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Achat : Maison (17100)

VilleSaintes (17)
Surface146m²
Coût Total247 120€
Loyer Annuel16 512€
Rentabilité6.68%
Cashflow/mois-73€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 750 €
Surface : 146 m²
Prix au m² : 1 094,18 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 146 m², 5 pièces, 4 chambres, 2 salles de bain
Ville : Saintes
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17100
Coordonnées : 45.740330, -0.640977
Total : 247 120€
Prix d'acquisition : 159 750€
Travaux : 74 590€
Valeur du bien : 234 340€
Frais de notaire : 12 780€
Coût estimé : 12 780€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 146m²
Loyer prédit : 9.42€/m²/mois
Fourchette : 7.47€ - 11.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 1376€/mois
Loyer annuel estimé : 16512€/an
Fourchette totale : 1091€ - 1736€/mois
Fourchette annuelle : 13090€ - 20830€/an
Rentabilité brute :6.68%
Fourchette de rentabilité :5.30% - 8.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 989,8 €/m²
Basé sur :73 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :290 511 €
Prix d'achat :159 750 €
Décote à l'achat :-130 761€ (-45.0%)
Marge achat-revente :43 391€ (14.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :247 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 239,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :72,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 311,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :124 817,97€
Coût de l'assurance :21 623,00€
Taxe foncière : 1 651,23€/an
Soit par mois : 137,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 376,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 449,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-73,44€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 146 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 146 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 2/5 visible - moquette usée nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 2/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (25 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 590 €(511 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:11 450€
    Isolation des combles perdus: 146 m² × 75€/m² = 10950€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries - Fenêtres:19 500€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 1000€/fenêtre = 18000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 1920€
  • Chambres - Peinture:3 840€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 40€/m² = 1920€, Main d'œuvre: 1920€
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saintes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 43 950€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 376 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 512 €/an
Calcul : 1 376 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 590 €/an
Base de calcul : Emprunt de 247 120 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 865 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 651 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 590 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 85 696 €
Revenus locatifs : +16 512 €
Charges déductibles : -85 696 €
Résultat foncier Année 1 : -69 184 €(Déficit de 69 184 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 784 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 106 €/an
Revenus locatifs : +16 512 €
Charges déductibles : -11 106 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 406 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47783.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 750 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 838 €(65% de 159 750 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 776 €/an
Calcul : 103 838 € × 3,636% = 3 776 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 512 €85 704 €8 598 €-69 192 €21 400 €47 792 €47 792 €
216 843 €10 889 €8 373 €5 953 €--41 839 €
317 179 €10 657 €8 141 €6 523 €--35 316 €
417 523 €10 416 €7 900 €7 107 €--28 209 €
517 873 €10 166 €7 650 €7 707 €--20 501 €
618 231 €9 908 €7 391 €8 323 €--12 178 €
718 596 €9 640 €7 124 €8 956 €--3 222 €
818 967 €9 362 €6 846 €9 605 €---
919 347 €9 075 €6 559 €10 272 €---
1019 734 €8 778 €6 261 €10 956 €---
1120 128 €8 469 €5 953 €11 659 €---
1220 531 €8 150 €5 634 €12 381 €---
1320 942 €7 819 €5 303 €13 122 €---
1421 360 €7 477 €4 961 €13 884 €---
1521 788 €7 122 €4 606 €14 666 €---
1622 223 €6 755 €4 239 €15 469 €---
1722 668 €6 374 €3 858 €16 294 €---
1823 121 €5 980 €3 464 €17 141 €---
1923 584 €5 572 €3 055 €18 012 €---
2024 055 €5 149 €2 632 €18 907 €---
2124 536 €4 711 €2 194 €19 826 €---
2225 027 €4 257 €1 741 €20 770 €---
2325 528 €3 787 €1 271 €21 741 €---
2426 038 €3 300 €784 €22 738 €---
2526 559 €2 796 €280 €23 763 €---
TOTAL528 895 €262 312 €124 818 €266 584 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 266 584 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 512 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 468 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 468 €-6 420 €+9 888 €
2+3 468 €0 €+3 468 €
3+3 468 €0 €+3 468 €
4+3 468 €0 €+3 468 €
5+3 468 €0 €+3 468 €
6+3 468 €0 €+3 468 €
7+3 468 €0 €+3 468 €
8+3 468 €+1 915 €+1 553 €
9+3 468 €+3 082 €+386 €
10+3 468 €+3 287 €+181 €
11+3 468 €+3 498 €-30 €
12+3 468 €+3 714 €-246 €
13+3 468 €+3 937 €-469 €
14+3 468 €+4 165 €-697 €
15+3 468 €+4 400 €-932 €
16+3 468 €+4 641 €-1 173 €
17+3 468 €+4 888 €-1 420 €
18+3 468 €+5 142 €-1 674 €
19+3 468 €+5 404 €-1 936 €
20+3 468 €+5 672 €-2 204 €
21+3 468 €+5 948 €-2 480 €
22+3 468 €+6 231 €-2 763 €
23+3 468 €+6 522 €-3 054 €
24+3 468 €+6 821 €-3 353 €
25+3 468 €+7 129 €-3 661 €
Total+86 700 €+79 975 €+6 725 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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