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Maison 4 pièces 170 m²

Bien expiré
VillePouzay (37)
Surface170
Coût Total203 244
Loyer Annuel13 769
Rentabilité6.77%
Cashflow/mois-44
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 132 680 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 780,47 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 170 m²

A 10 mn de la sortie d'autoroute A10, 15 mn de Sainte Maure de Touraine, à proximité des écoles, Era Immobilier vous propose un Immeuble comprenant au rez de chaussée : un local de 40 m2 avec vitrine, chambre froide, une pièce, et à l'étage un appartement sur 2 niveaux avec coin cuisine salon salle à manger, chambre, salle de bain, wc. Possibilité de faire 2 chambres. Cour intérieure fermée de 36 m2 avec dépendances : laboratoire ou atelier et 2 petites pièces . le tout est relié au tout à l'égout. L'Etat des Risques et Pollution peut être consulté sur https://www.georisques.gouv.fr DPE : NS Prix : 132 680 € FAI Ce bien vous est proposé par ERA IMMOBILIER Catherine COLLIN - Agent commerciale indépendante Rsac 2018AC00226 tél [Coordonnées masquées]

Surface : 170 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Pouzay
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37800
Coordonnées : 47.103928, 0.539996
Total : 203 244
Prix d'acquisition : 132 680
Travaux : 59 950
Valeur du bien : 192 630
Frais de notaire : 10 614
Coût estimé : 10 614
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170
Loyer prédit : 6.75€/m²/mois
Fourchette : 5.40€ - 8.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 1147€/mois
Loyer annuel estimé : 13769€/an
Fourchette totale : 918€ - 1434€/mois
Fourchette annuelle : 11016€ - 17209€/an
Rentabilité brute :6.77%
Fourchette de rentabilité :5.42% - 8.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :203 244
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 017,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :59,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 076,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 002,21
Coût de l'assurance :17 783,85
Taxe foncière : 1 376,85€/an
Soit par mois : 114,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 147,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 191,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-44,13€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 170 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur performance énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 950(353 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 200
    Isolation combles: 170 m² × 60€/m² = 10200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air-eau:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:15 750
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 750€ = 15750€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:9 000
    Cuisine complète: 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000
    Salle de bain complète: 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:6 000
    Rénovation chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Pouzay (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 147 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 769 €/an
Calcul : 1 147 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 024 €/an
Base de calcul : Emprunt de 203 244 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 711 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 377 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 950
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 063
Revenus locatifs : +13 769
Charges déductibles : -69 063
Résultat foncier Année 1 : -55 294(Déficit de 55 294 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 894
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 113 €/an
Revenus locatifs : +13 769
Charges déductibles : -9 113
Résultat foncier Années 2+ : 4 656 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33894.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 132 680
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 86 242(65% de 132 680 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 136 €/an
Calcul : 86 242 € × 3,636% = 3 136
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 76969 0697 031-55 30121 400 €33 901 €33 901 €
214 0448 9356 8475 109--28 792 €
314 3258 7446 6565 581--23 211 €
414 6118 5476 4596 065--17 147 €
514 9048 3426 2546 561--10 585 €
615 2028 1306 0427 071--3 514 €
715 5067 9115 8237 595---
815 8167 6845 5968 132---
916 1327 4495 3608 683---
1016 4557 2055 1179 250---
1116 7846 9534 8649 831---
1217 1196 6914 60310 428---
1317 4626 4214 33311 041---
1417 8116 1414 05211 670---
1518 1675 8513 76212 317---
1618 5315 5503 46212 981---
1718 9015 2393 15113 662---
1819 2794 9172 82914 363---
1919 6654 5832 49515 082---
2020 0584 2382 14915 821---
2120 4593 8801 79216 580---
2220 8683 5091 42117 359---
2321 2863 1251 03718 160---
2421 7122 72864018 984---
2522 1462 31722819 829---
TOTAL441 010214 157102 002226 85321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 226 853
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 769 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 891 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 891-6 420+9 311
2+2 8910+2 891
3+2 8910+2 891
4+2 8910+2 891
5+2 8910+2 891
6+2 8910+2 891
7+2 891+1 224+1 667
8+2 891+2 440+451
9+2 891+2 605+286
10+2 891+2 775+116
11+2 891+2 949-58
12+2 891+3 128-237
13+2 891+3 312-421
14+2 891+3 501-610
15+2 891+3 695-804
16+2 891+3 894-1 003
17+2 891+4 099-1 208
18+2 891+4 309-1 418
19+2 891+4 525-1 634
20+2 891+4 746-1 855
21+2 891+4 974-2 083
22+2 891+5 208-2 317
23+2 891+5 448-2 557
24+2 891+5 695-2 804
25+2 891+5 949-3 058
Total+72 275+68 056+4 219
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 92 jours
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