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Maison à vendre

VillePayrin-Augmontel (81)
Surface164m²
Coût Total205 170€
Loyer Annuel16 494€
Rentabilité8.04%
Cashflow/mois+167€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 164 m²
Prix au m² : 969,51 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, Cave, Revêtement du sol: Parquet, Cheminée, 4 chambres, Entrée séparée, Jardin, Terrasse, calme, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Non meublé

Je vous présente cette élégante maison de 164 m² au coeur d'un quartier prisé de Mazamet, calme et proche des commodités. Dès l'entrée son bel escalier en bois donne le ton… Le séjour chaleureux dévoile tout son cachet avec son beau parquet et sa cheminée. La cuisine indépendante s'ouvre directement sur la terrasse, face au jardin avec vue sur la nature. Au premier étage, un palier dessert 2 belles chambres d'environ 20 m² et 28 m² avec dressing, une salle de bain avec douche et baignoire et WC séparés. Au second étage 2 chambres supplémentaires d'environ 20 m² chacune et une salle d'eau avec WC. Le sous sol est aménagé en cave, buanderie. Double vitrage, Chaudière à granulés récente.. De nombreux travaux importants ont été réalisés ces dernières années! Les maisons de caractère comme celle-ci se font rares sur le secteur… les premières visites risquent de confirmer le coup de cœur. Contactez moi rapidement et organisons une visite!

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 159 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Laetitia SOULAYRAC - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de CASTRES sous le numéro 879 078 905

Ville : Payrin-Augmontel
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81660
Coordonnées : 43.537582, 2.342335
Total : 205 170€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 33 450€
Valeur du bien : 192 450€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 164m²
Loyer prédit : 8.38€/m²/mois
Fourchette : 6.46€ - 10.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 1375€/mois
Loyer annuel estimé : 16494€/an
Fourchette totale : 1059€ - 1784€/mois
Fourchette annuelle : 12711€ - 21404€/an
Rentabilité brute :8.04%
Fourchette de rentabilité :6.20% - 10.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 740,38 €/m²
Basé sur :35 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :285 422 €
Prix d'achat :159 000 €
Décote à l'achat :-126 422€ (-44.3%)
Marge achat-revente :80 252€ (28.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :205 170€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 010,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :59,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 070,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 039,45€
Coût de l'assurance :17 952,37€
Taxe foncière : 1 649,43€/an
Soit par mois : 137,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 374,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 207,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :166,53€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 245 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 164 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible de l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire.
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain à rafraîchir pour confort et normes.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 4/5 - Sol à rafraîchir pour confort.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des installations électriques et de plomberie de la cuisine.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais peut bénéficier d'un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 450 €(204 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12 000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 1300€ = 6 500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 4 000€ = 4 000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:7 200€
    Parquet flottant: 80 m² × 90€/m² = 7 200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 3 000€ = 3 000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Payrin-Augmontel (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 375 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 494 €/an
Calcul : 1 375 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 785 €/an
Base de calcul : Emprunt de 205 170 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 718 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 649 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 603 €
Revenus locatifs : +16 494 €
Charges déductibles : -42 603 €
Résultat foncier Année 1 : -26 108 €(Déficit de 26 108 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 708 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 153 €/an
Revenus locatifs : +16 494 €
Charges déductibles : -9 153 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 342 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4708.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 494 €42 609 €6 792 €-26 115 €21 400 €4 715 €4 715 €
216 824 €8 978 €6 610 €7 846 €---
317 161 €8 790 €6 422 €8 371 €---
417 504 €8 596 €6 228 €8 908 €---
517 854 €8 395 €6 028 €9 459 €---
618 211 €8 188 €5 820 €10 023 €---
718 575 €7 973 €5 606 €10 602 €---
818 947 €7 751 €5 384 €11 196 €---
919 326 €7 522 €5 154 €11 804 €---
1019 712 €7 284 €4 917 €12 428 €---
1120 106 €7 039 €4 672 €13 067 €---
1220 509 €6 785 €4 418 €13 723 €---
1320 919 €6 523 €4 156 €14 396 €---
1421 337 €6 252 €3 884 €15 085 €---
1521 764 €5 971 €3 604 €15 792 €---
1622 199 €5 681 €3 314 €16 518 €---
1722 643 €5 382 €3 014 €17 262 €---
1823 096 €5 072 €2 704 €18 024 €---
1923 558 €4 751 €2 383 €18 807 €---
2024 029 €4 419 €2 052 €19 610 €---
2124 510 €4 077 €1 709 €20 433 €---
2225 000 €3 722 €1 355 €21 278 €---
2325 500 €3 356 €988 €22 144 €---
2426 010 €2 977 €609 €23 033 €---
2526 530 €2 585 €217 €23 945 €---
TOTAL528 317 €190 678 €98 039 €337 639 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 337 639 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 494 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 464 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 464 €-6 420 €+9 884 €
2+3 464 €+939 €+2 525 €
3+3 464 €+2 511 €+953 €
4+3 464 €+2 672 €+792 €
5+3 464 €+2 838 €+626 €
6+3 464 €+3 007 €+457 €
7+3 464 €+3 181 €+283 €
8+3 464 €+3 359 €+105 €
9+3 464 €+3 541 €-77 €
10+3 464 €+3 728 €-264 €
11+3 464 €+3 920 €-456 €
12+3 464 €+4 117 €-653 €
13+3 464 €+4 319 €-855 €
14+3 464 €+4 526 €-1 062 €
15+3 464 €+4 738 €-1 274 €
16+3 464 €+4 955 €-1 491 €
17+3 464 €+5 178 €-1 714 €
18+3 464 €+5 407 €-1 943 €
19+3 464 €+5 642 €-2 178 €
20+3 464 €+5 883 €-2 419 €
21+3 464 €+6 130 €-2 666 €
22+3 464 €+6 383 €-2 919 €
23+3 464 €+6 643 €-3 179 €
24+3 464 €+6 910 €-3 446 €
25+3 464 €+7 184 €-3 720 €
Total+86 600 €+101 292 €+-14 692 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 38 jours
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