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Appartement 3 pièces 61 m²

Bien expiré
VilleRoanne (42)
Surface61m²
Coût Total77 320€
Loyer Annuel5 777€
Rentabilité7.47%
Cashflow/mois-18€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 000 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 803,28 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 61 m² - Appartement 3 pièces 61 m²

VENDU PAR E MOBILIER DU ROANNAIS IMPLANTE A RIORGES DEPUIS 2013

Votre conseiller [URL masquée pour votre sécurité] : Fabrice Presle Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC de Roanne 404540379 RCP GALIAN 127100479

Surface : 61 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 264 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 18/02/2025

Consommation énergie primaire : 253 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 400 € et 1 000 000 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Roanne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42300
Coordonnées : 46.048195, 4.095365
Total : 77 320€
Prix d'acquisition : 49 000€
Travaux : 24 400€
Valeur du bien : 73 400€
Frais de notaire : 3 920€
Coût estimé : 3 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 7.89€/m²/mois
Fourchette : 6.06€ - 10.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 481€/mois
Loyer annuel estimé : 5777€/an
Fourchette totale : 370€ - 627€/mois
Fourchette annuelle : 4439€ - 7519€/an
Rentabilité brute :7.47%
Fourchette de rentabilité :5.74% - 9.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :77 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :377,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :21,91€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 399,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :35 840,44€
Coût de l'assurance :6 572,20€
Taxe foncière : 1 200,00€/an
Soit par mois : 100,00€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 481,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 499,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-17,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 61 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur 61 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine (placards, plan de travail, électroménager) et réfection des murs et sols
Quantité: cuisine complète (environ 18 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible - salon en mauvais état nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres en état correct nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 400 €(400 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 700€ = 4200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:600€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (18 m²) × 800€/m² = 14400€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète (5 m²) × 1200€/m² = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:900€
    Peinture murs salon: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 450€
  • Chambres:1 200€
    Peinture murs chambres: 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre: 480€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Roanne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 481 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 777 €/an
Calcul : 481 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 488 €/an
Base de calcul : Emprunt de 77 320 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 263 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 200 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 351 €
Revenus locatifs : +5 777 €
Charges déductibles : -28 351 €
Résultat foncier Année 1 : -22 574 €(Déficit de 22 574 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 174 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 951 €/an
Revenus locatifs : +5 777 €
Charges déductibles : -3 951 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 826 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1173.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850 €(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 777 €28 353 €2 490 €-22 576 €21 400 €1 176 €1 176 €
25 893 €3 886 €2 423 €2 007 €---
36 010 €3 816 €2 353 €2 194 €---
46 131 €3 744 €2 282 €2 386 €---
56 253 €3 670 €2 207 €2 583 €---
66 378 €3 593 €2 130 €2 785 €---
76 506 €3 514 €2 051 €2 992 €---
86 636 €3 432 €1 969 €3 204 €---
96 769 €3 348 €1 885 €3 421 €---
106 904 €3 260 €1 797 €3 644 €---
117 042 €3 170 €1 707 €3 872 €---
127 183 €3 077 €1 614 €4 106 €---
137 327 €2 980 €1 517 €4 347 €---
147 473 €2 881 €1 418 €4 593 €---
157 623 €2 778 €1 315 €4 845 €---
167 775 €2 671 €1 208 €5 104 €---
177 931 €2 562 €1 099 €5 369 €---
188 089 €2 448 €985 €5 641 €---
198 251 €2 331 €868 €5 920 €---
208 416 €2 210 €747 €6 206 €---
218 584 €2 085 €622 €6 499 €---
228 756 €1 956 €493 €6 800 €---
238 931 €1 822 €359 €7 109 €---
249 110 €1 684 €221 €7 425 €---
259 292 €1 542 €79 €7 750 €---
TOTAL185 040 €96 813 €35 840 €88 227 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 88 227 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 777 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 213 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 213 €-6 420 €+7 633 €
2+1 213 €+249 €+964 €
3+1 213 €+658 €+555 €
4+1 213 €+716 €+497 €
5+1 213 €+775 €+438 €
6+1 213 €+835 €+378 €
7+1 213 €+898 €+315 €
8+1 213 €+961 €+252 €
9+1 213 €+1 026 €+187 €
10+1 213 €+1 093 €+120 €
11+1 213 €+1 162 €+51 €
12+1 213 €+1 232 €-19 €
13+1 213 €+1 304 €-91 €
14+1 213 €+1 378 €-165 €
15+1 213 €+1 453 €-240 €
16+1 213 €+1 531 €-318 €
17+1 213 €+1 611 €-398 €
18+1 213 €+1 692 €-479 €
19+1 213 €+1 776 €-563 €
20+1 213 €+1 862 €-649 €
21+1 213 €+1 950 €-737 €
22+1 213 €+2 040 €-827 €
23+1 213 €+2 133 €-920 €
24+1 213 €+2 228 €-1 015 €
25+1 213 €+2 325 €-1 112 €
Total+30 325 €+26 468 €+3 857 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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