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☀️ À VENDRE – BEL APPARTEMENT 83 m² À FRESNES – 3 CHAMBRES – PLEIN SUD – BALCONS – PARKING 209 000

VilleFresnes (94)
Surface82m²
Coût Total251 370€
Loyer Annuel16 783€
Rentabilité6.68%
Cashflow/mois-66€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 209 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 2 548,78 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

☀️ À VENDRE – BEL APPARTEMENT 83 m² À FRESNES – 3 CHAMBRES – PLEIN SUD – BALCONS – PARKING 209 000 - À VENDRE – BEL APPARTEMENT 83 m² À FRESNES – 3 CHAMBRES – PLEIN SUD – BALCONS – PARKING

209 000 €

📍 Fresnes – En plein cœur du centre-ville

  • 83 m² – 4e étage
  • 3 chambres
  • Exposition plein sud – très lumineux
  • 2 balcons dont 1 plein sud
  • Place de parking
  • Cave
  • À 10 min de l’aéroport d’Orly en voiture

❤️ Un appartement lumineux, bien situé et prêt à vivre !

Venez découvrir cet agréable appartement de 83 m², situé au 4e étage, idéalement placé en plein centre-ville de Fresnes, à seulement 3 minutes à pied de la mairie, pharmacie, boulangerie, espaces pour se restaurer.

L’appartement bénéficie d'une très belle luminosité grâce à son exposition plein sud, avec notamment un balcon exposé plein sud, parfait pour profiter des beaux jours.

Il se compose de 3 chambres, offrant un espace idéal pour une famille, un couple avec bureau/chambre d'amis ou un investissement.

L’appartement est en bon état et entièrement équipé, vous permettant de vous installer sans travaux importants.

🏠 Les + du bien :

✅ 83 m² ✅ 3 chambres ✅ 4e étage ✅ Très lumineux ✅ Exposition plein sud ✅ 2 balcons dont un balcon plein sud ✅ Appartement en bon état ✅ Entièrement équipé ✅ Cave ✅ Parking ✅ Commerces et supermarchés accessibles à pied ✅ Centre-ville à proximité immédiate

🚆 Une situation idéale pour les déplacements

Un emplacement particulièrement pratique pour les actifs et les familles :

✈️ Aéroport de Paris-Orly à environ 10 minutes en voiture

🚆 RER B – La Croix de Berny facilement accessible, permettant de rejoindre Paris en environ 30 minutes et offrant également un accès pratique vers l’aéroport Paris-Charles-de-Gaulle.

🛍️ Supermarchés, commerces et centres commerciaux accessibles à pied

📍 Vous profitez ainsi d’un environnement central, avec les commodités du quotidien à proximité tout en bénéficiant d’un appartement lumineux et agréable à vivre.

💰 Prix : 209 000 €

Un appartement familial de 83 m² avec 3 chambres, extérieur, parking et cave, au cœur de Fresnes.

📩 Pour plus d’informations ou pour organiser une visite, n’hésitez pas à me contacter.

Premier contact par message Leboncoin privilégié.

