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vente - maison

VillePontivy (56)
Surface185.93m²
Coût Total272 034€
Loyer Annuel20 228€
Rentabilité7.44%
Cashflow/mois+119€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 217 300 €
Surface : 185.93 m²
Prix au m² : 1 168,72 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Box, Garage, Jardin, Salle de bain, Petit prix

CENTRE VILLE ... Cette MAISON d'habitation FAMILIALE vous offre au rez de chaussée une entrée avec placard, un séjour salon, une cuisine aménagée équipée avec un coin repas et un accès sur terrasse, une chambre avec salle d'eau privative, une arrière-cuisine et un wc; à l'étage , un palier desservant trois chambres, un bureau, une salle de bains et un wc; au-desus: un palier, deux chambres dont une avec dressing et une salle de bains. sous-sol avec garage. Chauffage pompe à chaleur avec ballon thermodynamique. Le tout sur un terrain de 418 m2.  A VISITER ..

Ville : Pontivy
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56300
Coordonnées : 48.070000, -2.980000
Total : 272 034€
Prix d'acquisition : 217 300€
Travaux : 37 350€
Valeur du bien : 254 650€
Frais de notaire : 17 384€
Coût estimé : 17 384€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 185.93m²
Loyer prédit : 9.07€/m²/mois
Fourchette : 7.01€ - 11.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 1686€/mois
Loyer annuel estimé : 20228€/an
Fourchette totale : 1303€ - 2180€/mois
Fourchette annuelle : 15639€ - 26164€/an
Rentabilité brute :7.44%
Fourchette de rentabilité :5.75% - 9.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 800 €/m²
Basé sur :35 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :334 674 €
Prix d'achat :217 300 €
Décote à l'achat :-117 374€ (-35.1%)
Marge achat-revente :62 640€ (18.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :272 034€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 318,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :79,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 397,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :123 513,49€
Coût de l'assurance :23 802,98€
Taxe foncière : 2 022,80€/an
Soit par mois : 168,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 685,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 566,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :119,26€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 137 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du système de chauffage par pompe à chaleur
Quantité: 1 système pour 185.93 m²
Raison: DPE C - Maison - Système de chauffage à vérifier pour garantir son efficacité
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments vieillissants
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais un peu datée
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et petites réparations
Quantité: salon complet (25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon avec quelques signes d'usure
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec mise à jour des sanitaires
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 6 chambres avec peinture et revêtement de sol
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant un rafraîchissement
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Vérification
Vérification du ballon thermodynamique pour assurer son bon fonctionnement
Quantité: 1 ballon
Raison: DPE C - Maison - Vérification nécessaire pour garantir l'efficacité énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 350 €(201 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 12 m² × 600€/m² = 7200€, Main d'œuvre: 800€
  • Salon:2 000€
    Peinture salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:7 200€
    Rénovation chambres: 90 m² × 80€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:150€
    Vérification ballon thermodynamique: 1 intervention × 150€ = 150€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pontivy (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 150€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 686 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 228 €/an
Calcul : 1 686 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 591 €/an
Base de calcul : Emprunt de 272 034 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 952 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 023 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 916 €
Revenus locatifs : +20 228 €
Charges déductibles : -48 916 €
Résultat foncier Année 1 : -28 688 €(Déficit de 28 688 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 288 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 566 €/an
Revenus locatifs : +20 228 €
Charges déductibles : -11 566 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 662 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7288.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 217 300 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 141 245 €(65% de 217 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 136 €/an
Calcul : 141 245 € × 3,636% = 5 136 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 228 €48 925 €8 600 €-28 697 €21 400 €7 297 €7 297 €
220 633 €11 340 €8 365 €9 292 €---
321 045 €11 098 €8 123 €9 947 €---
421 466 €10 848 €7 873 €10 618 €---
521 895 €10 590 €7 615 €11 306 €---
622 333 €10 323 €7 348 €12 010 €---
722 780 €10 048 €7 073 €12 732 €---
823 236 €9 764 €6 789 €13 471 €---
923 700 €9 471 €6 496 €14 229 €---
1024 174 €9 168 €6 193 €15 006 €---
1124 658 €8 855 €5 880 €15 803 €---
1225 151 €8 532 €5 558 €16 619 €---
1325 654 €8 199 €5 224 €17 455 €---
1426 167 €7 855 €4 880 €18 312 €---
1526 690 €7 500 €4 525 €19 191 €---
1627 224 €7 133 €4 158 €20 091 €---
1727 769 €6 754 €3 779 €21 015 €---
1828 324 €6 363 €3 388 €21 961 €---
1928 891 €5 959 €2 984 €22 931 €---
2029 468 €5 542 €2 567 €23 926 €---
2130 058 €5 112 €2 137 €24 946 €---
2230 659 €4 667 €1 693 €25 991 €---
2331 272 €4 209 €1 234 €27 063 €---
2431 897 €3 735 €760 €28 163 €---
2532 535 €3 246 €271 €29 290 €---
TOTAL647 908 €235 236 €123 513 €412 671 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 412 671 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 228 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 248 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 248 €-6 420 €+10 668 €
2+4 248 €+599 €+3 649 €
3+4 248 €+2 984 €+1 264 €
4+4 248 €+3 185 €+1 063 €
5+4 248 €+3 392 €+856 €
6+4 248 €+3 603 €+645 €
7+4 248 €+3 820 €+428 €
8+4 248 €+4 041 €+207 €
9+4 248 €+4 269 €-21 €
10+4 248 €+4 502 €-254 €
11+4 248 €+4 741 €-493 €
12+4 248 €+4 986 €-738 €
13+4 248 €+5 236 €-988 €
14+4 248 €+5 494 €-1 246 €
15+4 248 €+5 757 €-1 509 €
16+4 248 €+6 027 €-1 779 €
17+4 248 €+6 304 €-2 056 €
18+4 248 €+6 588 €-2 340 €
19+4 248 €+6 879 €-2 631 €
20+4 248 €+7 178 €-2 930 €
21+4 248 €+7 484 €-3 236 €
22+4 248 €+7 797 €-3 549 €
23+4 248 €+8 119 €-3 871 €
24+4 248 €+8 449 €-4 201 €
25+4 248 €+8 787 €-4 539 €
Total+106 200 €+123 801 €+-17 601 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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