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Appartement à vendre

VilleBenfeld (67)
Surface61.9m²
Coût Total171 840€
Loyer Annuel11 298€
Rentabilité6.57%
Cashflow/mois-201€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 113 000 €
Surface : 61.9 m²
Prix au m² : 1 825,53 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/2 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cave, 1 chambre, 1 parking: Parking, calme

Idéalement situé en plein centre de Benfeld, au calme, au dernier étage d'une petite copropriété, ce charmant appartement saura vous séduire dès la première visite.

D'une surface de 48,65 m² habitables (61,86 m² au sol), il bénéficie d'une luminosité exceptionnelle grâce à ses grandes fenêtres, offrant une atmosphère chaleureuse et agréable au quotidien. Sa belle pièce de vie, spacieuse et conviviale, constitue un véritable atout pour profiter pleinement de votre intérieur.

L'appartement comprend également un coin cuisine partiellement équipé, une chambre confortable de plus de 14m² habitables / 20m² au sol, ainsi qu'une salle de bains.

Pour compléter ce bien, vous disposerez d'une place de parking privative et d'une cave, apportant un vrai confort au quotidien.

Un bien coup de coeur, parfait pour un premier achat ou un investissement de qualité. À découvrir sans tarder !

CHAUFFAGE INCLUS DANS LES CHARGES (7.62 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 46 lots - dont 15 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1877.00 euros.

Ville : Benfeld
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67230
Coordonnées : 48.361733, 7.604634
Total : 171 840€
Prix d'acquisition : 113 000€
Travaux : 49 800€
Valeur du bien : 162 800€
Frais de notaire : 9 040€
Coût estimé : 9 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61.9m²
Loyer prédit : 15.21€/m²/mois
Fourchette : 12.13€ - 19.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 942€/mois
Loyer annuel estimé : 11298€/an
Fourchette totale : 751€ - 1180€/mois
Fourchette annuelle : 9012€ - 14164€/an
Rentabilité brute :6.57%
Fourchette de rentabilité :5.24% - 8.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :171 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :841,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :50,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 892,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 744,99€
Coût de l'assurance :15 036,00€
Taxe foncière : 1 129,85€/an
Soit par mois : 94,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 156,42€/mois
Soit par an : 1 877,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 941,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 142,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-201,11€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour remplacer le chauffage actuel inclus dans les charges
Quantité: 1 système pour 61.9 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine partiellement équipée par une nouvelle cuisine équipée
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage dans la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 65 m²
Raison: État 3.4/5 visible - peinture nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 800 €(805 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Remplacement système: 1 système × 13000€ = 13000€ (inclut l'installation et la main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (inclut l'installation et la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (inclut l'installation et la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (inclut l'installation et la main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 9000€ = 9000€ (inclut l'installation et la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (inclut l'installation et la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture chambre: 20 m² × 40€/m² = 800€ (inclut l'installation et la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 600€
    Peinture salon: 65 m² × 40€/m² = 2600€ (inclut l'installation et la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Benfeld (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 942 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 298 €/an
Calcul : 942 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 598 €/an
Base de calcul : Emprunt de 171 840 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 601 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 130 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 877 €/an
Calcul : 156 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 006 €
Revenus locatifs : +11 298 €
Charges déductibles : -59 006 €
Résultat foncier Année 1 : -47 707 €(Déficit de 47 707 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 307 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 206 €/an
Revenus locatifs : +11 298 €
Charges déductibles : -9 206 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 093 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26307.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 113 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 73 450 €(65% de 113 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 671 €/an
Calcul : 73 450 € × 3,636% = 2 671 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 298 €59 011 €5 603 €-47 713 €21 400 €26 313 €26 313 €
211 524 €9 061 €5 452 €2 464 €--23 849 €
311 755 €8 905 €5 296 €2 850 €--20 999 €
411 990 €8 744 €5 135 €3 246 €--17 753 €
512 230 €8 577 €4 969 €3 653 €--14 100 €
612 474 €8 405 €4 797 €4 069 €--10 031 €
712 724 €8 227 €4 619 €4 496 €--5 535 €
812 978 €8 044 €4 435 €4 935 €--600 €
913 238 €7 854 €4 245 €5 384 €---
1013 503 €7 658 €4 049 €5 845 €---
1113 773 €7 455 €3 846 €6 318 €---
1214 048 €7 245 €3 637 €6 803 €---
1314 329 €7 028 €3 420 €7 301 €---
1414 616 €6 805 €3 196 €7 811 €---
1514 908 €6 573 €2 965 €8 335 €---
1615 206 €6 334 €2 726 €8 872 €---
1715 510 €6 087 €2 478 €9 424 €---
1815 821 €5 831 €2 223 €9 989 €---
1916 137 €5 567 €1 959 €10 570 €---
2016 460 €5 294 €1 686 €11 165 €---
2116 789 €5 012 €1 404 €11 777 €---
2217 125 €4 721 €1 113 €12 404 €---
2317 467 €4 420 €811 €13 047 €---
2417 817 €4 108 €500 €13 708 €---
2518 173 €3 787 €178 €14 386 €---
TOTAL361 893 €220 753 €80 745 €141 140 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 141 140 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 298 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 373 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 373 €-6 420 €+8 793 €
2+2 373 €0 €+2 373 €
3+2 373 €0 €+2 373 €
4+2 373 €0 €+2 373 €
5+2 373 €0 €+2 373 €
6+2 373 €0 €+2 373 €
7+2 373 €0 €+2 373 €
8+2 373 €0 €+2 373 €
9+2 373 €+1 435 €+938 €
10+2 373 €+1 754 €+619 €
11+2 373 €+1 895 €+478 €
12+2 373 €+2 041 €+332 €
13+2 373 €+2 190 €+183 €
14+2 373 €+2 343 €+30 €
15+2 373 €+2 500 €-127 €
16+2 373 €+2 662 €-289 €
17+2 373 €+2 827 €-454 €
18+2 373 €+2 997 €-624 €
19+2 373 €+3 171 €-798 €
20+2 373 €+3 350 €-977 €
21+2 373 €+3 533 €-1 160 €
22+2 373 €+3 721 €-1 348 €
23+2 373 €+3 914 €-1 541 €
24+2 373 €+4 112 €-1 739 €
25+2 373 €+4 316 €-1 943 €
Total+59 325 €+42 342 €+16 983 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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