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Investissement locatif clé en main – T2 loué, rentabilité 6,55 % nette !

VilleMans (72)
Surface50m²
Coût Total116 540€
Loyer Annuel7 719€
Rentabilité6.62%
Cashflow/mois-50€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 77 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 1 540 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/7 étage, Salon (total 14 m²), 1 chambre, Pas de cave, Non meublé

Appartement T2 situé au 3ᵉ étage d'une résidence recherchée, vendu avec locataire en place.

Loyer garanti : 494 €/mois = 5 928 €/an

Taxe foncière maîtrisée : 884 €/an

Rentabilité brute : 7,7%

Rentabilité nette conservatrice : 6,55 %

Revenus immédiats, pas de vacance locative

Gestion simplifiée, locataire sérieux

Prix attractif : 77 000 €

Placement sécurisé, idéal premier investissement ou diversification de patrimoine.

Ne laissez pas passer cette opportunité rare sur le marché !

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Pour toute information complémentaire ou organisation d'une visite, merci de votre conseiller.

O6 3O 15 13 43

Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur

Sebastien. Draye Agent commercial

[Coordonnées masquées] - [Coordonnées masquées]

RSAC n°500035241 à Le Mans

Foncia Le Mans

2 rue Auvray - 72000 Le Mans - CPI74[Coordonnées masquées]12160

Ville : Mans
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72100
Coordonnées : 48.007720, 0.198580
Total : 116 540€
Prix d'acquisition : 77 000€
Travaux : 33 380€
Valeur du bien : 110 380€
Frais de notaire : 6 160€
Coût estimé : 6 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 12.86€/m²/mois
Fourchette : 10.42€ - 15.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 643€/mois
Loyer annuel estimé : 7719€/an
Fourchette totale : 521€ - 794€/mois
Fourchette annuelle : 6250€ - 9533€/an
Rentabilité brute :6.62%
Fourchette de rentabilité :5.36% - 8.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 189,68 €/m²
Basé sur :590 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :109 484 €
Prix d'achat :77 000 €
Décote à l'achat :-32 484€ (-29.7%)
Marge achat-revente :-7 056€ (-6.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :116 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :585,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :33,99€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 619,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 051,04€
Coût de l'assurance :10 197,25€
Taxe foncière : 884,00€/an
Soit par mois : 73,67€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 643,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 692,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-49,72€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 148 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique ancien.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de l'électroménager daté et mise à jour des meubles de cuisine.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - électroménager daté
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs) dans la chambre.
Quantité: 1 chambre
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 380 €(668 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:11 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs/plafond: 12 m² × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre: 20€
  • Chambres - Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 chambre × 1200€ = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mans (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 643 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 719 €/an
Calcul : 643 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 063 €/an
Base de calcul : Emprunt de 116 540 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 408 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 884 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 380 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 734 €
Revenus locatifs : +7 719 €
Charges déductibles : -38 734 €
Résultat foncier Année 1 : -31 016 €(Déficit de 31 016 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 616 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 354 €/an
Revenus locatifs : +7 719 €
Charges déductibles : -5 354 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 364 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9615.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 050 €(65% de 77 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 820 €/an
Calcul : 50 050 € × 3,636% = 1 820 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 719 €38 738 €4 066 €-31 019 €21 400 €9 619 €9 619 €
27 873 €5 252 €3 960 €2 621 €--6 998 €
38 031 €5 142 €3 850 €2 889 €--4 110 €
48 191 €5 028 €3 736 €3 163 €--947 €
58 355 €4 910 €3 619 €3 445 €---
68 522 €4 788 €3 496 €3 734 €---
78 693 €4 662 €3 370 €4 031 €---
88 867 €4 531 €3 239 €4 336 €---
99 044 €4 395 €3 103 €4 649 €---
109 225 €4 254 €2 962 €4 971 €---
119 409 €4 108 €2 817 €5 301 €---
129 597 €3 958 €2 666 €5 640 €---
139 789 €3 801 €2 509 €5 988 €---
149 985 €3 639 €2 347 €6 346 €---
1510 185 €3 471 €2 180 €6 713 €---
1610 389 €3 298 €2 006 €7 091 €---
1710 596 €3 118 €1 826 €7 479 €---
1810 808 €2 931 €1 639 €7 877 €---
1911 024 €2 738 €1 446 €8 286 €---
2011 245 €2 538 €1 246 €8 707 €---
2111 470 €2 331 €1 039 €9 139 €---
2211 699 €2 116 €824 €9 583 €---
2311 933 €1 893 €602 €10 040 €---
2412 172 €1 663 €371 €10 509 €---
2512 415 €1 424 €132 €10 991 €---
TOTAL247 238 €124 728 €59 051 €122 510 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 122 510 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 719 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 621 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 621 €-6 420 €+8 041 €
2+1 621 €0 €+1 621 €
3+1 621 €0 €+1 621 €
4+1 621 €0 €+1 621 €
5+1 621 €+749 €+872 €
6+1 621 €+1 120 €+501 €
7+1 621 €+1 209 €+412 €
8+1 621 €+1 301 €+320 €
9+1 621 €+1 395 €+226 €
10+1 621 €+1 491 €+130 €
11+1 621 €+1 590 €+31 €
12+1 621 €+1 692 €-71 €
13+1 621 €+1 796 €-175 €
14+1 621 €+1 904 €-283 €
15+1 621 €+2 014 €-393 €
16+1 621 €+2 127 €-506 €
17+1 621 €+2 244 €-623 €
18+1 621 €+2 363 €-742 €
19+1 621 €+2 486 €-865 €
20+1 621 €+2 612 €-991 €
21+1 621 €+2 742 €-1 121 €
22+1 621 €+2 875 €-1 254 €
23+1 621 €+3 012 €-1 391 €
24+1 621 €+3 153 €-1 532 €
25+1 621 €+3 297 €-1 676 €
Total+40 525 €+36 753 €+3 772 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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