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Appartement 35m2 T2

Bien expiré
VilleLembras (24)
Surface35m²
Coût Total88 804€
Loyer Annuel4 866€
Rentabilité5.48%
Cashflow/mois-143€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 53 800 €
Surface : 35 m²
Prix au m² : 1 537,14 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 35m2 T2 - Appartement de 35m2, situé à VERGT , Grande rue, proche de la petite place du marché. Immeuble en pierre de 3 étages, avec ascenseur. L'appartement se trouve au 2eme étage. 3 fenêtres Pvc double vitrage. Chauffage électrique, 3 radiateurs récents plus un dans la salle de bain. Chauffe eau électrique. Armoire dans la chambre, visible sur les photos. Actuellement non loué, il est disponible. Le loyer était de 450 euros pour les locataires . SDB avec douche, toilette, lavabo, et coin pour une machine à laver de 40cm. Cuisine non équipée, uniquement un evier double et une hôte. Le dernier DPE date de 2023. L'entrée de l'immeuble se fait avec une clé. Place de parking disponible sur la place ou dans la rue, il est toujours possible de se garer. Il y a un syndic bénévole, les charges sur l'année avec l'ascenseur sont d'environ 700 euros. Impôts fonciers 364 euros.

Ville : Lembras
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24100
Coordonnées : 44.893990, 0.517870
Total : 88 804€
Prix d'acquisition : 53 800€
Travaux : 30 700€
Valeur du bien : 84 500€
Frais de notaire : 4 304€
Coût estimé : 4 304€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 35m²
Loyer prédit : 11.59€/m²/mois
Fourchette : 9.26€ - 14.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 406€/mois
Loyer annuel estimé : 4866€/an
Fourchette totale : 324€ - 507€/mois
Fourchette annuelle : 3889€ - 6090€/an
Rentabilité brute :5.48%
Fourchette de rentabilité :4.38% - 6.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :88 804€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :433,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :26,64€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 459,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 163,67€
Coût de l'assurance :7 992,36€
Taxe foncière : 364,00€/an
Soit par mois : 30,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 58,33€/mois
Soit par an : 700,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 405,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 548,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-143,01€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 35 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 35 m²
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative du score DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une cuisine équipée avec meubles, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des fixtures de la salle de bain (lavabo, douche) et carrelage si nécessaire
Quantité: 4 m² de carrelage et équipements sanitaires
Raison: État 3/5 visible sur photos - fixtures légèrement datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des murs et du sol dans les chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 700 €(877 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:9 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude - Remplacement système:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Cuisine équipée complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation:3 200€
    Rénovation salle de bain: 4 m² × 800€/m² = 3200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation:3 000€
    Rafraîchissement peinture et sol: 20 m² × 150€/m² = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Lembras (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 406 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 866 €/an
Calcul : 406 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 857 €/an
Base de calcul : Emprunt de 88 804 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 320 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 364 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 700 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 941 €
Revenus locatifs : +4 866 €
Charges déductibles : -34 941 €
Résultat foncier Année 1 : -30 075 €(Déficit de 30 075 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 675 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 241 €/an
Revenus locatifs : +4 866 €
Charges déductibles : -4 241 €
Résultat foncier Années 2+ : 625 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8674.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 53 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 34 970 €(65% de 53 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 272 €/an
Calcul : 34 970 € × 3,636% = 1 272 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 866 €34 944 €2 860 €-30 078 €21 400 €8 678 €8 678 €
24 964 €4 167 €2 783 €797 €--7 881 €
35 063 €4 087 €2 703 €976 €--6 904 €
45 164 €4 004 €2 620 €1 160 €--5 744 €
55 267 €3 919 €2 535 €1 349 €--4 395 €
65 373 €3 831 €2 447 €1 542 €--2 853 €
75 480 €3 740 €2 356 €1 741 €--1 113 €
85 590 €3 645 €2 262 €1 944 €---
95 702 €3 548 €2 165 €2 153 €---
105 816 €3 448 €2 064 €2 368 €---
115 932 €3 344 €1 960 €2 588 €---
126 051 €3 237 €1 853 €2 814 €---
136 172 €3 126 €1 743 €3 045 €---
146 295 €3 012 €1 628 €3 283 €---
156 421 €2 894 €1 510 €3 527 €---
166 549 €2 772 €1 388 €3 778 €---
176 680 €2 646 €1 262 €4 035 €---
186 814 €2 515 €1 132 €4 299 €---
196 950 €2 381 €997 €4 570 €---
207 089 €2 242 €858 €4 848 €---
217 231 €2 098 €714 €5 133 €---
227 376 €1 950 €566 €5 426 €---
237 523 €1 796 €413 €5 727 €---
247 674 €1 638 €254 €6 036 €---
257 827 €1 474 €91 €6 353 €---
TOTAL155 870 €106 456 €41 164 €49 413 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 49 413 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 866 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 022 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 022 €-6 420 €+7 442 €
2+1 022 €0 €+1 022 €
3+1 022 €0 €+1 022 €
4+1 022 €0 €+1 022 €
5+1 022 €0 €+1 022 €
6+1 022 €0 €+1 022 €
7+1 022 €0 €+1 022 €
8+1 022 €+250 €+772 €
9+1 022 €+646 €+376 €
10+1 022 €+710 €+312 €
11+1 022 €+776 €+246 €
12+1 022 €+844 €+178 €
13+1 022 €+914 €+108 €
14+1 022 €+985 €+37 €
15+1 022 €+1 058 €-36 €
16+1 022 €+1 133 €-111 €
17+1 022 €+1 210 €-188 €
18+1 022 €+1 290 €-268 €
19+1 022 €+1 371 €-349 €
20+1 022 €+1 454 €-432 €
21+1 022 €+1 540 €-518 €
22+1 022 €+1 628 €-606 €
23+1 022 €+1 718 €-696 €
24+1 022 €+1 811 €-789 €
25+1 022 €+1 906 €-884 €
Total+25 550 €+14 824 €+10 726 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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