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Maison à vendre

Bien expiré
VilleSoual (81)
Surface150
Coût Total198 900
Loyer Annuel16 547
Rentabilité8.32%
Cashflow/mois+198
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 132 000 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 880 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, 3 chambres, 1 parking: Garage, Terrasse, calme, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Dans un charmant petit village entre Castres et Revel, à environ 5 minutes de Soual et ses commodités, je vous présente cette maison de 150 m² habitable. Vous disposerez d'une grand salon - séjour de 36 m² avec belle hauteur sous plafond, une cuisine de 15 m² avec son cellier attenant, 2/3 chambres, une salle de bain et un wc. A l'étage vous trouverez une chambre supplémentaire avec salle d'eau et wc, offrant un espace nuit indépendant, parfait pour accueillir famille ou amis. À l'extérieur, une terrasse intime vous permettra de profiter des beaux jours en toute tranquillité. Un grand garage/atelier de plus de 80 m² constitue un véritable atout, que ce soit pour un artisan, un espace de stockage, ou autre.. Des travaux de rafraîchissement sont à prévoir afin de moderniser l'ensemble et d'améliorer sa performance énergétique. Une belle opportunité pour personnaliser cette maison à votre image, un bien au fort potentiel, dans un environnement calme et authentique.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 132 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Nathalie LE BORGNE - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de CASTRES sous le numéro 802 001 792

Ville : Soual
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81580
Coordonnées : 43.549531, 2.131956
Total : 198 900
Prix d'acquisition : 132 000
Travaux : 56 340
Valeur du bien : 188 340
Frais de notaire : 10 560
Coût estimé : 10 560
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150
Loyer prédit : 9.19€/m²/mois
Fourchette : 7.18€ - 11.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 1379€/mois
Loyer annuel estimé : 16547€/an
Fourchette totale : 1078€ - 1764€/mois
Fourchette annuelle : 12933€ - 21171€/an
Rentabilité brute :8.32%
Fourchette de rentabilité :6.50% - 10.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 560,98 €/m²
Basé sur :43 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :234 147
Prix d'achat :132 000
Décote à l'achat :-102 147 (-43.6%)
Marge achat-revente :35 247€ (15.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :198 900
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :985,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :58,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 043,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 631,47
Coût de l'assurance :17 403,75
Taxe foncière : 1 654,68€/an
Soit par mois : 137,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 378,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 181,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :197,89€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 415 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 150 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimation basée sur 150 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture, et réfection plomberie si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Chambres nécessitent un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Chambres nécessitent un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 36 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 340(376 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:10 500
    Isolation toiture/combles: 150 m² × 70€/m² = 10500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:11 400
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 600€ = 11400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:9 000
    Rafraîchissement cuisine complète: 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 440
    Peinture murs et plafonds salon: 36 m² × 40€/m² = 1440€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Soual (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 900✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 379 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 547 €/an
Calcul : 1 379 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 677 €/an
Base de calcul : Emprunt de 198 900 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 696 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 655 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 340
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 367
Revenus locatifs : +16 547
Charges déductibles : -65 367
Résultat foncier Année 1 : -48 821(Déficit de 48 821 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 421
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 027 €/an
Revenus locatifs : +16 547
Charges déductibles : -9 027
Résultat foncier Années 2+ : 7 519 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27420.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 132 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 85 800(65% de 132 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 120 €/an
Calcul : 85 800 € × 3,636% = 3 120
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 54765 3746 683-48 82721 400 €27 427 €27 427 €
216 8788 8566 5068 021--19 406 €
317 2158 6736 3228 542--10 863 €
417 5608 4836 1329 077--1 787 €
517 9118 2865 9369 624---
618 2698 0835 73210 186---
718 6347 8735 52210 761---
819 0077 6555 30511 352---
919 3877 4305 07911 957---
1019 7757 1974 84712 577---
1120 1706 9574 60613 214---
1220 5746 7074 35713 866---
1320 9856 4504 09914 536---
1421 4056 1833 83215 222---
1521 8335 9073 55615 926---
1622 2705 6223 27116 648---
1722 7155 3262 97517 389---
1823 1705 0212 67018 149---
1923 6334 7052 35418 928---
2024 1064 3782 02719 728---
2124 5884 0401 68920 548---
2225 0793 6901 33921 390---
2325 5813 32897722 253---
2426 0932 95360223 140---
2526 6142 56621524 049---
TOTAL529 999211 74296 631318 25721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 318 257
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 547 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 475 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 475-6 420+9 895
2+3 4750+3 475
3+3 4750+3 475
4+3 4750+3 475
5+3 475+2 351+1 124
6+3 475+3 056+419
7+3 475+3 228+247
8+3 475+3 406+69
9+3 475+3 587-112
10+3 475+3 773-298
11+3 475+3 964-489
12+3 475+4 160-685
13+3 475+4 361-886
14+3 475+4 567-1 092
15+3 475+4 778-1 303
16+3 475+4 994-1 519
17+3 475+5 217-1 742
18+3 475+5 445-1 970
19+3 475+5 678-2 203
20+3 475+5 918-2 443
21+3 475+6 164-2 689
22+3 475+6 417-2 942
23+3 475+6 676-3 201
24+3 475+6 942-3 467
25+3 475+7 215-3 740
Total+86 875+95 477+-8 602
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 102 jours
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