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Maison à vendre

VilleSoucy (89)
Surface154
Coût Total252 776
Loyer Annuel18 341
Rentabilité7.26%
Cashflow/mois+50
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 185 000 €
Surface : 154 m²
Prix au m² : 1 201,3 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, 3 chambres, 2 parkings: 2 parkings, Terrasse, Exposition sud

Située sur la commune de Voisines, Charmante Propriété comprenant deux habitations l'une de 103 m² environ et la seconde de 51 m² environ avec un jardin de 370 m² clos de mur et un terrain à l'arrière la longère pour garer des voitures ou pour organiser un potager. La première maison est composée au rez de chaussée, d'une pièce de vie de 79 m²comprenant lumineuse cuisine salle à manger, un spacieux salon avec poêle à granulé et un toilette. L'étage s'organise en un palier, une grande chambre, un bureau et une salle de bain. La deuxième maison se compose au rez de chaussée, d'une lumineuse pièce de vie de 32 m². L'étage se divise en une belle chambre et une salle de bain avec toilette. Actuellement une terrasse couverte relie les deux habitations. Le jardin bucolique est clos de murs et la propriété a gardée son charme et son cachet d'antan. VISITE VIRTUELLE SUR DEMANDE

Cette annonce référence 294847 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier CATHERINE DORE (EIRL) immatriculé au RSAC de SENS (89100) sous le numéro 79187100700021.

Prix du bien : 185 000,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 05/04/2023 Score DPE : 287 kWhEP/m²/an Score GES : 10 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1640.00 euros et 2280.00 euros par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Soucy
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89100
Coordonnées : 48.252314, 3.325606
Total : 252 776
Prix d'acquisition : 185 000
Travaux : 52 976
Valeur du bien : 237 976
Frais de notaire : 14 800
Coût estimé : 14 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 154
Loyer prédit : 9.92€/m²/mois
Fourchette : 7.82€ - 12.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 1528€/mois
Loyer annuel estimé : 18341€/an
Fourchette totale : 1204€ - 1941€/mois
Fourchette annuelle : 14446€ - 23288€/an
Rentabilité brute :7.26%
Fourchette de rentabilité :5.71% - 9.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 666,62 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :256 659
Prix d'achat :185 000
Décote à l'achat :-71 659 (-27.9%)
Marge achat-revente :3 883€ (1.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :252 776
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 251,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :73,73€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 325,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :122 806,02
Coût de l'assurance :22 117,90
Taxe foncière : 1 834,14€/an
Soit par mois : 152,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 528,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 478,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :49,94€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 287 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 154 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 154 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 154 m²
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 2 salles de bain (1 dans chaque maison)
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 976(344 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:15 400
    Isolation combles: 154 m² × 100€/m² = 15400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 11000€ (incluant main d'œuvre: 2000€)
  • Menuiseries:11 400
    19 fenêtres double vitrage: 600€/fenêtre × 19 = 11400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 3000€ (incluant main d'œuvre: 500€)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 3000€/salle × 2 = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:840
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 28€/m² = 840€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:700
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 28€/m² = 700€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:336
    Peinture murs et plafonds cuisine: 12 m² × 28€/m² = 336€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 43 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 528 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 341 €/an
Calcul : 1 528 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 485 €/an
Base de calcul : Emprunt de 252 776 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 885 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 834 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 976
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 180
Revenus locatifs : +18 341
Charges déductibles : -64 180
Résultat foncier Année 1 : -45 839(Déficit de 45 839 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 439
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 204 €/an
Revenus locatifs : +18 341
Charges déductibles : -11 204
Résultat foncier Années 2+ : 7 137 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24438.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 185 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 250(65% de 185 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 373 €/an
Calcul : 120 250 € × 3,636% = 4 373
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 34164 1888 493-45 84721 400 €24 447 €24 447 €
218 70810 9878 2687 722--16 725 €
319 08210 7538 0348 329--8 396 €
419 46410 5127 7938 952---
519 85310 2627 5439 591---
620 25010 0047 28510 246---
720 6559 7377 01810 919---
821 0689 4606 74111 608---
921 4909 1746 45512 316---
1021 9208 8786 15913 041---
1122 3588 5725 85313 786---
1222 8058 2565 53714 550---
1323 2617 9285 20915 333---
1423 7277 5894 87016 138---
1524 2017 2384 51916 963---
1624 6856 8764 15717 809---
1725 1796 5003 78118 678---
1825 6826 1123 39319 570---
1926 1965 7102 99220 486---
2026 7205 2952 57621 425---
2127 2544 8652 14622 389---
2227 7994 4201 70123 379---
2328 3553 9601 24124 395---
2428 9223 48476525 438---
2529 5012 99227326 509---
TOTAL587 479243 753122 806343 72621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 343 726
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 341 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 852 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 852-6 420+10 272
2+3 8520+3 852
3+3 8520+3 852
4+3 852+167+3 685
5+3 852+2 877+975
6+3 852+3 074+778
7+3 852+3 276+576
8+3 852+3 482+370
9+3 852+3 695+157
10+3 852+3 912-60
11+3 852+4 136-284
12+3 852+4 365-513
13+3 852+4 600-748
14+3 852+4 841-989
15+3 852+5 089-1 237
16+3 852+5 343-1 491
17+3 852+5 604-1 752
18+3 852+5 871-2 019
19+3 852+6 146-2 294
20+3 852+6 428-2 576
21+3 852+6 717-2 865
22+3 852+7 014-3 162
23+3 852+7 319-3 467
24+3 852+7 631-3 779
25+3 852+7 953-4 101
Total+96 300+103 118+-6 818
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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