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Appartement à Millau

Bien expiré
VilleMillau (12)
Surface147m²
Coût Total247 040€
Loyer Annuel15 725€
Rentabilité6.37%
Cashflow/mois-117€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 147 m²
Prix au m² : 1 353,74 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Situé dans l’une des avenues les plus prisées de Millau, découvrez cet appartement mansardé (147m2 au sol - 81m2 Loi Carrez) plein de charme, niché au dernier étage, offrant un cadre de vie lumineux, chaleureux et totalement préservé du bruit de la rue. Dès l’entrée, vous serez séduit(e) par une spacieuse pièce de vie baignée de lumière, sublimée par son ambiance cosy et son volume rare. La cuisine ouverte, entièrement aménagée et équipée, s’intègre parfaitement à l’espace et dispose d’un très pratique cellier attenant. L’espace nuit accueille 4 chambres confortables, toutes dotées de rangements, offrant ainsi de belles possibilités d’aménagement pour une famille, un bureau ou une chambre d’appoint. Vous trouverez également une salle d’eau moderne, équipée d’une douche à l’italienne et d’un coin buanderie. Le véritable atout de ce bien ? Une superbe terrasse sans vis-à-vis, au calme absolu, proposant une vue panoramique imprenable… l’endroit rêvé pour profiter d’un café au soleil, d’un dîner en été ou simplement d’un moment de détente en toute sérénité. Un appartement rare à Millau, alliant charme, confort et emplacement exceptionnel ! Cette annonce vous est proposée par NOUAL Edith - SAS - NoRSAC: 818 091 209, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de MILLAU - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Ville : Millau
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12100
Total : 247 040€
Prix d'acquisition : 199 000€
Travaux : 32 120€
Valeur du bien : 231 120€
Frais de notaire : 15 920€
Coût estimé : 15 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 147m²
Loyer prédit : 8.91€/m²/mois
Fourchette : 7.01€ - 11.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 1310€/mois
Loyer annuel estimé : 15725€/an
Fourchette totale : 1030€ - 1667€/mois
Fourchette annuelle : 12361€ - 20005€/an
Rentabilité brute :6.37%
Fourchette de rentabilité :5.00% - 8.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :247 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 222,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.39%
Assurance emprunteur :74,11€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 296,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :119 624,33€
Coût de l'assurance :22 233,60€
Taxe foncière : 1 572,54€/an
Soit par mois : 131,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 310,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 427,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-116,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à jour du système de chauffage par pompe à chaleur pour s'assurer qu'il est conforme aux normes actuelles.
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE D - Appartement - Bien que le système soit déjà en place, une vérification est recommandée pour garantir son efficacité.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche à l'italienne, lavabo et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: 1 salle de bain (environ 8 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé, nécessitant une rénovation complète.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé, nécessitant une rénovation lourde.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et éventuellement changement de robinetterie si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais un rafraîchissement est recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais un rafraîchissement est recommandé.
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger et le balcon.
Quantité: autres pièces (environ 23 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - autres pièces en bon état mais un rafraîchissement est recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 120 €(219 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 8 m² × 1000€/m² = 8000€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:9 000€
    Rénovation chambres: 60 m² × 150€/m² = 9000€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:1 200€
    Peinture cuisine: 10 m² × 120€/m² = 1200€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement léger:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Rafraîchissement léger:920€
    Peinture autres pièces: 23 m² × 40€/m² = 920€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Millau (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 310 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 725 €/an
Calcul : 1 310 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 268 €/an
Base de calcul : Emprunt de 247 040 € à 3.39% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 889 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 573 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 120 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 850 €
Revenus locatifs : +15 725 €
Charges déductibles : -42 850 €
Résultat foncier Année 1 : -27 125 €(Déficit de 27 125 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 725 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 730 €/an
Revenus locatifs : +15 725 €
Charges déductibles : -10 730 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 995 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5724.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350 €(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 725 €42 858 €8 276 €-27 132 €21 400 €5 732 €5 732 €
216 040 €10 518 €8 056 €5 522 €--210 €
316 361 €10 290 €7 828 €6 070 €---
416 688 €10 055 €7 593 €6 633 €---
517 022 €9 811 €7 349 €7 210 €---
617 362 €9 559 €7 097 €7 803 €---
717 709 €9 299 €6 837 €8 411 €---
818 064 €9 029 €6 567 €9 035 €---
918 425 €8 750 €6 288 €9 675 €---
1018 793 €8 462 €6 000 €10 332 €---
1119 169 €8 163 €5 701 €11 006 €---
1219 553 €7 855 €5 393 €11 698 €---
1319 944 €7 535 €5 073 €12 408 €---
1420 342 €7 205 €4 743 €13 138 €---
1520 749 €6 863 €4 401 €13 886 €---
1621 164 €6 510 €4 048 €14 654 €---
1721 588 €6 144 €3 682 €15 443 €---
1822 019 €5 766 €3 304 €16 253 €---
1922 460 €5 375 €2 913 €17 085 €---
2022 909 €4 970 €2 508 €17 939 €---
2123 367 €4 551 €2 090 €18 816 €---
2223 834 €4 118 €1 656 €19 716 €---
2324 311 €3 670 €1 209 €20 641 €---
2424 797 €3 207 €745 €21 590 €---
2525 293 €2 728 €266 €22 566 €---
TOTAL503 689 €213 291 €119 624 €290 397 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 290 397 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 725 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 302 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 302 €-6 420 €+9 722 €
2+3 302 €0 €+3 302 €
3+3 302 €+1 758 €+1 544 €
4+3 302 €+1 990 €+1 312 €
5+3 302 €+2 163 €+1 139 €
6+3 302 €+2 341 €+961 €
7+3 302 €+2 523 €+779 €
8+3 302 €+2 710 €+592 €
9+3 302 €+2 902 €+400 €
10+3 302 €+3 099 €+203 €
11+3 302 €+3 302 €0 €
12+3 302 €+3 509 €-207 €
13+3 302 €+3 723 €-421 €
14+3 302 €+3 941 €-639 €
15+3 302 €+4 166 €-864 €
16+3 302 €+4 396 €-1 094 €
17+3 302 €+4 633 €-1 331 €
18+3 302 €+4 876 €-1 574 €
19+3 302 €+5 125 €-1 823 €
20+3 302 €+5 382 €-2 080 €
21+3 302 €+5 645 €-2 343 €
22+3 302 €+5 915 €-2 613 €
23+3 302 €+6 192 €-2 890 €
24+3 302 €+6 477 €-3 175 €
25+3 302 €+6 770 €-3 468 €
Total+82 550 €+87 119 €+-4 569 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 234 jours
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