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Appartement à Millau

Bien expiré
VilleMillau (12)
Surface147
Coût Total247 040
Loyer Annuel15 725
Rentabilité6.37%
Cashflow/mois-117
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 147 m²
Prix au m² : 1 353,74 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Situé dans l’une des avenues les plus prisées de Millau, découvrez cet appartement mansardé (147m2 au sol - 81m2 Loi Carrez) plein de charme, niché au dernier étage, offrant un cadre de vie lumineux, chaleureux et totalement préservé du bruit de la rue. Dès l’entrée, vous serez séduit(e) par une spacieuse pièce de vie baignée de lumière, sublimée par son ambiance cosy et son volume rare. La cuisine ouverte, entièrement aménagée et équipée, s’intègre parfaitement à l’espace et dispose d’un très pratique cellier attenant. L’espace nuit accueille 4 chambres confortables, toutes dotées de rangements, offrant ainsi de belles possibilités d’aménagement pour une famille, un bureau ou une chambre d’appoint. Vous trouverez également une salle d’eau moderne, équipée d’une douche à l’italienne et d’un coin buanderie. Le véritable atout de ce bien ? Une superbe terrasse sans vis-à-vis, au calme absolu, proposant une vue panoramique imprenable… l’endroit rêvé pour profiter d’un café au soleil, d’un dîner en été ou simplement d’un moment de détente en toute sérénité. Un appartement rare à Millau, alliant charme, confort et emplacement exceptionnel ! Cette annonce vous est proposée par NOUAL Edith - SAS - NoRSAC: 818 091 209, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de MILLAU - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Ville : Millau
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12100
Total : 247 040
Prix d'acquisition : 199 000
Travaux : 32 120
Valeur du bien : 231 120
Frais de notaire : 15 920
Coût estimé : 15 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 147
Loyer prédit : 8.91€/m²/mois
Fourchette : 7.01€ - 11.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 1310€/mois
Loyer annuel estimé : 15725€/an
Fourchette totale : 1030€ - 1667€/mois
Fourchette annuelle : 12361€ - 20005€/an
Rentabilité brute :6.37%
Fourchette de rentabilité :5.00% - 8.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :247 040
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 222,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.39%
Assurance emprunteur :74,11€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 296,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :119 624,33
Coût de l'assurance :22 233,60
Taxe foncière : 1 572,54€/an
Soit par mois : 131,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 310,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 427,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-116,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à jour du système de chauffage par pompe à chaleur pour s'assurer qu'il est conforme aux normes actuelles.
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE D - Appartement - Bien que le système soit déjà en place, une vérification est recommandée pour garantir son efficacité.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche à l'italienne, lavabo et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: 1 salle de bain (environ 8 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé, nécessitant une rénovation complète.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé, nécessitant une rénovation lourde.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et éventuellement changement de robinetterie si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais un rafraîchissement est recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais un rafraîchissement est recommandé.
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger et le balcon.
Quantité: autres pièces (environ 23 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - autres pièces en bon état mais un rafraîchissement est recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 120(219 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Rénovation salle de bain: 8 m² × 1000€/m² = 8000€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:9 000
    Rénovation chambres: 60 m² × 150€/m² = 9000€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:1 200
    Peinture cuisine: 10 m² × 120€/m² = 1200€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement léger:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Rafraîchissement léger:920
    Peinture autres pièces: 23 m² × 40€/m² = 920€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Millau (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 310 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 725 €/an
Calcul : 1 310 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 268 €/an
Base de calcul : Emprunt de 247 040 à 3.39% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 889 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 573 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 120
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 850
Revenus locatifs : +15 725
Charges déductibles : -42 850
Résultat foncier Année 1 : -27 125(Déficit de 27 125 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 725
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 730 €/an
Revenus locatifs : +15 725
Charges déductibles : -10 730
Résultat foncier Années 2+ : 4 995 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5724.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 72542 8588 276-27 13221 400 €5 732 €5 732 €
216 04010 5188 0565 522--210 €
316 36110 2907 8286 070---
416 68810 0557 5936 633---
517 0229 8117 3497 210---
617 3629 5597 0977 803---
717 7099 2996 8378 411---
818 0649 0296 5679 035---
918 4258 7506 2889 675---
1018 7938 4626 00010 332---
1119 1698 1635 70111 006---
1219 5537 8555 39311 698---
1319 9447 5355 07312 408---
1420 3427 2054 74313 138---
1520 7496 8634 40113 886---
1621 1646 5104 04814 654---
1721 5886 1443 68215 443---
1822 0195 7663 30416 253---
1922 4605 3752 91317 085---
2022 9094 9702 50817 939---
2123 3674 5512 09018 816---
2223 8344 1181 65619 716---
2324 3113 6701 20920 641---
2424 7973 20774521 590---
2525 2932 72826622 566---
TOTAL503 689213 291119 624290 39721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 290 397
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 725 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 302 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 302-6 420+9 722
2+3 3020+3 302
3+3 302+1 758+1 544
4+3 302+1 990+1 312
5+3 302+2 163+1 139
6+3 302+2 341+961
7+3 302+2 523+779
8+3 302+2 710+592
9+3 302+2 902+400
10+3 302+3 099+203
11+3 302+3 3020
12+3 302+3 509-207
13+3 302+3 723-421
14+3 302+3 941-639
15+3 302+4 166-864
16+3 302+4 396-1 094
17+3 302+4 633-1 331
18+3 302+4 876-1 574
19+3 302+5 125-1 823
20+3 302+5 382-2 080
21+3 302+5 645-2 343
22+3 302+5 915-2 613
23+3 302+6 192-2 890
24+3 302+6 477-3 175
25+3 302+6 770-3 468
Total+82 550+87 119+-4 569
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 99 jours
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