Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Détails du bien

VilleMarcillat-en-Combraille (03)
Surface72m²
Coût Total106 180€
Loyer Annuel5 091€
Rentabilité4.80%
Cashflow/mois-181€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 500 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 701,39 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Bois, Nombre de WC : 1, Jardin

Découvrez cette maison à vendre à Marcillat-en-Combraille, offrant une surface habitable de 72 mètres carrés. Elle se compose de 4 pièces, dont 2 chambres, une cuisine, un salon et une salle à manger spacieuse, idéale pour partager des moments en famille ou entre amis. La maison nécessite une rénovation, ce qui vous permettra de la personnaliser à votre goût. Elle est parfaitement adaptée pour ceux qui recherchent un espace de vie calme et paisible, loin de l'agitation urbaine, avec la possibilité de profiter de la nature environnante. Logement à consommation énergétique excessive : classe F. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 2360.0 € et 3250.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). - https://www.century21-pasquet-montlucon.com/mentions_legales/

Ville : Marcillat-en-Combraille
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03420
Coordonnées : 46.186618, 2.630747
Total : 106 180€
Prix d'acquisition : 50 500€
Travaux : 51 640€
Valeur du bien : 102 140€
Frais de notaire : 4 040€
Coût estimé : 4 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 5.89€/m²/mois
Fourchette : 4.47€ - 7.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 424€/mois
Loyer annuel estimé : 5091€/an
Fourchette totale : 322€ - 560€/mois
Fourchette annuelle : 3860€ - 6716€/an
Rentabilité brute :4.80%
Fourchette de rentabilité :3.64% - 6.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :582,52 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :41 941 €
Prix d'achat :50 500 €
Décote à l'achat :+8 559€ (+20.4%)
Marge achat-revente :-64 239€ (-153.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :106 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :531,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :30,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 562,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 288,63€
Coût de l'assurance :9 290,75€
Taxe foncière : 509,14€/an
Soit par mois : 42,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 424,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 604,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-180,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 371 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 72 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et réfection plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 640 €(717 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:5 040€
    Isolation toiture/combles: 72 m² × 70€/m² = 5040€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1000€/fenêtre = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 320€
    Parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1320€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:880€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle à manger - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Marcillat-en-Combraille (coefficient 0.9 appliqué pour une zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 040€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 424 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 091 €/an
Calcul : 424 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 670 €/an
Base de calcul : Emprunt de 106 180 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 372 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 509 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 640 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 190 €
Revenus locatifs : +5 091 €
Charges déductibles : -56 190 €
Résultat foncier Année 1 : -51 099 €(Déficit de 51 099 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 699 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 550 €/an
Revenus locatifs : +5 091 €
Charges déductibles : -4 550 €
Résultat foncier Années 2+ : 541 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29699.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 825 €(65% de 50 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 194 €/an
Calcul : 32 825 € × 3,636% = 1 194 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 091 €56 194 €3 673 €-51 103 €21 400 €29 703 €29 703 €
25 193 €4 458 €3 577 €735 €--28 967 €
35 297 €4 358 €3 477 €939 €--28 028 €
45 403 €4 255 €3 374 €1 148 €--26 880 €
55 511 €4 148 €3 267 €1 363 €--25 517 €
65 621 €4 037 €3 157 €1 584 €--23 933 €
75 734 €3 923 €3 042 €1 811 €--22 122 €
85 848 €3 804 €2 923 €2 044 €--20 078 €
95 965 €3 681 €2 800 €2 284 €--17 793 €
106 085 €3 554 €2 673 €2 531 €--15 263 €
116 206 €3 422 €2 541 €2 784 €--12 478 €
126 330 €3 286 €2 405 €3 045 €---
136 457 €3 144 €2 263 €3 313 €---
146 586 €2 998 €2 117 €3 588 €---
156 718 €2 846 €1 966 €3 872 €---
166 852 €2 689 €1 809 €4 163 €---
176 989 €2 527 €1 646 €4 463 €---
187 129 €2 358 €1 478 €4 771 €---
197 272 €2 184 €1 303 €5 088 €---
207 417 €2 004 €1 123 €5 414 €---
217 566 €1 817 €936 €5 749 €---
227 717 €1 623 €742 €6 094 €---
237 871 €1 423 €542 €6 448 €---
248 029 €1 215 €334 €6 814 €---
258 189 €1 000 €119 €7 189 €---
TOTAL163 078 €126 948 €53 289 €36 130 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 36 130 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 091 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 069 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 069 €-6 420 €+7 489 €
2+1 069 €0 €+1 069 €
3+1 069 €0 €+1 069 €
4+1 069 €0 €+1 069 €
5+1 069 €0 €+1 069 €
6+1 069 €0 €+1 069 €
7+1 069 €0 €+1 069 €
8+1 069 €0 €+1 069 €
9+1 069 €0 €+1 069 €
10+1 069 €0 €+1 069 €
11+1 069 €0 €+1 069 €
12+1 069 €+913 €+156 €
13+1 069 €+994 €+75 €
14+1 069 €+1 077 €-8 €
15+1 069 €+1 161 €-92 €
16+1 069 €+1 249 €-180 €
17+1 069 €+1 339 €-270 €
18+1 069 €+1 431 €-362 €
19+1 069 €+1 526 €-457 €
20+1 069 €+1 624 €-555 €
21+1 069 €+1 725 €-656 €
22+1 069 €+1 828 €-759 €
23+1 069 €+1 935 €-866 €
24+1 069 €+2 044 €-975 €
25+1 069 €+2 157 €-1 088 €
Total+26 725 €+14 583 €+12 142 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →