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Appartement 4 pièces 75 m²

VilleVilliers-sur-Marne (94)
Surface75
Coût Total190 000
Loyer Annuel15 429
Rentabilité8.12%
Cashflow/mois-24
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 150 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 2 000 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 75 m²

VENTE INTERACTIVE 1ERE OFFRE POSSIBLE 150.000 € DATES DE VISITES SUR RDV LES 30 AVRIL, 1ER MAI, 2 MAI, 3 MAI...

APPARTEMENT 4 PIECES DE 75 m² - DECORATION SOIGNEE - CONSTRUCTION 1968 - DANS RESIDENCE CALME ET ARBOREE - PROCHE COMMERCES, ECOLES ET RER - 4 CHAMBRES - CAVE - ET STATIONNEMENTS

Vous découvrirez, une belle entrée donnant sur une cuisine aménagée et toute équipée avec espace buanderie-cellier, un séjour lumineux donnant sur un balcon filant, une salle d'eau et un WC indépendant.

Vous profierez de trois jolies chambres dont une de 12 m² lumineuses et idéalement exposées.

LES PLUS :

  • Parking privé avec portail motorisé pour la résidence
  • local à vélo à disposition.
  • une cave de 6 m²
  • une résidence calme et arborée
  • Proximité Super U, gare RER à 8 min à pied, écoles et commerces divers

Ne tardez pas, une visite s'impose !

Surface CARREZ : 74.75 m² Bien soumis au statut juridique de la Copropriété. Nb de lots : 500. Charges annuelles de copropriété (Montant moyen annuel quote-part du budget prévisionnel vendeur) : 2 374 €. Pas de procédure en cours. Honoraires à la charge du vendeur Prix de vente 150 000 € Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Cette présente annonce a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Carole BARIANT agissant sous le statut d’agent commercial immatriculé au Ville du greffe : MELUN sous le numéro RSAC N° 807 678 156 auprès de la SAS IMMO RESEAU au capital de 10 000€ - Réseau national immobilier sur internet, 44 Allée des Cinq Continents - 44120 VERTOU - RNE NANTES 519 718 886. Carte professionnelle T et G n° CPI 3002 2018 000 024 971 CCI de Nantes-Saint-Nazaire (44) ; Garantie par GALIAN – 89 rue de la Boétie - 75008 Paris N°171379G pour 120 000€ pour T. Assurance responsabilité civile professionnelle par GALIAN n° de police 120 137 405 (réf. 38974) - Le professionnel garantit et sécurise votre projet immobilier Bien soumis au statut juridique de la Copropriété. Nb de lots : 500. Charges annuelles de copropriété (Montant moyen annuel quote-part du budget prévisionnel vendeur) : 2 374 €. Pas de procédure en cours. Vente interactive à prix progressif : les offres seront reçues sur la plateforme WINUP le 08/05/2026 à 20:00. Le prix de départ des offres est de 150 000 € (honoraires inclus). Les participants pourront enchérir par palier de 5 000 €. Une offre en ligne pendant la vente interactive ne constitue pas une offre ferme et définitive au sens de l’article 1114 du Code Civil, mais une simple intention d’achat. En savoir plus sur le site WinUp Immo

Surface : 75 m² Non soumis au DPE

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 500

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Villiers-sur-Marne
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94350
Coordonnées : 48.826656, 2.540866
Total : 190 000
Prix d'acquisition : 150 000
Travaux : 28 000
Valeur du bien : 178 000
Frais de notaire : 12 000
Coût estimé : 12 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75
Loyer prédit : 17.14€/m²/mois
Fourchette : 14.22€ - 20.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 1286€/mois
Loyer annuel estimé : 15429€/an
Fourchette totale : 1067€ - 1550€/mois
Fourchette annuelle : 12802€ - 18595€/an
Rentabilité brute :8.12%
Fourchette de rentabilité :6.74% - 9.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :3 800,38 €/m²
Basé sur :431 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :285 029
Prix d'achat :150 000
Décote à l'achat :-135 029 (-47.4%)
Marge achat-revente :95 029€ (33.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :190 000
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :927,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :55,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 983,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 372,83
Coût de l'assurance :16 625,00
Taxe foncière : 1 542,90€/an
Soit par mois : 128,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 197,83€/mois
Soit par an : 2 374,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 285,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 309,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-23,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état, léger rafraîchissement recommandé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état, léger rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 4 chambres
Quantité: 48 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état, léger rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 000(373 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:700
    Peinture cuisine: 10 m² × 70€/m² = 700€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:480
    Peinture salle de bain: 6 m² × 80€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 920
    Peinture chambres: 48 m² × 40€/m² = 1920€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villiers-sur-Marne (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 286 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 429 €/an
Calcul : 1 286 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 133 €/an
Base de calcul : Emprunt de 190 000 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 665 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 543 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 374 €/an
Calcul : 198 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 714
Revenus locatifs : +15 429
Charges déductibles : -38 714
Résultat foncier Année 1 : -23 285(Déficit de 23 285 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 885
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 714 €/an
Revenus locatifs : +15 429
Charges déductibles : -10 714
Résultat foncier Années 2+ : 4 715 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1885.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 150 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 500(65% de 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 500 € × 3,636% = 3 545
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 42938 7206 139-23 29121 400 €1 891 €1 891 €
215 73810 5555 9735 183---
316 05210 3835 8015 669---
416 37310 2065 6246 167---
516 70110 0235 4416 678---
617 0359 8345 2527 201---
717 3769 6395 0577 737---
817 7239 4374 8558 286---
918 0789 2294 6478 849---
1018 4399 0134 4329 426---
1118 8088 7914 20910 017---
1219 1848 5613 97910 623---
1319 5688 3243 74211 244---
1419 9598 0783 49611 881---
1520 3587 8253 24312 534---
1620 7657 5632 98113 203---
1721 1817 2922 71013 889---
1821 6047 0122 43014 592---
1922 0366 7232 14115 313---
2022 4776 4251 84316 052---
2122 9276 1161 53416 810---
2223 3855 7981 21617 588---
2323 8535 46888618 385---
2424 3305 12854619 202---
2524 8174 77719520 040---
TOTAL494 197230 92088 373263 27621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 263 276
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 429 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 240 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 240-6 420+9 660
2+3 240+987+2 253
3+3 240+1 701+1 539
4+3 240+1 850+1 390
5+3 240+2 003+1 237
6+3 240+2 160+1 080
7+3 240+2 321+919
8+3 240+2 486+754
9+3 240+2 655+585
10+3 240+2 828+412
11+3 240+3 005+235
12+3 240+3 187+53
13+3 240+3 373-133
14+3 240+3 564-324
15+3 240+3 760-520
16+3 240+3 961-721
17+3 240+4 167-927
18+3 240+4 378-1 138
19+3 240+4 594-1 354
20+3 240+4 816-1 576
21+3 240+5 043-1 803
22+3 240+5 276-2 036
23+3 240+5 515-2 275
24+3 240+5 761-2 521
25+3 240+6 012-2 772
Total+81 000+78 983+2 017
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
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