Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VillePeyrat (09)
Surface221m²
Coût Total196 380€
Loyer Annuel17 268€
Rentabilité8.79%
Cashflow/mois+260€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 221 m²
Prix au m² : 493,21 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salle de bain, Cave, 7 chambres

Imaginez votre projet immobilier dans un cadre idyllique. Nichée au cœur d'un village paisible, à quelques minutes du Lac de Montbel, cette bâtisse pleine de charme représente une opportunité pour investisseurs et grandes familles. Avec une surface généreuse, cette maison offre un énorme potentiel d'aménagement et de valorisation. Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Peyrat
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09600
Coordonnées : 42.959008, 1.927939
Total : 196 380€
Prix d'acquisition : 109 000€
Travaux : 78 660€
Valeur du bien : 187 660€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 221m²
Loyer prédit : 6.51€/m²/mois
Fourchette : 4.83€ - 8.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 1439€/mois
Loyer annuel estimé : 17268€/an
Fourchette totale : 1067€ - 1941€/mois
Fourchette annuelle : 12801€ - 23295€/an
Rentabilité brute :8.79%
Fourchette de rentabilité :6.52% - 11.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 034,48 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :228 620 €
Prix d'achat :109 000 €
Décote à l'achat :-119 620€ (-52.3%)
Marge achat-revente :32 240€ (14.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :196 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :977,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :57,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 035,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 979,91€
Coût de l'assurance :17 183,25€
Taxe foncière : 1 726,82€/an
Soit par mois : 143,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 439,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 179,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :259,97€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 307 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 221 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 221 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes plomberie/électricité nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 3/5 visible sur photos - amélioration nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement usée
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :78 660 €(356 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:13 760€
    Isolation toiture/combles: 221 m² × 60€/m² = 13260€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:14 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries - Fenêtres:20 900€
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 700€ = 18900€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain = 9000€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine = 12000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:6 300€
    Parquet flottant: 70 m² × 90€/m² = 6300€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Main d'œuvre: incluse
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 1200€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Peyrat (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 48 660€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 439 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 268 €/an
Calcul : 1 439 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 690 €/an
Base de calcul : Emprunt de 196 380 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 687 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 727 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 78 660 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 87 764 €
Revenus locatifs : +17 268 €
Charges déductibles : -87 764 €
Résultat foncier Année 1 : -70 495 €(Déficit de 70 495 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 49 095 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 104 €/an
Revenus locatifs : +17 268 €
Charges déductibles : -9 104 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 165 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 49095.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 268 €87 770 €6 696 €-70 502 €21 400 €49 102 €49 102 €
217 614 €8 933 €6 519 €8 680 €--40 422 €
317 966 €8 751 €6 337 €9 215 €--31 207 €
418 325 €8 561 €6 147 €9 764 €--21 443 €
518 692 €8 366 €5 952 €10 326 €--11 117 €
619 066 €8 163 €5 749 €10 903 €--214 €
719 447 €7 953 €5 539 €11 494 €---
819 836 €7 736 €5 322 €12 100 €---
920 232 €7 511 €5 097 €12 721 €---
1020 637 €7 279 €4 864 €13 359 €---
1121 050 €7 038 €4 624 €14 012 €---
1221 471 €6 789 €4 374 €14 682 €---
1321 900 €6 531 €4 116 €15 370 €---
1422 338 €6 264 €3 849 €16 075 €---
1522 785 €5 987 €3 573 €16 798 €---
1623 241 €5 701 €3 287 €17 540 €---
1723 706 €5 405 €2 991 €18 301 €---
1824 180 €5 099 €2 684 €19 081 €---
1924 663 €4 781 €2 367 €19 882 €---
2025 157 €4 453 €2 039 €20 703 €---
2125 660 €4 113 €1 699 €21 546 €---
2226 173 €3 761 €1 347 €22 411 €---
2326 696 €3 397 €983 €23 299 €---
2427 230 €3 021 €606 €24 210 €---
2527 775 €2 631 €216 €25 144 €---
TOTAL553 107 €235 994 €96 980 €317 113 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 317 113 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 268 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 626 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 626 €-6 420 €+10 046 €
2+3 626 €0 €+3 626 €
3+3 626 €0 €+3 626 €
4+3 626 €0 €+3 626 €
5+3 626 €0 €+3 626 €
6+3 626 €0 €+3 626 €
7+3 626 €+3 384 €+242 €
8+3 626 €+3 630 €-4 €
9+3 626 €+3 816 €-190 €
10+3 626 €+4 008 €-382 €
11+3 626 €+4 204 €-578 €
12+3 626 €+4 405 €-779 €
13+3 626 €+4 611 €-985 €
14+3 626 €+4 822 €-1 196 €
15+3 626 €+5 039 €-1 413 €
16+3 626 €+5 262 €-1 636 €
17+3 626 €+5 490 €-1 864 €
18+3 626 €+5 724 €-2 098 €
19+3 626 €+5 965 €-2 339 €
20+3 626 €+6 211 €-2 585 €
21+3 626 €+6 464 €-2 838 €
22+3 626 €+6 723 €-3 097 €
23+3 626 €+6 990 €-3 364 €
24+3 626 €+7 263 €-3 637 €
25+3 626 €+7 543 €-3 917 €
Total+90 650 €+95 134 €+-4 484 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →