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Appartement 1 pièce 43 m²

Bien expiré
VilleCahors (46)
Surface43m²
Coût Total92 220€
Loyer Annuel6 251€
Rentabilité6.78%
Cashflow/mois-21€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 54 000 €
Surface : 43 m²
Prix au m² : 1 255,81 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 1 pièce 43 m² - Appartement 1 pièce 43 m²

IMMO46 vous propose à la vente cet appartement T1 bis meublé de 43m² situé dans le centre-ville de CAHORS.

Il se compose d'une entrée ouvrant sur la cuisine / salle à manger, d'une pièce de vie faisant office de chambre et d'une salle d'eau avec WC.

Chauffage au gaz de ville.

DPE D - GES D. Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 921 - 1247 € (prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021, abonnement inclus)

Surface : 43 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 05/09/2025

Consommation énergie primaire : 210 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 921 € et 1 247 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Cahors
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46000
Coordonnées : 44.447517, 1.438256
Total : 92 220€
Prix d'acquisition : 54 000€
Travaux : 33 900€
Valeur du bien : 87 900€
Frais de notaire : 4 320€
Coût estimé : 4 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 43m²
Loyer prédit : 12.11€/m²/mois
Fourchette : 9.98€ - 14.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 521€/mois
Loyer annuel estimé : 6251€/an
Fourchette totale : 429€ - 632€/mois
Fourchette annuelle : 5150€ - 7587€/an
Rentabilité brute :6.78%
Fourchette de rentabilité :5.58% - 8.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 496,82 €/m²
Basé sur :242 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :64 363 €
Prix d'achat :54 000 €
Décote à l'achat :-10 363€ (-16.1%)
Marge achat-revente :-27 857€ (-43.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :92 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :463,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :26,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 490,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 728,05€
Coût de l'assurance :8 069,25€
Taxe foncière : 625,08€/an
Soit par mois : 52,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 520,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 542,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-21,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz de ville
Quantité: 1 système pour 43 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique présent
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Vérification des installations de plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - installations récentes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 900 €(788 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 000€
    Remplacement système chauffage gaz: 1 système × 5000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 600€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 900€ = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Pose revêtement sol (parquet flottant) dans chambre: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds dans chambre: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cahors (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 521 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 251 €/an
Calcul : 521 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 215 €/an
Base de calcul : Emprunt de 92 220 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 323 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 625 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 063 €
Revenus locatifs : +6 251 €
Charges déductibles : -38 063 €
Résultat foncier Année 1 : -31 812 €(Déficit de 31 812 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 412 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 163 €/an
Revenus locatifs : +6 251 €
Charges déductibles : -4 163 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 088 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10411.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 54 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 100 €(65% de 54 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 276 €/an
Calcul : 35 100 € × 3,636% = 1 276 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 251 €38 066 €3 218 €-31 815 €21 400 €10 415 €10 415 €
26 376 €4 082 €3 134 €2 294 €--8 121 €
36 503 €3 995 €3 047 €2 509 €--5 612 €
46 633 €3 905 €2 957 €2 729 €--2 883 €
56 766 €3 811 €2 863 €2 955 €---
66 901 €3 715 €2 767 €3 187 €---
77 039 €3 614 €2 667 €3 425 €---
87 180 €3 511 €2 563 €3 670 €---
97 324 €3 403 €2 455 €3 921 €---
107 470 €3 292 €2 344 €4 178 €---
117 620 €3 177 €2 229 €4 443 €---
127 772 €3 057 €2 109 €4 715 €---
137 928 €2 933 €1 986 €4 994 €---
148 086 €2 805 €1 857 €5 281 €---
158 248 €2 673 €1 725 €5 575 €---
168 413 €2 535 €1 587 €5 878 €---
178 581 €2 393 €1 445 €6 188 €---
188 753 €2 245 €1 297 €6 508 €---
198 928 €2 092 €1 144 €6 836 €---
209 106 €1 934 €986 €7 172 €---
219 288 €1 770 €822 €7 519 €---
229 474 €1 600 €652 €7 874 €---
239 664 €1 424 €476 €8 240 €---
249 857 €1 242 €294 €8 615 €---
2510 054 €1 053 €105 €9 001 €---
TOTAL200 216 €104 324 €46 728 €95 892 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 95 892 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 251 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 313 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 313 €-6 420 €+7 733 €
2+1 313 €0 €+1 313 €
3+1 313 €0 €+1 313 €
4+1 313 €0 €+1 313 €
5+1 313 €+22 €+1 291 €
6+1 313 €+956 €+357 €
7+1 313 €+1 028 €+285 €
8+1 313 €+1 101 €+212 €
9+1 313 €+1 176 €+137 €
10+1 313 €+1 254 €+59 €
11+1 313 €+1 333 €-20 €
12+1 313 €+1 414 €-101 €
13+1 313 €+1 498 €-185 €
14+1 313 €+1 584 €-271 €
15+1 313 €+1 673 €-360 €
16+1 313 €+1 763 €-450 €
17+1 313 €+1 857 €-544 €
18+1 313 €+1 952 €-639 €
19+1 313 €+2 051 €-738 €
20+1 313 €+2 152 €-839 €
21+1 313 €+2 256 €-943 €
22+1 313 €+2 362 €-1 049 €
23+1 313 €+2 472 €-1 159 €
24+1 313 €+2 585 €-1 272 €
25+1 313 €+2 700 €-1 387 €
Total+32 825 €+28 768 €+4 057 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
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