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Charmante maison de 131 m² sur deux niveaux avec garage et véranda

VilleVilleneuve-sur-Lot (47)
Surface131
Coût Total172 212
Loyer Annuel13 190
Rentabilité7.66%
Cashflow/mois+86
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 400 €
Surface : 131 m²
Prix au m² : 911,45 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Découvrez cette spacieuse maison familiale qui vous séduira par ses volumes généreux et son confort moderne. A l'étage vous accueille un salon-séjour lumineux, une cuisine et une véranda agréable, idéale pour profiter des beaux jours, trois chambres confortables, d'une salle d'eau et d'un WC séparé, offrant ainsi intimité et praticité au quotidien. En rez-de-chaussée une buanderie pratique complète cet espace de vie, avec un garage et une chambre. Le bien bénéficie d'un chauffage au gaz de ville et d'une excellente isolation de toiture. Cette maison représente une opportunité idéale pour une famille recherchant un espace et fonctionnalité dans un cadre de vie agréable.

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 790 € et 3 840 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Villeneuve-sur-Lot
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47300
Coordonnées : 44.377792, 0.776762
Total : 172 212
Prix d'acquisition : 119 400
Travaux : 43 260
Valeur du bien : 162 660
Frais de notaire : 9 552
Coût estimé : 9 552
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 131
Loyer prédit : 8.39€/m²/mois
Fourchette : 6.55€ - 10.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1099€/mois
Loyer annuel estimé : 13190€/an
Fourchette totale : 858€ - 1408€/mois
Fourchette annuelle : 10299€ - 16893€/an
Rentabilité brute :7.66%
Fourchette de rentabilité :5.98% - 9.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 326,5 €/m²
Basé sur :26 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :173 771
Prix d'achat :119 400
Décote à l'achat :-54 371 (-31.3%)
Marge achat-revente :1 559€ (0.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :172 212
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :852,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :50,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 903,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 665,66
Coût de l'assurance :15 068,55
Taxe foncière : 1 319,01€/an
Soit par mois : 109,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 099,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 013,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :86,10€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz de ville actuel
Quantité: 1 système pour 131 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le score énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Vérification et amélioration de l'isolation des combles
Quantité: surface maison en m² (131 m²)
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols des chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 - Peinture à rafraîchir dans les chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 260(330 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:7 860
    Isolation toiture/combles: 131 m² × 60€/m² = 7860€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 500
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000
    Rénovation cuisine complète: 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:900
    Peinture des murs et plafonds: 3 chambres × 30€/m² × 10m² = 900€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture des murs et plafonds: 1 salon × 60€/m² × 20m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villeneuve-sur-Lot (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 360✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 099 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 190 €/an
Calcul : 1 099 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 781 €/an
Base de calcul : Emprunt de 172 212 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 603 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 319 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 260
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 963
Revenus locatifs : +13 190
Charges déductibles : -50 963
Résultat foncier Année 1 : -37 772(Déficit de 37 772 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 372
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 703 €/an
Revenus locatifs : +13 190
Charges déductibles : -7 703
Résultat foncier Années 2+ : 5 488 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16372.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 400
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 610(65% de 119 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 822 €/an
Calcul : 77 610 € × 3,636% = 2 822
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 19050 9685 786-37 77821 400 €16 378 €16 378 €
213 4547 5545 6335 899--10 478 €
313 7237 3955 4746 328--4 151 €
413 9977 2315 3096 766---
514 2777 0615 1397 216---
614 5636 8854 9637 678---
714 8546 7034 7818 151---
815 1516 5154 5938 637---
915 4546 3204 3989 135---
1015 7636 1184 1969 645---
1116 0795 9103 98810 169---
1216 4005 6943 77210 706---
1316 7285 4713 54911 258---
1417 0635 2403 31811 823---
1517 4045 0013 07912 403---
1617 7524 7542 83212 998---
1718 1074 4982 57613 609---
1818 4694 2332 31214 236---
1918 8393 9602 03814 879---
2019 2153 6771 75515 539---
2119 6003 3841 46216 216---
2219 9923 0811 15916 911---
2320 3922 76884617 624---
2420 7992 44352118 356---
2521 2152 10818619 108---
TOTAL422 483174 96983 666247 51421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 247 514
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 190 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 770 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 770-6 420+9 190
2+2 7700+2 770
3+2 7700+2 770
4+2 770+785+1 985
5+2 770+2 165+605
6+2 770+2 303+467
7+2 770+2 445+325
8+2 770+2 591+179
9+2 770+2 740+30
10+2 770+2 894-124
11+2 770+3 051-281
12+2 770+3 212-442
13+2 770+3 377-607
14+2 770+3 547-777
15+2 770+3 721-951
16+2 770+3 900-1 130
17+2 770+4 083-1 313
18+2 770+4 271-1 501
19+2 770+4 464-1 694
20+2 770+4 662-1 892
21+2 770+4 865-2 095
22+2 770+5 073-2 303
23+2 770+5 287-2 517
24+2 770+5 507-2 737
25+2 770+5 732-2 962
Total+69 250+74 254+-5 004
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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