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Maison à vendre

Bien expiré
VilleLamotte-Beuvron (41)
Surface98m²
Coût Total166 736€
Loyer Annuel11 880€
Rentabilité7.12%
Cashflow/mois+28€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 700 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 1 017,35 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cheminée, Salon (total 15 m²), 3 chambres, Entrée séparée

Située sur la commune de LAMOTTE BEUVRON, cette maison offre un fort potentiel après rénovation. Elle se compose au rez-de-chaussée d'une entrée, d'une cuisine, d'un séjour, d'une véranda, d'une chambre, d'un dégagement, d'un WC, et d'une salle de bains. A l'étage, une pièce palière dessert deux chambres. A l'extérieur, on dispose de deux dépendances pour le stockage et une dépendance atelier, l'ensemble attenant à la maison et également une dépendance /préau à quelques mètres. Un puits. Bien entièrement à rénover, idéal pour un projet de résidence principale, secondaire ou investissement locatif. Référence : SL118 Sébastien LEMOINE (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Ville : Lamotte-Beuvron
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41600
Coordonnées : 47.608619, 2.025415
Total : 166 736€
Prix d'acquisition : 99 700€
Travaux : 59 060€
Valeur du bien : 158 760€
Frais de notaire : 7 976€
Coût estimé : 7 976€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 10.10€/m²/mois
Fourchette : 8.26€ - 12.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 990€/mois
Loyer annuel estimé : 11880€/an
Fourchette totale : 809€ - 1211€/mois
Fourchette annuelle : 9714€ - 14528€/an
Rentabilité brute :7.12%
Fourchette de rentabilité :5.83% - 8.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 766,97 €/m²
Basé sur :40 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :173 163 €
Prix d'achat :99 700 €
Décote à l'achat :-73 463€ (-42.4%)
Marge achat-revente :6 427€ (3.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :166 736€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :814,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :48,63€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 862,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 552,28€
Coût de l'assurance :14 589,40€
Taxe foncière : 1 187,96€/an
Soit par mois : 99,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 989,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 961,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :28,04€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 98 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des murs et du sol du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs usés nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des murs et du sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres en état correct nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 060 €(603 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:11 760€
    Isolation toiture/combles: 98 m² × 120€/m² = 11760€ (incl. main d'œuvre)
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incl. main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (incl. main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incl. main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incl. main d'œuvre)
  • Salon:900€
    Rafraîchissement salon: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 450€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incl. main d'œuvre)
  • Chambres:1 800€
    Rafraîchissement chambres: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre: 720€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lamotte-Beuvron (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 360€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 990 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 880 €/an
Calcul : 990 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 382 €/an
Base de calcul : Emprunt de 166 736 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 584 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 188 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 213 €
Revenus locatifs : +11 880 €
Charges déductibles : -66 213 €
Résultat foncier Année 1 : -54 334 €(Déficit de 54 334 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 934 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 153 €/an
Revenus locatifs : +11 880 €
Charges déductibles : -7 153 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 726 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32933.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 700 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 805 €(65% de 99 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 357 €/an
Calcul : 64 805 € × 3,636% = 2 357 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 880 €66 218 €5 387 €-54 339 €21 400 €32 939 €32 939 €
212 117 €7 013 €5 241 €5 104 €--27 835 €
312 360 €6 863 €5 091 €5 497 €--22 338 €
412 607 €6 707 €4 936 €5 900 €--16 438 €
512 859 €6 547 €4 775 €6 312 €--10 126 €
613 116 €6 381 €4 609 €6 735 €--3 391 €
713 378 €6 209 €4 438 €7 169 €---
813 646 €6 032 €4 261 €7 614 €---
913 919 €5 849 €4 078 €8 069 €---
1014 197 €5 660 €3 889 €8 537 €---
1114 481 €5 465 €3 694 €9 016 €---
1214 771 €5 263 €3 492 €9 507 €---
1315 066 €5 055 €3 283 €10 011 €---
1415 368 €4 840 €3 068 €10 528 €---
1515 675 €4 617 €2 846 €11 058 €---
1615 988 €4 387 €2 616 €11 601 €---
1716 308 €4 150 €2 378 €12 158 €---
1816 634 €3 904 €2 133 €12 730 €---
1916 967 €3 651 €1 879 €13 316 €---
2017 306 €3 389 €1 617 €13 918 €---
2117 652 €3 118 €1 347 €14 534 €---
2218 005 €2 838 €1 067 €15 167 €---
2318 366 €2 549 €778 €15 816 €---
2418 733 €2 251 €479 €16 482 €---
2519 108 €1 942 €171 €17 165 €---
TOTAL380 507 €180 901 €77 552 €199 606 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 199 606 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 880 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 495 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 495 €-6 420 €+8 915 €
2+2 495 €0 €+2 495 €
3+2 495 €0 €+2 495 €
4+2 495 €0 €+2 495 €
5+2 495 €0 €+2 495 €
6+2 495 €0 €+2 495 €
7+2 495 €+1 133 €+1 362 €
8+2 495 €+2 284 €+211 €
9+2 495 €+2 421 €+74 €
10+2 495 €+2 561 €-66 €
11+2 495 €+2 705 €-210 €
12+2 495 €+2 852 €-357 €
13+2 495 €+3 003 €-508 €
14+2 495 €+3 158 €-663 €
15+2 495 €+3 317 €-822 €
16+2 495 €+3 480 €-985 €
17+2 495 €+3 648 €-1 153 €
18+2 495 €+3 819 €-1 324 €
19+2 495 €+3 995 €-1 500 €
20+2 495 €+4 175 €-1 680 €
21+2 495 €+4 360 €-1 865 €
22+2 495 €+4 550 €-2 055 €
23+2 495 €+4 745 €-2 250 €
24+2 495 €+4 945 €-2 450 €
25+2 495 €+5 150 €-2 655 €
Total+62 375 €+59 882 €+2 493 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 144 jours
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