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Immeuble 7 pièces 170 m²

Bien expiré
VilleToul (54)
Surface170m²
Coût Total207 700€
Loyer Annuel20 712€
Rentabilité9.97%
Cashflow/mois+466€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 147 500 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 867,65 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 7 pièces 170 m²

Immeuble 2 appartements indépendants 170 m2 Idéal investisseur Toul EXCLUSIVITÉ TOUL Rue Traversière du Murot Situé dans un environnement calme, découvrez cet immeuble composé de deux logements totalement indépendants, sans parties communes, offrant une excellente opportunité d'investissement locatif. L'ensemble développe environ 170 m2 habitables environ et se compose de : o Appartement F2 en rez-de-chaussée (entrée indépendante):

Entrée

Cuisine équipée

Pièce de vie

Salle d'eau

Chambre

o Appartement T5 (entrée indépendante) :

Entrée

Séjour

Cuisine équipée

Salle à manger

Salle d'eau avec WC

Trois chambres

Une cave complète le bien. Les + :

Deux entrées indépendantes (aucune partie commune)

Logements libres de toute occupation

Bon état général

Secteur calme

Idéal investissement ou projet mixte habitation/location

Potentiel locatif estimé : minimum 1 000 EUR / mois hors charges. Prix : 147 500 EUR (Honoraires à la charge du vendeur) Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur : www.georisques.gouv.fr

Surface : 170 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 18/04/2023

Consommation énergie primaire : 283 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 123 kWh/m²/an

Ville : Toul
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54200
Coordonnées : 48.678560, 5.894294
Total : 207 700€
Prix d'acquisition : 147 500€
Travaux : 48 400€
Valeur du bien : 195 900€
Frais de notaire : 11 800€
Coût estimé : 11 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170m²
Loyer prédit : 10.15€/m²/mois
Fourchette : 8.27€ - 12.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 1726€/mois
Loyer annuel estimé : 20712€/an
Fourchette totale : 1406€ - 2118€/mois
Fourchette annuelle : 16877€ - 25418€/an
Rentabilité brute :9.97%
Fourchette de rentabilité :8.13% - 12.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :207 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 026,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :60,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 087,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 242,82€
Coût de l'assurance :18 173,75€
Taxe foncière : 2 071,20€/an
Soit par mois : 172,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 726,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 259,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :466,35€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaité
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 400 €(285 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:17 700€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 1000€ = 17000€, Main d'œuvre: 700€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 0€
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toul (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 726 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 712 €/an
Calcul : 1 726 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 931 €/an
Base de calcul : Emprunt de 207 700 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 727 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 071 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 129 €
Revenus locatifs : +20 712 €
Charges déductibles : -58 129 €
Résultat foncier Année 1 : -37 417 €(Déficit de 37 417 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 017 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 729 €/an
Revenus locatifs : +20 712 €
Charges déductibles : -9 729 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 983 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16016.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 147 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 95 875 €(65% de 147 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 486 €/an
Calcul : 95 875 € × 3,636% = 3 486 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 712 €58 136 €6 937 €-37 424 €21 400 €16 024 €16 024 €
221 126 €9 551 €6 753 €11 575 €--4 448 €
321 549 €9 360 €6 562 €12 189 €---
421 980 €9 162 €6 364 €12 818 €---
522 419 €8 958 €6 160 €13 462 €---
622 868 €8 746 €5 948 €14 121 €---
723 325 €8 528 €5 730 €14 797 €---
823 792 €8 302 €5 504 €15 490 €---
924 267 €8 068 €5 270 €16 200 €---
1024 753 €7 826 €5 028 €16 927 €---
1125 248 €7 576 €4 777 €17 672 €---
1225 753 €7 317 €4 519 €18 436 €---
1326 268 €7 049 €4 251 €19 219 €---
1426 793 €6 772 €3 974 €20 021 €---
1527 329 €6 486 €3 687 €20 844 €---
1627 876 €6 189 €3 391 €21 686 €---
1728 433 €5 883 €3 085 €22 550 €---
1829 002 €5 566 €2 768 €23 436 €---
1929 582 €5 238 €2 440 €24 344 €---
2030 174 €4 899 €2 101 €25 275 €---
2130 777 €4 548 €1 750 €26 229 €---
2231 393 €4 185 €1 387 €27 207 €---
2332 020 €3 810 €1 012 €28 210 €---
2432 661 €3 422 €624 €29 239 €---
2533 314 €3 021 €223 €30 293 €---
TOTAL663 413 €218 597 €100 243 €444 816 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 444 816 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 712 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 350 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 350 €-6 420 €+10 770 €
2+4 350 €0 €+4 350 €
3+4 350 €+2 322 €+2 028 €
4+4 350 €+3 845 €+505 €
5+4 350 €+4 038 €+312 €
6+4 350 €+4 236 €+114 €
7+4 350 €+4 439 €-89 €
8+4 350 €+4 647 €-297 €
9+4 350 €+4 860 €-510 €
10+4 350 €+5 078 €-728 €
11+4 350 €+5 302 €-952 €
12+4 350 €+5 531 €-1 181 €
13+4 350 €+5 766 €-1 416 €
14+4 350 €+6 006 €-1 656 €
15+4 350 €+6 253 €-1 903 €
16+4 350 €+6 506 €-2 156 €
17+4 350 €+6 765 €-2 415 €
18+4 350 €+7 031 €-2 681 €
19+4 350 €+7 303 €-2 953 €
20+4 350 €+7 582 €-3 232 €
21+4 350 €+7 869 €-3 519 €
22+4 350 €+8 162 €-3 812 €
23+4 350 €+8 463 €-4 113 €
24+4 350 €+8 772 €-4 422 €
25+4 350 €+9 088 €-4 738 €
Total+108 750 €+133 445 €+-24 695 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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