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Achat : Appartement Dunkerque (59140)

VilleDunkerque (59)
Surface92m²
Coût Total190 180€
Loyer Annuel12 153€
Rentabilité6.39%
Cashflow/mois-68€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 138 500 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 1 505,43 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 92 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, Terrasse, Orientation sud

Appartement Duplex, 2 chambres, terrasse à SAINT-POL-SUR-MER (59430). Vos agences immobilières Orpi Horizon Dunkerque - Rosendaël & Bray-Dunes ont le plaisir de vous proposer à Saint-Pol-sur-Mer (59430), à proximité immédiate de toutes les commodités, cet appartement T3 en duplex. Situé au 1er étage d’une petite copropriété, il se compose sur son premier niveau d’une entrée, d’un salon-séjour, d'une cuisine ouverte. Sur son étage vous disposerez d'un palier, de deux chambres et d'une salle de bains avec wc, Bonus : grenier aménageable. Pour l'extérieur : une vaste terrasse exposée plein sud avec dépendance. Appartement à rénover, idéal pour investisseur !

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : L'état des risques vous sera remis lors de la première visite.

Agences ORPI Horizon Dunkerque-Rosendael & Bray-Dunes 248 boulevard de la République FM 59240 DUNKERQUE - ROSENDAËL 809 boulevard Georges Pompidou 59123 BRAY-DUNES

Ville : Dunkerque
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59140
Coordonnées : 51.028650, 2.351710
Total : 190 180€
Prix d'acquisition : 138 500€
Travaux : 40 600€
Valeur du bien : 179 100€
Frais de notaire : 11 080€
Coût estimé : 11 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 11.01€/m²/mois
Fourchette : 8.63€ - 14.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 1013€/mois
Loyer annuel estimé : 12153€/an
Fourchette totale : 794€ - 1292€/mois
Fourchette annuelle : 9523€ - 15510€/an
Rentabilité brute :6.39%
Fourchette de rentabilité :5.01% - 8.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 200 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :110 400 €
Prix d'achat :138 500 €
Décote à l'achat :+28 100€ (+25.5%)
Marge achat-revente :-79 780€ (-72.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :190 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :931,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :47,54€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 979,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 362,67€
Coût de l'assurance :14 263,50€
Taxe foncière : 1 215,30€/an
Soit par mois : 101,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 012,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 080,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-67,88€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant des rénovations
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais nécessitant un rafraîchissement léger
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs du salon pour rafraîchir l'espace
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant une peinture
TerrasseOPTIONNEL
Sous-catégorie: Nettoyage
Nettoyage et entretien du revêtement en dalles de la terrasse
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 visible - terrasse nécessitant un nettoyage

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 600 €(441 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 600€
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture murs salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Terrasse:600€
    Nettoyage terrasse: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dunkerque (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 013 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 153 €/an
Calcul : 1 013 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 195 €/an
Base de calcul : Emprunt de 190 180 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 571 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 215 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 581 €
Revenus locatifs : +12 153 €
Charges déductibles : -48 581 €
Résultat foncier Année 1 : -36 428 €(Déficit de 36 428 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 028 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 981 €/an
Revenus locatifs : +12 153 €
Charges déductibles : -7 981 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 172 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15027.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 138 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 025 €(65% de 138 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 274 €/an
Calcul : 90 025 € × 3,636% = 3 274 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 153 €48 587 €6 201 €-36 434 €21 400 €15 034 €15 034 €
212 396 €7 820 €6 034 €4 576 €--10 458 €
312 644 €7 648 €5 862 €4 996 €--5 461 €
412 897 €7 469 €5 683 €5 428 €--34 €
513 155 €7 285 €5 499 €5 870 €---
613 418 €7 095 €5 309 €6 323 €---
713 686 €6 898 €5 112 €6 788 €---
813 960 €6 695 €4 909 €7 265 €---
914 239 €6 484 €4 699 €7 755 €---
1014 524 €6 267 €4 481 €8 257 €---
1114 814 €6 043 €4 257 €8 772 €---
1215 111 €5 811 €4 025 €9 300 €---
1315 413 €5 571 €3 785 €9 842 €---
1415 721 €5 323 €3 537 €10 398 €---
1516 036 €5 067 €3 281 €10 969 €---
1616 356 €4 802 €3 017 €11 554 €---
1716 684 €4 529 €2 743 €12 155 €---
1817 017 €4 246 €2 460 €12 771 €---
1917 358 €3 954 €2 168 €13 404 €---
2017 705 €3 652 €1 866 €14 053 €---
2118 059 €3 340 €1 554 €14 719 €---
2218 420 €3 017 €1 231 €15 403 €---
2318 788 €2 684 €898 €16 105 €---
2419 164 €2 339 €553 €16 825 €---
2519 547 €1 983 €197 €17 564 €---
TOTAL389 266 €174 609 €89 363 €214 657 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 214 657 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 153 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 552 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 552 €-6 420 €+8 972 €
2+2 552 €0 €+2 552 €
3+2 552 €0 €+2 552 €
4+2 552 €0 €+2 552 €
5+2 552 €+1 751 €+801 €
6+2 552 €+1 897 €+655 €
7+2 552 €+2 036 €+516 €
8+2 552 €+2 180 €+372 €
9+2 552 €+2 326 €+226 €
10+2 552 €+2 477 €+75 €
11+2 552 €+2 632 €-80 €
12+2 552 €+2 790 €-238 €
13+2 552 €+2 953 €-401 €
14+2 552 €+3 119 €-567 €
15+2 552 €+3 291 €-739 €
16+2 552 €+3 466 €-914 €
17+2 552 €+3 646 €-1 094 €
18+2 552 €+3 831 €-1 279 €
19+2 552 €+4 021 €-1 469 €
20+2 552 €+4 216 €-1 664 €
21+2 552 €+4 416 €-1 864 €
22+2 552 €+4 621 €-2 069 €
23+2 552 €+4 831 €-2 279 €
24+2 552 €+5 047 €-2 495 €
25+2 552 €+5 269 €-2 717 €
Total+63 800 €+64 397 €+-597 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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