% = 4 136 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 311 €18 146 €6 280 €-2 835 €2 835 €--
215 617 €8 335 €6 108 €7 282 €---
315 929 €8 158 €5 932 €7 771 €---
416 248 €7 975 €5 749 €8 273 €---
516 573 €7 787 €5 560 €8 786 €---
616 904 €7 592 €5 366 €9 312 €---
717 242 €7 391 €5 165 €9 851 €---
817 587 €7 184 €4 957 €10 403 €---
917 939 €6 970 €4 743 €10 969 €---
1018 298 €6 748 €4 522 €11 549 €---
1118 664 €6 520 €4 294 €12 143 €---
1219 037 €6 284 €4 058 €12 752 €---
1319 418 €6 041 €3 815 €13 377 €---
1419 806 €5 790 €3 563 €14 016 €---
1520 202 €5 530 €3 304 €14 672 €---
1620 606 €5 262 €3 036 €15 344 €---
1721 018 €4 986 €2 760 €16 032 €---
1821 439 €4 700 €2 474 €16 738 €---
1921 867 €4 405 €2 179 €17 462 €---
2022 305 €4 101 €1 875 €18 204 €---
2122 751 €3 787 €1 560 €18 964 €---
2223 206 €3 462 €1 236 €19 744 €---
2323 670 €3 127 €901 €20 543 €---
2424 143 €2 781 €555 €21 362 €---
2524 626 €2 424 €198 €22 202 €---
TOTAL490 405 €155 488 €90 190 €334 918 €2 835 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 851 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 334 918 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 311 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 215 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 215 €-851 €+4 066 €
2+3 215 €+2 185 €+1 030 €
3+3 215 €+2 331 €+884 €
4+3 215 €+2 482 €+733 €
5+3 215 €+2 636 €+579 €
6+3 215 €+2 794 €+421 €
7+3 215 €+2 955 €+260 €
8+3 215 €+3 121 €+94 €
9+3 215 €+3 291 €-76 €
10+3 215 €+3 465 €-250 €
11+3 215 €+3 643 €-428 €
12+3 215 €+3 826 €-611 €
13+3 215 €+4 013 €-798 €
14+3 215 €+4 205 €-990 €
15+3 215 €+4 402 €-1 187 €
16+3 215 €+4 603 €-1 388 €
17+3 215 €+4 810 €-1 595 €
18+3 215 €+5 022 €-1 807 €
19+3 215 €+5 239 €-2 024 €
20+3 215 €+5 461 €-2 246 €
21+3 215 €+5 689 €-2 474 €
22+3 215 €+5 923 €-2 708 €
23+3 215 €+6 163 €-2 948 €
24+3 215 €+6 409 €-3 194 €
25+3 215 €+6 661 €-3 446 €
Total+80 375 €+100 475 €+-20 100 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 47 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →