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Vente Maison Borderes-sur-l'echez(65320) 189 000ᅵ

Bien expiré
VilleBordères-sur-l'Échez (65)
Surface215m²
Coût Total279 670€
Loyer Annuel25 395€
Rentabilité9.08%
Cashflow/mois+437€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 000 €
Surface : 215 m²
Prix au m² : 879,07 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 215 m², 6 pièces, 1 garage, 1 place de parking

Investisseur - maison à fort potentiel + logement prêt à louer - bordères?sur?l'echez située à proximité de tarbes, cette grande maison offre un potentiel exceptionnel, que ce soit pour y vivre confortablement ou pour développer un projet d'investissement locatif. Rez-De-Chaussée - logement à rafraîchir cette partie comprend : une cuisine une salle à manger deux chambres une salle de bain des travaux de rafraîchissement sont à prévoir, offrant la possibilité de créer un espace moderne et personnalisé. Premier étage - second logement en excellent état ce logement lumineux et spacieux propose : trois chambres un grand séjour / salle à manger une salle de douche en excellent état aucun travaux à prévoir : parfait pour une habitation immédiate ou une mise en location rapide. Extérieurs et dépendances la propriété dispose également de : dépendances idéales pour stockage, atelier, garage ou aménagements futurs un grand jardin, parfait pour profiter de l'extérieur, jardiner ou créer un espace détente

Ville : Bordères-sur-l'Échez
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65320
Coordonnées : 43.259296, 0.051031
Total : 279 670€
Prix d'acquisition : 189 000€
Travaux : 75 550€
Valeur du bien : 264 550€
Frais de notaire : 15 120€
Coût estimé : 15 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 215m²
Loyer prédit : 9.84€/m²/mois
Fourchette : 8.10€ - 11.95€/m²/mois
Loyer total estimé : 2116€/mois
Loyer annuel estimé : 25395€/an
Fourchette totale : 1742€ - 2570€/mois
Fourchette annuelle : 20910€ - 30843€/an
Rentabilité brute :9.08%
Fourchette de rentabilité :7.48% - 11.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 775,68 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :381 771 €
Prix d'achat :189 000 €
Décote à l'achat :-192 771€ (-50.5%)
Marge achat-revente :102 101€ (26.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :279 670€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 362,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :104,88€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 467,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :129 193,19€
Coût de l'assurance :31 462,88€
Taxe foncière : 2 539,52€/an
Soit par mois : 211,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 116,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 679,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :436,89€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 262 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel si ancien
Quantité: 1 système pour 215 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 215 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - Maison
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb
Quantité: 215 m²
Raison: Normes de plomberie - Maison

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :75 550 €(351 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Isolation:10 750€
    Isolation combles: 215 m² × 50€/m² = 10750€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:18 900€
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 700€ = 18900€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Plomberie générale:4 300€
    Mise à jour plomberie: 215 m² × 20€/m² = 4300€ (inclut matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bordères-sur-l'Échez (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 42 650€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 116 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 395 €/an
Calcul : 2 116 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 971 €/an
Base de calcul : Emprunt de 279 670 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 259 €/an
Calcul : 105 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 540 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 75 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 88 319 €
Revenus locatifs : +25 395 €
Charges déductibles : -88 319 €
Résultat foncier Année 1 : -62 924 €(Déficit de 62 924 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 524 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 769 €/an
Revenus locatifs : +25 395 €
Charges déductibles : -12 769 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 626 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41524.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 189 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 122 850 €(65% de 189 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 467 €/an
Calcul : 122 850 € × 3,636% = 4 467 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 395 €88 328 €8 980 €-62 933 €21 400 €41 533 €41 533 €
225 903 €12 535 €8 737 €13 368 €--28 165 €
326 421 €12 284 €8 486 €14 138 €--14 027 €
426 950 €12 024 €8 226 €14 926 €---
527 489 €11 756 €7 958 €15 733 €---
628 038 €11 479 €7 681 €16 560 €---
728 599 €11 193 €7 395 €17 406 €---
829 171 €10 897 €7 099 €18 274 €---
929 755 €10 592 €6 794 €19 163 €---
1030 350 €10 276 €6 478 €20 073 €---
1130 957 €9 951 €6 153 €21 006 €---
1231 576 €9 614 €5 816 €21 962 €---
1332 207 €9 266 €5 468 €22 941 €---
1432 851 €8 907 €5 109 €23 944 €---
1533 508 €8 536 €4 738 €24 972 €---
1634 179 €8 153 €4 355 €26 026 €---
1734 862 €7 757 €3 959 €27 105 €---
1835 559 €7 348 €3 550 €28 211 €---
1936 271 €6 926 €3 128 €29 345 €---
2036 996 €6 490 €2 692 €30 506 €---
2137 736 €6 039 €2 241 €31 697 €---
2238 491 €5 573 €1 775 €32 917 €---
2339 260 €5 092 €1 294 €34 168 €---
2440 046 €4 596 €798 €35 450 €---
2540 847 €4 082 €284 €36 764 €---
TOTAL813 416 €299 694 €129 193 €513 722 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 513 722 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 395 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 333 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 333 €-6 420 €+11 753 €
2+5 333 €0 €+5 333 €
3+5 333 €0 €+5 333 €
4+5 333 €+270 €+5 063 €
5+5 333 €+4 720 €+613 €
6+5 333 €+4 968 €+365 €
7+5 333 €+5 222 €+111 €
8+5 333 €+5 482 €-149 €
9+5 333 €+5 749 €-416 €
10+5 333 €+6 022 €-689 €
11+5 333 €+6 302 €-969 €
12+5 333 €+6 589 €-1 256 €
13+5 333 €+6 882 €-1 549 €
14+5 333 €+7 183 €-1 850 €
15+5 333 €+7 492 €-2 159 €
16+5 333 €+7 808 €-2 475 €
17+5 333 €+8 131 €-2 798 €
18+5 333 €+8 463 €-3 130 €
19+5 333 €+8 803 €-3 470 €
20+5 333 €+9 152 €-3 819 €
21+5 333 €+9 509 €-4 176 €
22+5 333 €+9 875 €-4 542 €
23+5 333 €+10 250 €-4 917 €
24+5 333 €+10 635 €-5 302 €
25+5 333 €+11 029 €-5 696 €
Total+133 325 €+154 117 €+-20 792 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 87 jours
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