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Maison à vendre

VilleHèches (65)
Surface120m²
Coût Total180 936€
Loyer Annuel12 092€
Rentabilité6.68%
Cashflow/mois-30€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 700 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 555,83 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, 3 chambres, 1 parking: Parking, Pas de cave

Située entre Lannemezan et Arreau, cette fermette à rénover est composée de 3 belles chambres. Dotée d'un fort potentiel, vous aurez la possibilité de réaménager les espaces à votre convenance. Un beau terrain vous permettra de profiter d'un extérieur.

Ville : Hèches
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65250
Coordonnées : 42.997499, 0.385612
Total : 180 936€
Prix d'acquisition : 66 700€
Travaux : 108 900€
Valeur du bien : 175 600€
Frais de notaire : 5 336€
Coût estimé : 5 336€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 8.40€/m²/mois
Fourchette : 6.49€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 1008€/mois
Loyer annuel estimé : 12092€/an
Fourchette totale : 779€ - 1304€/mois
Fourchette annuelle : 9343€ - 15649€/an
Rentabilité brute :6.68%
Fourchette de rentabilité :5.16% - 8.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 607,67 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :192 920 €
Prix d'achat :66 700 €
Décote à l'achat :-126 220€ (-65.4%)
Marge achat-revente :11 984€ (6.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :180 936€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :883,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :52,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 936,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 156,98€
Coût de l'assurance :15 831,90€
Taxe foncière : 1 209,17€/an
Soit par mois : 100,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 007,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 037,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-29,54€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 15 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le DPE.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon : revêtement de sol, peinture, électricité.
Quantité: salon complet (15 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - salon en très mauvais état.
EntréeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de l'entrée : revêtement de sol, peinture.
Quantité: entrée complète (5 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - entrée en très mauvais état.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation complète des 3 chambres : revêtement de sol, peinture, électricité.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 1/5 assumé - chambres en très mauvais état.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :108 900 €(908 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:10 400€
    Isolation toiture/combles: 120 m² × 80€/m² = 9600€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:21 000€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 1300€ = 19500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Cuisine:17 500€
    Rénovation complète cuisine: 10000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:15 500€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Carrelage: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:8 000€
    Rénovation complète salon: 3000€, Peinture: 1500€, Électricité: 1000€, Revêtement de sol: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Entrée:3 500€
    Rénovation complète entrée: 1500€, Peinture: 500€, Revêtement de sol: 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:20 000€
    Rénovation complète 3 chambres: 9000€, Peinture: 3000€, Électricité: 3000€, Revêtement de sol: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Hèches (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 008 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 092 €/an
Calcul : 1 008 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 840 €/an
Base de calcul : Emprunt de 180 936 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 633 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 209 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 108 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 116 582 €
Revenus locatifs : +12 092 €
Charges déductibles : -116 582 €
Résultat foncier Année 1 : -104 491 €(Déficit de 104 491 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 83 091 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 682 €/an
Revenus locatifs : +12 092 €
Charges déductibles : -7 682 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 409 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 83090.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 700 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 355 €(65% de 66 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 577 €/an
Calcul : 43 355 € × 3,636% = 1 577 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 092 €116 588 €5 846 €-104 496 €21 400 €83 096 €83 096 €
212 334 €7 530 €5 688 €4 803 €--78 293 €
312 580 €7 367 €5 525 €5 213 €--73 080 €
412 832 €7 198 €5 356 €5 633 €--67 447 €
513 088 €7 024 €5 182 €6 064 €--61 382 €
613 350 €6 844 €5 002 €6 506 €--54 876 €
713 617 €6 658 €4 816 €6 959 €--47 917 €
813 890 €6 466 €4 624 €7 423 €--40 494 €
914 167 €6 268 €4 425 €7 900 €--32 594 €
1014 451 €6 063 €4 220 €8 388 €--24 206 €
1114 740 €5 851 €4 008 €8 889 €--15 317 €
1215 035 €5 632 €3 789 €9 403 €---
1315 335 €5 406 €3 563 €9 930 €---
1415 642 €5 172 €3 329 €10 470 €---
1515 955 €4 930 €3 088 €11 024 €---
1616 274 €4 681 €2 838 €11 593 €---
1716 599 €4 423 €2 581 €12 176 €---
1816 931 €4 157 €2 314 €12 775 €---
1917 270 €3 882 €2 039 €13 388 €---
2017 615 €3 597 €1 755 €14 018 €---
2117 968 €3 304 €1 461 €14 664 €---
2218 327 €3 000 €1 158 €15 327 €---
2318 694 €2 687 €844 €16 007 €---
2419 067 €2 363 €520 €16 705 €---
2519 449 €2 028 €185 €17 421 €---
TOTAL387 301 €239 118 €84 157 €148 183 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 148 183 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 092 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 539 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 539 €-6 420 €+8 959 €
2+2 539 €0 €+2 539 €
3+2 539 €0 €+2 539 €
4+2 539 €0 €+2 539 €
5+2 539 €0 €+2 539 €
6+2 539 €0 €+2 539 €
7+2 539 €0 €+2 539 €
8+2 539 €0 €+2 539 €
9+2 539 €0 €+2 539 €
10+2 539 €0 €+2 539 €
11+2 539 €0 €+2 539 €
12+2 539 €+2 821 €-282 €
13+2 539 €+2 979 €-440 €
14+2 539 €+3 141 €-602 €
15+2 539 €+3 307 €-768 €
16+2 539 €+3 478 €-939 €
17+2 539 €+3 653 €-1 114 €
18+2 539 €+3 832 €-1 293 €
19+2 539 €+4 016 €-1 477 €
20+2 539 €+4 205 €-1 666 €
21+2 539 €+4 399 €-1 860 €
22+2 539 €+4 598 €-2 059 €
23+2 539 €+4 802 €-2 263 €
24+2 539 €+5 011 €-2 472 €
25+2 539 €+5 226 €-2 687 €
Total+63 475 €+49 050 €+14 425 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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