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Achat : Maison Cloué (86600)

VilleCloué (86)
Surface260m²
Coût Total287 540€
Loyer Annuel23 774€
Rentabilité8.27%
Cashflow/mois+277€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 203 000 €
Surface : 260 m²
Prix au m² : 780,77 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 260 m², 8 pièces, 5 chambres, 1 salle de bain, Cheminée, Cave, Structure/extérieur à rafraîchir

A 20 minutes au sud de Poitiers - Longère datant du XVIIème siècle offrant de beaux volumes et une vue imprenable sur un vallon. Cette propriété, située dans une environnement calme et reposant, se compose comme suit :- Au rez-de-chaussée : une entrée desservant deux belles pièces de réception avec cheminée, une cuisine avec coin repas et cheminée, une suite parentale avec salle de bains et W.C. - A l'étage : un palier desservant 4 chambres, une salle d'eau, W.C. Et un grenier- Au sous-sol : une très belle cave voutée.L'ensemble sur un terrain de plus 7800m².EN Option, une Grange De Plus De 220m² . Visite virtuelle sur demande.Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Cloué
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86600
Coordonnées : 46.443970, 0.186580
Total : 287 540€
Prix d'acquisition : 203 000€
Travaux : 68 300€
Valeur du bien : 271 300€
Frais de notaire : 16 240€
Coût estimé : 16 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 260m²
Loyer prédit : 7.62€/m²/mois
Fourchette : 6.24€ - 9.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 1981€/mois
Loyer annuel estimé : 23774€/an
Fourchette totale : 1624€ - 2418€/mois
Fourchette annuelle : 19482€ - 29011€/an
Rentabilité brute :8.27%
Fourchette de rentabilité :6.78% - 10.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 524,39 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :396 341 €
Prix d'achat :203 000 €
Décote à l'achat :-193 341€ (-48.8%)
Marge achat-revente :108 801€ (27.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :287 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 424,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :81,47€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 505,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :139 695,39€
Coût de l'assurance :24 440,90€
Taxe foncière : 2 377,40€/an
Soit par mois : 198,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 981,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 703,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :277,46€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 260 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 260 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 32 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement léger souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 - Salon avec traces d'usure sur les murs

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 300 €(263 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:20 800€
    Isolation toiture/combles: 260 m² × 80€/m² = 20800€ (main d'œuvre incluse)
  • Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Fenêtres double vitrage:24 000€
    Fenêtres double vitrage: 32 fenêtres × 750€ = 24000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Parquet flottant:4 500€
    Parquet flottant: 75 m² × 60€/m² = 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 56 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 981 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 774 €/an
Calcul : 1 981 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 652 €/an
Base de calcul : Emprunt de 287 540 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 978 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 377 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 307 €
Revenus locatifs : +23 774 €
Charges déductibles : -81 307 €
Résultat foncier Année 1 : -57 533 €(Déficit de 57 533 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 133 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 007 €/an
Revenus locatifs : +23 774 €
Charges déductibles : -13 007 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 767 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36133.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 203 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 131 950 €(65% de 203 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 798 €/an
Calcul : 131 950 € × 3,636% = 4 798 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 774 €81 316 €9 661 €-57 542 €21 400 €36 142 €36 142 €
224 249 €12 760 €9 405 €11 490 €--24 653 €
324 734 €12 494 €9 139 €12 240 €--12 413 €
425 229 €12 220 €8 865 €13 009 €---
525 734 €11 936 €8 581 €13 798 €---
626 248 €11 642 €8 287 €14 606 €---
726 773 €11 338 €7 983 €15 435 €---
827 309 €11 024 €7 668 €16 285 €---
927 855 €10 698 €7 343 €17 157 €---
1028 412 €10 362 €7 007 €18 051 €---
1128 980 €10 013 €6 658 €18 967 €---
1229 560 €9 653 €6 298 €19 907 €---
1330 151 €9 280 €5 925 €20 871 €---
1430 754 €8 895 €5 540 €21 859 €---
1531 369 €8 496 €5 141 €22 873 €---
1631 997 €8 083 €4 728 €23 913 €---
1732 637 €7 657 €4 301 €24 980 €---
1833 289 €7 215 €3 860 €26 074 €---
1933 955 €6 758 €3 403 €27 197 €---
2034 634 €6 285 €2 930 €28 349 €---
2135 327 €5 796 €2 441 €29 530 €---
2236 033 €5 291 €1 935 €30 743 €---
2336 754 €4 767 €1 412 €31 987 €---
2437 489 €4 226 €871 €33 263 €---
2538 239 €3 666 €311 €34 573 €---
TOTAL761 487 €291 871 €139 695 €469 616 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 469 616 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 774 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 993 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 993 €-6 420 €+11 413 €
2+4 993 €0 €+4 993 €
3+4 993 €0 €+4 993 €
4+4 993 €+179 €+4 814 €
5+4 993 €+4 139 €+854 €
6+4 993 €+4 382 €+611 €
7+4 993 €+4 631 €+362 €
8+4 993 €+4 886 €+107 €
9+4 993 €+5 147 €-154 €
10+4 993 €+5 415 €-422 €
11+4 993 €+5 690 €-697 €
12+4 993 €+5 972 €-979 €
13+4 993 €+6 261 €-1 268 €
14+4 993 €+6 558 €-1 565 €
15+4 993 €+6 862 €-1 869 €
16+4 993 €+7 174 €-2 181 €
17+4 993 €+7 494 €-2 501 €
18+4 993 €+7 822 €-2 829 €
19+4 993 €+8 159 €-3 166 €
20+4 993 €+8 505 €-3 512 €
21+4 993 €+8 859 €-3 866 €
22+4 993 €+9 223 €-4 230 €
23+4 993 €+9 596 €-4 603 €
24+4 993 €+9 979 €-4 986 €
25+4 993 €+10 372 €-5 379 €
Total+124 825 €+140 885 €+-16 060 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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