Ville : Fresnes
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94260
Coordonnées : 48.758120, 2.321690
Total : 251 370€
Prix d'acquisition : 209 000€
Travaux : 25 650€
Valeur du bien : 234 650€
Frais de notaire : 16 720€
Coût estimé : 16 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 17.06€/m²/mois
Fourchette : 14.38€ - 20.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 1399€/mois
Loyer annuel estimé : 16783€/an
Fourchette totale : 1179€ - 1659€/mois
Fourchette annuelle : 14148€ - 19910€/an
Rentabilité brute :6.68%
Fourchette de rentabilité :5.63% - 7.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 196,08 €/m²
Basé sur :303 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :262 079 €
Prix d'achat :209 000 €
Décote à l'achat :-53 079€ (-20.3%)
Marge achat-revente :10 709€ (4.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :251 370€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 251,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :73,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 325,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :124 136,06€
Coût de l'assurance :21 994,88€
Taxe foncière : 1 678,32€/an
Soit par mois : 139,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 398,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 464,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-66,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si nécessaire (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement des fenêtres si nécessaire pour assurer une bonne isolation thermique.
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 82 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise aux normes du chauffe-eau pour garantir un approvisionnement en eau chaude efficace.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification des éléments sanitaires.
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état, mais un rafraîchissement est conseillé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres pour rafraîchir l'espace.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, mais un rafraîchissement est conseillé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon pour rafraîchir l'espace.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, mais un rafraîchissement est conseillé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 650 €(313 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:11 600€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:1 500€
    Peinture salle de bain: 5 m² × 30€ = 150€, Vérification éléments sanitaires: 500€, Main d'œuvre: 850€
  • Chambres:1 800€
    Peinture chambres: 36 m² × 50€ = 1800€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 250€
    Peinture salon: 25 m² × 50€ = 1250€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fresnes (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 399 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 783 €/an
Calcul : 1 399 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 563 €/an
Base de calcul : Emprunt de 251 370 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 880 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 678 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 771 €
Revenus locatifs : +16 783 €
Charges déductibles : -36 771 €
Résultat foncier Année 1 : -19 988 €(Déficit de 19 988 €)
Imputable sur revenu global : 19 988 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 121 €/an
Revenus locatifs : +16 783 €
Charges déductibles : -11 121 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 662 €/an
Prix d'achat du bien : 209 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 135 850 €(65% de 209 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 940 €/an
Calcul : 135 850 € × 3,636% = 4 940 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 783 €36 779 €8 571 €-19 996 €19 996 €--
217 119 €10 903 €8 345 €6 216 €---
317 461 €10 669 €8 111 €6 792 €---
417 810 €10 427 €7 869 €7 384 €---
518 167 €10 176 €7 618 €7 991 €---
618 530 €9 917 €7 359 €8 613 €---
718 901 €9 648 €7 090 €9 252 €---
819 279 €9 370 €6 812 €9 908 €---
919 664 €9 082 €6 524 €10 582 €---
1020 057 €8 785 €6 227 €11 273 €---
1120 459 €8 476 €5 918 €11 982 €---
1220 868 €8 157 €5 599 €12 710 €---
1321 285 €7 827 €5 269 €13 458 €---
1421 711 €7 485 €4 927 €14 225 €---
1522 145 €7 132 €4 574 €15 013 €---
1622 588 €6 766 €4 207 €15 822 €---
1723 040 €6 387 €3 828 €16 653 €---
1823 501 €5 994 €3 436 €17 506 €---
1923 971 €5 588 €3 030 €18 382 €---
2024 450 €5 168 €2 610 €19 282 €---
2124 939 €4 733 €2 175 €20 206 €---
2225 438 €4 283 €1 725 €21 155 €---
2325 946 €3 817 €1 259 €22 130 €---
2426 465 €3 334 €776 €23 131 €---
2526 995 €2 835 €277 €24 160 €---
TOTAL537 571 €213 739 €124 136 €323 832 €19 996 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 999 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 323 832 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 783 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 524 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 524 €-5 999 €+9 523 €
2+3 524 €+1 865 €+1 659 €
3+3 524 €+2 038 €+1 486 €
4+3 524 €+2 215 €+1 309 €
5+3 524 €+2 397 €+1 127 €
6+3 524 €+2 584 €+940 €
7+3 524 €+2 776 €+748 €
8+3 524 €+2 973 €+551 €
9+3 524 €+3 175 €+349 €
10+3 524 €+3 382 €+142 €
11+3 524 €+3 595 €-71 €
12+3 524 €+3 813 €-289 €
13+3 524 €+4 037 €-513 €
14+3 524 €+4 268 €-744 €
15+3 524 €+4 504 €-980 €
16+3 524 €+4 747 €-1 223 €
17+3 524 €+4 996 €-1 472 €
18+3 524 €+5 252 €-1 728 €
19+3 524 €+5 515 €-1 991 €
20+3 524 €+5 785 €-2 261 €
21+3 524 €+6 062 €-2 538 €
22+3 524 €+6 346 €-2 822 €
23+3 524 €+6 639 €-3 115 €
24+3 524 €+6 939 €-3 415 €
25+3 524 €+7 248 €-3 724 €
Total+88 100 €+97 149 €+-9 049 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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