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Détails du bien

VilleNice (06)
Surface72m²
Coût Total191 160€
Loyer Annuel16 074€
Rentabilité8.41%
Cashflow/mois+93€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 177 000 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 2 458,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Nice - Pont Michel - A 2 minutes à pied de l'arrêt de tram Pont Michel et du centre Leclerc, vous trouverez ce grand 3 pièces traversant de 71,89m² au 1er étage d'une résidence de 2008. Il se compose d'une entrée avec placard, d'un très grand séjour cuisine de 31m² avec accès à un balcon, de deux chambres avec chacune son placard intégré, d'une salle de bains et d'un wc indépendant. Appartement au calme, équipé en plus de double vitrage.

Une place de parking avec coin privatif en plus pour y mettre son scooter en sus du prix de vente.

L'appartement est vendu loué en bail vide en date du 1er avril 2025. Loyer hors charges de 1040€ + 110€ de provisions pour charges soit un loyer charges comprises de 1150€ par mois.

EXCLUSIVITE

Ville : Nice
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06300
Total : 191 160€
Prix d'acquisition : 177 000€
Valeur du bien : 177 000€
Frais de notaire : 14 160€
Coût estimé : 14 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 18.60€/m²/mois
Fourchette : 13.22€ - 26.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1340€/mois
Loyer annuel estimé : 16074€/an
Fourchette totale : 952€ - 1884€/mois
Fourchette annuelle : 11426€ - 22613€/an
Rentabilité brute :8.41%
Fourchette de rentabilité :5.98% - 11.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 000 €/m²
Basé sur :350 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :216 000 €
Prix d'achat :177 000 €
Décote à l'achat :-39 000€ (-18.1%)
Marge achat-revente :24 840€ (11.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :191 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :946,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :55,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 002,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 871,15€
Coût de l'assurance :16 726,50€
Taxe foncière : 1 607,42€/an
Soit par mois : 133,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 110,00€/mois
Soit par an : 1 320,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 339,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 246,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :93,04€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 108 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 340 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 074 €/an
Calcul : 1 340 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 417 €/an
Base de calcul : Emprunt de 191 160 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 669 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 607 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 320 €/an
Calcul : 110 €/mois × 12 mois

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 10 013 €/an
Revenus locatifs : +16 074 €
Charges déductibles : -10 013 €
Résultat foncier : 6 061 €/an
Prix d'achat du bien : 177 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 115 050 €(65% de 177 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 184 €/an
Calcul : 115 050 € × 3,636% = 4 184 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 074 €10 019 €6 423 €6 055 €---
216 396 €9 849 €6 252 €6 547 €---
316 724 €9 672 €6 076 €7 051 €---
417 058 €9 490 €5 893 €7 568 €---
517 399 €9 301 €5 705 €8 098 €---
617 747 €9 106 €5 509 €8 641 €---
718 102 €8 904 €5 307 €9 198 €---
818 464 €8 695 €5 098 €9 770 €---
918 833 €8 478 €4 882 €10 355 €---
1019 210 €8 255 €4 658 €10 956 €---
1119 594 €8 023 €4 427 €11 571 €---
1219 986 €7 784 €4 187 €12 203 €---
1320 386 €7 536 €3 939 €12 850 €---
1420 794 €7 279 €3 683 €13 514 €---
1521 210 €7 014 €3 418 €14 195 €---
1621 634 €6 740 €3 143 €14 894 €---
1722 066 €6 456 €2 860 €15 610 €---
1822 508 €6 163 €2 566 €16 345 €---
1922 958 €5 859 €2 262 €17 099 €---
2023 417 €5 545 €1 948 €17 872 €---
2123 885 €5 220 €1 623 €18 666 €---
2224 363 €4 883 €1 287 €19 480 €---
2324 850 €4 535 €939 €20 315 €---
2425 347 €4 175 €579 €21 172 €---
2525 854 €3 803 €206 €22 051 €---
TOTAL514 860 €182 783 €92 871 €332 077 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 332 077 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 074 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 376 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 376 €+1 816 €+1 560 €
2+3 376 €+1 964 €+1 412 €
3+3 376 €+2 115 €+1 261 €
4+3 376 €+2 270 €+1 106 €
5+3 376 €+2 429 €+947 €
6+3 376 €+2 592 €+784 €
7+3 376 €+2 760 €+616 €
8+3 376 €+2 931 €+445 €
9+3 376 €+3 107 €+269 €
10+3 376 €+3 287 €+89 €
11+3 376 €+3 471 €-95 €
12+3 376 €+3 661 €-285 €
13+3 376 €+3 855 €-479 €
14+3 376 €+4 054 €-678 €
15+3 376 €+4 259 €-883 €
16+3 376 €+4 468 €-1 092 €
17+3 376 €+4 683 €-1 307 €
18+3 376 €+4 904 €-1 528 €
19+3 376 €+5 130 €-1 754 €
20+3 376 €+5 362 €-1 986 €
21+3 376 €+5 600 €-2 224 €
22+3 376 €+5 844 €-2 468 €
23+3 376 €+6 095 €-2 719 €
24+3 376 €+6 352 €-2 976 €
25+3 376 €+6 615 €-3 239 €
Total+84 400 €+99 623 €+-15 223 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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