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Vente Maison Borderes-sur-l'echez(65320) 189 000ᅵ

VilleBordères-sur-l'Échez (65)
Surface215
Coût Total279 670
Loyer Annuel25 395
Rentabilité9.08%
Cashflow/mois+437
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 000 €
Surface : 215 m²
Prix au m² : 879,07 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 215 m², 6 pièces, 1 garage, 1 place de parking

Investisseur - maison à fort potentiel + logement prêt à louer - bordères?sur?l'echez située à proximité de tarbes, cette grande maison offre un potentiel exceptionnel, que ce soit pour y vivre confortablement ou pour développer un projet d'investissement locatif. Rez-De-Chaussée - logement à rafraîchir cette partie comprend : une cuisine une salle à manger deux chambres une salle de bain des travaux de rafraîchissement sont à prévoir, offrant la possibilité de créer un espace moderne et personnalisé. Premier étage - second logement en excellent état ce logement lumineux et spacieux propose : trois chambres un grand séjour / salle à manger une salle de douche en excellent état aucun travaux à prévoir : parfait pour une habitation immédiate ou une mise en location rapide. Extérieurs et dépendances la propriété dispose également de : dépendances idéales pour stockage, atelier, garage ou aménagements futurs un grand jardin, parfait pour profiter de l'extérieur, jardiner ou créer un espace détente

Ville : Bordères-sur-l'Échez
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65320
Coordonnées : 43.259296, 0.051031
Total : 279 670
Prix d'acquisition : 189 000
Travaux : 75 550
Valeur du bien : 264 550
Frais de notaire : 15 120
Coût estimé : 15 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 215
Loyer prédit : 9.84€/m²/mois
Fourchette : 8.10€ - 11.95€/m²/mois
Loyer total estimé : 2116€/mois
Loyer annuel estimé : 25395€/an
Fourchette totale : 1742€ - 2570€/mois
Fourchette annuelle : 20910€ - 30843€/an
Rentabilité brute :9.08%
Fourchette de rentabilité :7.48% - 11.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 775,68 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :381 771
Prix d'achat :189 000
Décote à l'achat :-192 771 (-50.5%)
Marge achat-revente :102 101€ (26.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :279 670
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 362,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :104,88€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 467,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :129 193,19
Coût de l'assurance :31 462,88
Taxe foncière : 2 539,52€/an
Soit par mois : 211,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 116,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 679,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :436,89€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 262 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel si ancien
Quantité: 1 système pour 215 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 215 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - Maison
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb
Quantité: 215 m²
Raison: Normes de plomberie - Maison

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :75 550(351 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Isolation:10 750
    Isolation combles: 215 m² × 50€/m² = 10750€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:18 900
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 700€ = 18900€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 10000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Plomberie générale:4 300
    Mise à jour plomberie: 215 m² × 20€/m² = 4300€ (inclut matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bordères-sur-l'Échez (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 42 650✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 116 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 395 €/an
Calcul : 2 116 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 971 €/an
Base de calcul : Emprunt de 279 670 à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 259 €/an
Calcul : 105 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 540 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 75 550
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 88 319
Revenus locatifs : +25 395
Charges déductibles : -88 319
Résultat foncier Année 1 : -62 924(Déficit de 62 924 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 524
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 769 €/an
Revenus locatifs : +25 395
Charges déductibles : -12 769
Résultat foncier Années 2+ : 12 626 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41524.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 189 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 122 850(65% de 189 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 467 €/an
Calcul : 122 850 € × 3,636% = 4 467
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 39588 3288 980-62 93321 400 €41 533 €41 533 €
225 90312 5358 73713 368--28 165 €
326 42112 2848 48614 138--14 027 €
426 95012 0248 22614 926---
527 48911 7567 95815 733---
628 03811 4797 68116 560---
728 59911 1937 39517 406---
829 17110 8977 09918 274---
929 75510 5926 79419 163---
1030 35010 2766 47820 073---
1130 9579 9516 15321 006---
1231 5769 6145 81621 962---
1332 2079 2665 46822 941---
1432 8518 9075 10923 944---
1533 5088 5364 73824 972---
1634 1798 1534 35526 026---
1734 8627 7573 95927 105---
1835 5597 3483 55028 211---
1936 2716 9263 12829 345---
2036 9966 4902 69230 506---
2137 7366 0392 24131 697---
2238 4915 5731 77532 917---
2339 2605 0921 29434 168---
2440 0464 59679835 450---
2540 8474 08228436 764---
TOTAL813 416299 694129 193513 72221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 513 722
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 395 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 333 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 333-6 420+11 753
2+5 3330+5 333
3+5 3330+5 333
4+5 333+270+5 063
5+5 333+4 720+613
6+5 333+4 968+365
7+5 333+5 222+111
8+5 333+5 482-149
9+5 333+5 749-416
10+5 333+6 022-689
11+5 333+6 302-969
12+5 333+6 589-1 256
13+5 333+6 882-1 549
14+5 333+7 183-1 850
15+5 333+7 492-2 159
16+5 333+7 808-2 475
17+5 333+8 131-2 798
18+5 333+8 463-3 130
19+5 333+8 803-3 470
20+5 333+9 152-3 819
21+5 333+9 509-4 176
22+5 333+9 875-4 542
23+5 333+10 250-4 917
24+5 333+10 635-5 302
25+5 333+11 029-5 696
Total+133 325+154 117+-20 792
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 41 jours
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