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Maison de 7 pièces

VilleVaux-sur-Seine (78)
Surface219m²
Coût Total495 900€
Loyer Annuel37 893€
Rentabilité7.64%
Cashflow/mois+245€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 395 000 €
Surface : 219 m²
Prix au m² : 1 803,65 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Découvrez ce pavillon individuel à Vaux-sur-Seine, un véritable havre de paix niché dans un cadre verdoyant ! Lumineux et spacieux, ce bien vous séduira par son vaste séjour double exposé Sud/Ouest, animé par un poêle chaleureux. Profitez de deux grandes chambres au rez-de-chaussée et d'un immense plateau à aménager à l'étage pour personnaliser votre espace. Niché sur un grand terrain sans vis-à-vis, il offre tranquillité et intimité. À seulement 13 minutes à pied de la gare et des commodités, c'est l'équilibre parfait entre calme et accessibilité. Des travaux de rénovation vous permettront de révéler tout son potentiel. À découvrir sans tarder !

.

Ville : Vaux-sur-Seine
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78740
Coordonnées : 49.009583, 1.955435
Total : 495 900€
Prix d'acquisition : 395 000€
Travaux : 69 300€
Valeur du bien : 464 300€
Frais de notaire : 31 600€
Coût estimé : 31 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 219m²
Loyer prédit : 14.42€/m²/mois
Fourchette : 11.31€ - 18.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 3158€/mois
Loyer annuel estimé : 37893€/an
Fourchette totale : 2477€ - 4026€/mois
Fourchette annuelle : 29719€ - 48315€/an
Rentabilité brute :7.64%
Fourchette de rentabilité :5.99% - 9.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 476,56 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :761 367 €
Prix d'achat :395 000 €
Décote à l'achat :-366 367€ (-48.1%)
Marge achat-revente :265 467€ (34.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :495 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 456,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :140,51€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 2 596,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :240 922,81€
Coût de l'assurance :42 151,50€
Taxe foncière : 3 789,33€/an
Soit par mois : 315,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 157,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 912,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :245,41€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 485 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 219 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 219 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments et peinture
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: 1 salle de bain (environ 10 m²)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 3 chambres avec revêtement de sol et peinture
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger du salon avec peinture
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - bien entretenu mais peut être amélioré
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau et 5 prises
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Mise à jour de la plomberie pour assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement
Quantité: toute la maison
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 300 €(316 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:18 400€
    Isolation combles: 219 m² × 80€/m² = 17520€, Main d'œuvre: 880€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:13 500€
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 500€ = 13500€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:2 000€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 200€/m² = 2000€ (matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 10 m² × 600€/m² = 6000€ (matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:4 500€
    Rénovation chambres: 45 m² × 100€/m² = 4500€ (matériaux et main d'œuvre)
  • Salon:1 400€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 56€/m² = 1400€ (matériaux et main d'œuvre)
  • Électricité:2 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 800€, 5 prises × 75€ = 375€, Main d'œuvre: 825€
  • Plomberie:5 000€
    Mise à jour plomberie: 1 maison = 5000€ (matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vaux-sur-Seine (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 48 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 158 €/mois
Revenus locatifs annuels : 37 893 €/an
Calcul : 3 158 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 16 646 €/an
Base de calcul : Emprunt de 495 900 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 686 €/an
Calcul : 141 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 789 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 91 422 €
Revenus locatifs : +37 893 €
Charges déductibles : -91 422 €
Résultat foncier Année 1 : -53 528 €(Déficit de 53 528 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 128 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 22 122 €/an
Revenus locatifs : +37 893 €
Charges déductibles : -22 122 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 772 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32128.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 395 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 256 750 €(65% de 395 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 336 €/an
Calcul : 256 750 € × 3,636% = 9 336 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
137 893 €91 438 €16 662 €-53 544 €21 400 €32 144 €32 144 €
238 651 €21 695 €16 220 €16 956 €--15 188 €
339 424 €21 237 €15 762 €18 187 €---
440 213 €20 764 €15 289 €19 449 €---
541 017 €20 274 €14 799 €20 743 €---
641 837 €19 767 €14 292 €22 070 €---
742 674 €19 243 €13 768 €23 431 €---
843 527 €18 701 €13 225 €24 827 €---
944 398 €18 140 €12 664 €26 258 €---
1045 286 €17 559 €12 084 €27 727 €---
1146 192 €16 959 €11 483 €29 233 €---
1247 116 €16 337 €10 862 €30 778 €---
1348 058 €15 695 €10 219 €32 363 €---
1449 019 €15 030 €9 554 €33 989 €---
1549 999 €14 342 €8 866 €35 658 €---
1650 999 €13 630 €8 155 €37 369 €---
1752 019 €12 894 €7 418 €39 125 €---
1853 060 €12 132 €6 657 €40 927 €---
1954 121 €11 344 €5 869 €42 777 €---
2055 203 €10 529 €5 054 €44 674 €---
2156 307 €9 686 €4 210 €46 622 €---
2257 434 €8 813 €3 338 €48 620 €---
2358 582 €7 911 €2 435 €50 671 €---
2459 754 €6 977 €1 502 €52 777 €---
2560 949 €6 011 €536 €54 938 €---
TOTAL1 213 733 €447 107 €240 923 €766 625 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 766 625 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 37 893 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 958 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 958 €-6 420 €+14 378 €
2+7 958 €0 €+7 958 €
3+7 958 €+900 €+7 058 €
4+7 958 €+5 835 €+2 123 €
5+7 958 €+6 223 €+1 735 €
6+7 958 €+6 621 €+1 337 €
7+7 958 €+7 029 €+929 €
8+7 958 €+7 448 €+510 €
9+7 958 €+7 878 €+80 €
10+7 958 €+8 318 €-360 €
11+7 958 €+8 770 €-812 €
12+7 958 €+9 233 €-1 275 €
13+7 958 €+9 709 €-1 751 €
14+7 958 €+10 197 €-2 239 €
15+7 958 €+10 697 €-2 739 €
16+7 958 €+11 211 €-3 253 €
17+7 958 €+11 738 €-3 780 €
18+7 958 €+12 278 €-4 320 €
19+7 958 €+12 833 €-4 875 €
20+7 958 €+13 402 €-5 444 €
21+7 958 €+13 986 €-6 028 €
22+7 958 €+14 586 €-6 628 €
23+7 958 €+15 201 €-7 243 €
24+7 958 €+15 833 €-7 875 €
25+7 958 €+16 481 €-8 523 €
Total+198 950 €+229 988 €+-31 038 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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