Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat : Appartement La Seyne-sur-Mer (83500)

Bien expiré
VilleSeyne-sur-Mer (83)
Surface71.64m²
Coût Total181 740€
Loyer Annuel11 139€
Rentabilité6.13%
Cashflow/mois-130€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 148 000 €
Surface : 71.64 m²
Prix au m² : 2 065,88 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel Radiateur Gaz, Nombre d'égages : 3

À vendre Bel appartement T3 de 70 m² Dernier étage Lumineux Emplacement idéal : Situé au 2 et dernier étage d'une petite copropriété, cet appartement de 70 m² séduit dès l'entrée par ses beaux volumes, sa double exposition et sa luminosité exceptionnelle. Baigné de lumière tout au long de la journée, il offre un cadre de vie agréable où chaque espace a été pensé pour un confort optimal. Sa distribution fonctionnelle et ses pièces généreuses en font un bien idéal pour une résidence principale comme pour un investissement. Vous apprécierez également son emplacement privilégié, avec tous les commerces, transports, écoles et services accessibles à pied, offrant un véritable confort de vie au quotidien. Les atouts : Dernier étage d'une petite copropriété Appartement traversant avec double exposition Belle luminosité toute la journée Volumes généreux et agencement fonctionnel Commerces, transports et commodités à pied Secteur recherché Excellent rapport qualité/prix Vendu avec sa cave ! Une opportunité rare sur le secteur ! Cet appartement réunit tous les critères recherchés : luminosité, emplacement et potentiel. À découvrir sans tarder ! - https://www.century21-cap-sicie-la-seyne.com/mentions_legales/

Ville : Seyne-sur-Mer
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83500
Coordonnées : 43.097634, 5.882042
Total : 181 740€
Prix d'acquisition : 148 000€
Travaux : 21 900€
Valeur du bien : 169 900€
Frais de notaire : 11 840€
Coût estimé : 11 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71.64m²
Loyer prédit : 12.96€/m²/mois
Fourchette : 10.27€ - 16.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 928€/mois
Loyer annuel estimé : 11139€/an
Fourchette totale : 735€ - 1172€/mois
Fourchette annuelle : 8825€ - 14061€/an
Rentabilité brute :6.13%
Fourchette de rentabilité :4.86% - 7.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 620,7 €/m²
Basé sur :460 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :187 747 €
Prix d'achat :148 000 €
Décote à l'achat :-39 747€ (-21.2%)
Marge achat-revente :6 007€ (3.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :181 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :912,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :53,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 965,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 088,00€
Coût de l'assurance :15 902,25€
Taxe foncière : 1 113,93€/an
Soit par mois : 92,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 928,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 058,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-130,32€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine et électroménager pour moderniser l'espace
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations légèrement datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires (baignoire, lavabo) pour moderniser la salle de bain
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations légèrement datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement conseillé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds pour rafraîchir l'espace
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement conseillé
Électricité généraleRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à vérifier pour assurer la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 900 €(306 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète (10 m²): 800€/m² × 10 = 8000€ (incluant meubles et électroménager), Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:7 500€
    Salle de bain complète (6 m²): 1000€/m² × 6 = 6000€ (incluant baignoire et lavabo), Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:1 800€
    Parquet flottant (24 m²): 60€/m² × 24 = 1440€, Main d'œuvre: 360€
  • Salon:800€
    Peinture (20 m²): 40€/m² × 20 = 800€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité générale:1 800€
    Mise aux normes tableau électrique: 1800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Seyne-sur-Mer (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 928 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 139 €/an
Calcul : 928 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 335 €/an
Base de calcul : Emprunt de 181 740 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 636 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 114 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 985 €
Revenus locatifs : +11 139 €
Charges déductibles : -29 985 €
Résultat foncier Année 1 : -18 846 €(Déficit de 18 846 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 8 146 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 085 €/an
Revenus locatifs : +11 139 €
Charges déductibles : -8 085 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 054 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 8146.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 148 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 200 €(65% de 148 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 498 €/an
Calcul : 96 200 € × 3,636% = 3 498 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 139 €29 991 €6 341 €-18 852 €10 700 €8 152 €8 152 €
211 362 €7 926 €6 176 €3 436 €--4 716 €
311 589 €7 754 €6 004 €3 835 €--881 €
411 821 €7 577 €5 827 €4 244 €---
512 058 €7 393 €5 643 €4 665 €---
612 299 €7 202 €5 452 €5 096 €---
712 545 €7 005 €5 255 €5 540 €---
812 796 €6 801 €5 051 €5 995 €---
913 051 €6 589 €4 839 €6 462 €---
1013 312 €6 370 €4 620 €6 943 €---
1113 579 €6 142 €4 392 €7 436 €---
1213 850 €5 907 €4 157 €7 943 €---
1314 127 €5 663 €3 913 €8 464 €---
1414 410 €5 411 €3 661 €8 999 €---
1514 698 €5 149 €3 399 €9 549 €---
1614 992 €4 878 €3 128 €10 114 €---
1715 292 €4 597 €2 847 €10 695 €---
1815 598 €4 306 €2 556 €11 291 €---
1915 910 €4 005 €2 255 €11 905 €---
2016 228 €3 693 €1 943 €12 535 €---
2116 552 €3 370 €1 620 €13 183 €---
2216 883 €3 035 €1 285 €13 848 €---
2317 221 €2 688 €938 €14 533 €---
2417 566 €2 329 €579 €15 237 €---
2517 917 €1 957 €207 €15 960 €---
TOTAL356 795 €157 738 €92 088 €199 056 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 199 056 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 139 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 339 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 339 €-3 210 €+5 549 €
2+2 339 €0 €+2 339 €
3+2 339 €0 €+2 339 €
4+2 339 €+1 009 €+1 330 €
5+2 339 €+1 399 €+940 €
6+2 339 €+1 529 €+810 €
7+2 339 €+1 662 €+677 €
8+2 339 €+1 798 €+541 €
9+2 339 €+1 939 €+400 €
10+2 339 €+2 083 €+256 €
11+2 339 €+2 231 €+108 €
12+2 339 €+2 383 €-44 €
13+2 339 €+2 539 €-200 €
14+2 339 €+2 700 €-361 €
15+2 339 €+2 865 €-526 €
16+2 339 €+3 034 €-695 €
17+2 339 €+3 208 €-869 €
18+2 339 €+3 387 €-1 048 €
19+2 339 €+3 571 €-1 232 €
20+2 339 €+3 760 €-1 421 €
21+2 339 €+3 955 €-1 616 €
22+2 339 €+4 155 €-1 816 €
23+2 339 €+4 360 €-2 021 €
24+2 339 €+4 571 €-2 232 €
25+2 339 €+4 788 €-2 449 €
Total+58 475 €+59 717 €+-1 242 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 104 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →