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Maison à vendre

Bien expiré
VilleMontgaillard (65)
Surface113.4m²
Coût Total195 568€
Loyer Annuel12 878€
Rentabilité6.58%
Cashflow/mois-46€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 600 €
Surface : 113.4 m²
Prix au m² : 1 142,86 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salle de bain, 4 chambres, Pas de cave

A découvrir, maison à rénover située entre Tarbes et Bagnères-de-Bigorre. Dotée d'un beau potentiel, elle offre une surface habitable généreuse ainsi qu'un agréable jardin. Laissez libre cours à vos envies pour en faire un lieu de vie à votre image. Une opportunité Idéale pour résidence principale ou investissement. Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Montgaillard
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65200
Coordonnées : 43.122807, 0.118005
Total : 195 568€
Prix d'acquisition : 129 600€
Travaux : 55 600€
Valeur du bien : 185 200€
Frais de notaire : 10 368€
Coût estimé : 10 368€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 113.4m²
Loyer prédit : 9.46€/m²/mois
Fourchette : 7.53€ - 11.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 1073€/mois
Loyer annuel estimé : 12878€/an
Fourchette totale : 854€ - 1348€/mois
Fourchette annuelle : 10253€ - 16175€/an
Rentabilité brute :6.58%
Fourchette de rentabilité :5.24% - 8.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 305,12 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :148 000 €
Prix d'achat :129 600 €
Décote à l'achat :-18 400€ (-12.4%)
Marge achat-revente :-47 568€ (-32.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :195 568€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :955,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :57,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 012,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 962,62€
Coût de l'assurance :17 112,20€
Taxe foncière : 1 287,80€/an
Soit par mois : 107,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 073,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 119,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-46,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 319 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 113.4 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 113.4 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en très mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des placards de cuisine, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité, revêtement sol/murs
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec équipements obsolètes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres en bon état général mais nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - murs à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 600 €(490 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (prix moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Isolation:6 800€
    Isolation toiture/combles: 113.4 m² × 60€/m² = 6800€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 200€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 800€ = 11200€ (prix moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (prix moyen incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (prix moyen incluant pose et main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (prix moyen incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montgaillard (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 073 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 878 €/an
Calcul : 1 073 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 312 €/an
Base de calcul : Emprunt de 195 568 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 684 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 288 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 885 €
Revenus locatifs : +12 878 €
Charges déductibles : -63 885 €
Résultat foncier Année 1 : -51 007 €(Déficit de 51 007 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 607 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 285 €/an
Revenus locatifs : +12 878 €
Charges déductibles : -8 285 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 593 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29606.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 240 €(65% de 129 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 063 €/an
Calcul : 84 240 € × 3,636% = 3 063 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 878 €63 891 €6 318 €-51 013 €21 400 €29 613 €29 613 €
213 136 €8 120 €6 148 €5 016 €--24 597 €
313 398 €7 944 €5 971 €5 455 €--19 143 €
413 666 €7 761 €5 789 €5 905 €--13 238 €
513 940 €7 573 €5 601 €6 366 €--6 871 €
614 218 €7 379 €5 406 €6 840 €--31 €
714 503 €7 178 €5 205 €7 325 €---
814 793 €6 970 €4 998 €7 823 €---
915 089 €6 755 €4 783 €8 333 €---
1015 390 €6 534 €4 561 €8 857 €---
1115 698 €6 305 €4 332 €9 394 €---
1216 012 €6 068 €4 096 €9 944 €---
1316 332 €5 824 €3 851 €10 509 €---
1416 659 €5 571 €3 599 €11 088 €---
1516 992 €5 310 €3 338 €11 682 €---
1617 332 €5 040 €3 068 €12 292 €---
1717 679 €4 762 €2 789 €12 917 €---
1818 032 €4 474 €2 502 €13 559 €---
1918 393 €4 176 €2 204 €14 217 €---
2018 761 €3 869 €1 897 €14 892 €---
2119 136 €3 552 €1 579 €15 584 €---
2219 519 €3 224 €1 251 €16 295 €---
2319 909 €2 885 €912 €17 024 €---
2420 307 €2 535 €562 €17 773 €---
2520 713 €2 173 €200 €18 541 €---
TOTAL412 487 €195 870 €90 963 €216 617 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 216 617 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 878 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 704 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 704 €-6 420 €+9 124 €
2+2 704 €0 €+2 704 €
3+2 704 €0 €+2 704 €
4+2 704 €0 €+2 704 €
5+2 704 €0 €+2 704 €
6+2 704 €0 €+2 704 €
7+2 704 €+2 188 €+516 €
8+2 704 €+2 347 €+357 €
9+2 704 €+2 500 €+204 €
10+2 704 €+2 657 €+47 €
11+2 704 €+2 818 €-114 €
12+2 704 €+2 983 €-279 €
13+2 704 €+3 153 €-449 €
14+2 704 €+3 326 €-622 €
15+2 704 €+3 505 €-801 €
16+2 704 €+3 688 €-984 €
17+2 704 €+3 875 €-1 171 €
18+2 704 €+4 068 €-1 364 €
19+2 704 €+4 265 €-1 561 €
20+2 704 €+4 468 €-1 764 €
21+2 704 €+4 675 €-1 971 €
22+2 704 €+4 889 €-2 185 €
23+2 704 €+5 107 €-2 403 €
24+2 704 €+5 332 €-2 628 €
25+2 704 €+5 562 €-2 858 €
Total+67 600 €+64 985 €+2 615 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 167 jours
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