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Achat : Appartement La Seyne-sur-Mer (83500)

VilleSeyne-sur-Mer (83)
Surface71.64
Coût Total181 740
Loyer Annuel11 139
Rentabilité6.13%
Cashflow/mois-130
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 148 000 €
Surface : 71.64 m²
Prix au m² : 2 065,88 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel Radiateur Gaz, Nombre d'égages : 3

À vendre Bel appartement T3 de 70 m² Dernier étage Lumineux Emplacement idéal : Situé au 2 et dernier étage d'une petite copropriété, cet appartement de 70 m² séduit dès l'entrée par ses beaux volumes, sa double exposition et sa luminosité exceptionnelle. Baigné de lumière tout au long de la journée, il offre un cadre de vie agréable où chaque espace a été pensé pour un confort optimal. Sa distribution fonctionnelle et ses pièces généreuses en font un bien idéal pour une résidence principale comme pour un investissement. Vous apprécierez également son emplacement privilégié, avec tous les commerces, transports, écoles et services accessibles à pied, offrant un véritable confort de vie au quotidien. Les atouts : Dernier étage d'une petite copropriété Appartement traversant avec double exposition Belle luminosité toute la journée Volumes généreux et agencement fonctionnel Commerces, transports et commodités à pied Secteur recherché Excellent rapport qualité/prix Vendu avec sa cave ! Une opportunité rare sur le secteur ! Cet appartement réunit tous les critères recherchés : luminosité, emplacement et potentiel. À découvrir sans tarder ! - https://www.century21-cap-sicie-la-seyne.com/mentions_legales/

Ville : Seyne-sur-Mer
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83500
Coordonnées : 43.097634, 5.882042
Total : 181 740
Prix d'acquisition : 148 000
Travaux : 21 900
Valeur du bien : 169 900
Frais de notaire : 11 840
Coût estimé : 11 840
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71.64
Loyer prédit : 12.96€/m²/mois
Fourchette : 10.27€ - 16.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 928€/mois
Loyer annuel estimé : 11139€/an
Fourchette totale : 735€ - 1172€/mois
Fourchette annuelle : 8825€ - 14061€/an
Rentabilité brute :6.13%
Fourchette de rentabilité :4.86% - 7.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 620,7 €/m²
Basé sur :460 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :187 747
Prix d'achat :148 000
Décote à l'achat :-39 747 (-21.2%)
Marge achat-revente :6 007€ (3.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :181 740
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :912,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :53,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 965,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 088,00
Coût de l'assurance :15 902,25
Taxe foncière : 1 113,93€/an
Soit par mois : 92,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 928,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 058,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-130,32€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine et électroménager pour moderniser l'espace
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations légèrement datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires (baignoire, lavabo) pour moderniser la salle de bain
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations légèrement datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement conseillé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds pour rafraîchir l'espace
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement conseillé
Électricité généraleRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à vérifier pour assurer la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 900(306 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 000
    Cuisine complète (10 m²): 800€/m² × 10 = 8000€ (incluant meubles et électroménager), Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:7 500
    Salle de bain complète (6 m²): 1000€/m² × 6 = 6000€ (incluant baignoire et lavabo), Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:1 800
    Parquet flottant (24 m²): 60€/m² × 24 = 1440€, Main d'œuvre: 360€
  • Salon:800
    Peinture (20 m²): 40€/m² × 20 = 800€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité générale:1 800
    Mise aux normes tableau électrique: 1800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Seyne-sur-Mer (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 928 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 139 €/an
Calcul : 928 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 335 €/an
Base de calcul : Emprunt de 181 740 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 636 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 114 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 985
Revenus locatifs : +11 139
Charges déductibles : -29 985
Résultat foncier Année 1 : -18 846(Déficit de 18 846 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 8 146
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 085 €/an
Revenus locatifs : +11 139
Charges déductibles : -8 085
Résultat foncier Années 2+ : 3 054 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 8146.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 148 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 200(65% de 148 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 498 €/an
Calcul : 96 200 € × 3,636% = 3 498
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 13929 9916 341-18 85210 700 €8 152 €8 152 €
211 3627 9266 1763 436--4 716 €
311 5897 7546 0043 835--881 €
411 8217 5775 8274 244---
512 0587 3935 6434 665---
612 2997 2025 4525 096---
712 5457 0055 2555 540---
812 7966 8015 0515 995---
913 0516 5894 8396 462---
1013 3126 3704 6206 943---
1113 5796 1424 3927 436---
1213 8505 9074 1577 943---
1314 1275 6633 9138 464---
1414 4105 4113 6618 999---
1514 6985 1493 3999 549---
1614 9924 8783 12810 114---
1715 2924 5972 84710 695---
1815 5984 3062 55611 291---
1915 9104 0052 25511 905---
2016 2283 6931 94312 535---
2116 5523 3701 62013 183---
2216 8833 0351 28513 848---
2317 2212 68893814 533---
2417 5662 32957915 237---
2517 9171 95720715 960---
TOTAL356 795157 73892 088199 05610 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 199 056
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 139 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 339 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 339-3 210+5 549
2+2 3390+2 339
3+2 3390+2 339
4+2 339+1 009+1 330
5+2 339+1 399+940
6+2 339+1 529+810
7+2 339+1 662+677
8+2 339+1 798+541
9+2 339+1 939+400
10+2 339+2 083+256
11+2 339+2 231+108
12+2 339+2 383-44
13+2 339+2 539-200
14+2 339+2 700-361
15+2 339+2 865-526
16+2 339+3 034-695
17+2 339+3 208-869
18+2 339+3 387-1 048
19+2 339+3 571-1 232
20+2 339+3 760-1 421
21+2 339+3 955-1 616
22+2 339+4 155-1 816
23+2 339+4 360-2 021
24+2 339+4 571-2 232
25+2 339+4 788-2 449
Total+58 475+59 717+-1 242
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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