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Maison à vendre

Bien expiré
VilleLourdoueix-Saint-Pierre (23)
Surface135
Coût Total139 120
Loyer Annuel12 102
Rentabilité8.70%
Cashflow/mois+229
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 500 €
Surface : 135 m²
Prix au m² : 633,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, Cave, Revêtement du sol: Parquet, Salon (total 42 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 3 parkings: 3 parkings, calme, Exposition sud-ouest, Toilettes dans la salle de bains

Maison en pierre lumineuse de 135m2 habitable à 4km d'Aigurande avec tous commerces, dans un lieu-dit calme à proximité de Lourdoueix St Pierre. Vaste rez-de-chaussée composée d'une entrée avec placards, d'une grande pièce de vie de 42m2 avec portes fenêtres en chêne double vitrage, d'une cuisine de 17m2 et d'une salle d'eau de 6m2 avec WC. A l'étage, un pallier dessert trois chambres de 17m2; 11m2 et 16m2 plus une pièce de 8m2. Ensemble en bon état et habitable immédiatement avec fenêtres à double vitrage sur une partie de la maison. Cave voûtée avec double accès intérieur/exterieur. Chauffage central fuel. Très grand bâtiment annexe avec un étage parquet sur toute la surface. Nombreuses possibilités d'utilisations, atelier, stockage grande hauteur, parking camping car, voitures etc.. Terrain plat et clos d'environ 900m2 avec puits et arbres fruitiers. Toiture ardoise en bon état A saisir 85500 euros! Plus de photos sur ma page Françoise Bompeix Optimhome Taxe foncière: 594 euros

Les honoraires sont à la charge du vendeur. Logement à consommation énergétique excessive : classe F Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Contactez Françoise BOMPEIX Entrepreneur Individuel, Agent commercial OptimHome (RSAC N°912 472 958 Greffe de GUERET) (réf. 598772 )

Ville : Lourdoueix-Saint-Pierre
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23360
Coordonnées : 46.421241, 1.853743
Total : 139 120
Prix d'acquisition : 85 500
Travaux : 46 780
Valeur du bien : 132 280
Frais de notaire : 6 840
Coût estimé : 6 840
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 135
Loyer prédit : 7.47€/m²/mois
Fourchette : 5.87€ - 9.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 1008€/mois
Loyer annuel estimé : 12102€/an
Fourchette totale : 792€ - 1284€/mois
Fourchette annuelle : 9502€ - 15413€/an
Rentabilité brute :8.70%
Fourchette de rentabilité :6.83% - 11.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :644,39 €/m²
Basé sur :66 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :86 992
Prix d'achat :85 500
Décote à l'achat :-1 492 (-1.7%)
Marge achat-revente :-52 128€ (-59.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :139 120
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :689,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :40,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 729,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 588,59
Coût de l'assurance :12 173,00
Taxe foncière : 594,00€/an
Soit par mois : 49,50€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 008,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 779,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :229,38€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au fioul
Quantité: 1 système pour 135 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 135 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simples vitrage par du double vitrage performant
Quantité: Nombre de fenêtres à estimer selon surface (environ 17 fenêtres)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (6 m²)
Raison: État 3/5 supposé - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine et peinture
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 44 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 44 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 780(347 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:8 100
    Isolation toiture/combles: 135 m² × 60€/m² = 8100€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries:11 900
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 700€ = 11900€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:3 000
    Rafraîchissement cuisine: 8 m² × 375€/m² = 3000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:3 300
    Parquet flottant: 44 m² × 75€/m² = 3300€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:880
    Peinture murs et plafonds: 44 m² × 20€/m² = 880€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 20€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 008 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 102 €/an
Calcul : 1 008 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 670 €/an
Base de calcul : Emprunt de 139 120 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 487 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 594 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 780
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 531
Revenus locatifs : +12 102
Charges déductibles : -52 531
Résultat foncier Année 1 : -40 429(Déficit de 40 429 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 029
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 751 €/an
Revenus locatifs : +12 102
Charges déductibles : -5 751
Résultat foncier Années 2+ : 6 351 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19028.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 575(65% de 85 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 021 €/an
Calcul : 55 575 € × 3,636% = 2 021
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 10252 5354 674-40 43321 400 €19 033 €19 033 €
212 3445 6314 5506 713--12 321 €
312 5915 5034 4227 088--5 233 €
412 8435 3704 2897 473---
513 0995 2334 1527 867---
613 3615 0904 0098 271---
713 6294 9433 8628 685---
813 9014 7913 7109 110---
914 1794 6343 5539 546---
1014 4634 4713 3909 992---
1114 7524 3023 22110 450---
1215 0474 1283 04710 919---
1315 3483 9482 86711 400---
1415 6553 7612 68011 894---
1515 9683 5682 48712 400---
1616 2883 3692 28812 919---
1716 6133 1622 08113 451---
1816 9462 9481 86813 997---
1917 2842 7271 64614 557---
2017 6302 4991 41815 131---
2117 9832 2621 18115 721---
2218 3422 01793616 325---
2318 7091 76468316 945---
2419 0831 50242117 581---
2519 4651 23115018 234---
TOTAL387 627141 39267 589246 23521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 246 235
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 102 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 541 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 541-6 420+8 961
2+2 5410+2 541
3+2 5410+2 541
4+2 541+672+1 869
5+2 541+2 360+181
6+2 541+2 481+60
7+2 541+2 606-65
8+2 541+2 733-192
9+2 541+2 864-323
10+2 541+2 998-457
11+2 541+3 135-594
12+2 541+3 276-735
13+2 541+3 420-879
14+2 541+3 568-1 027
15+2 541+3 720-1 179
16+2 541+3 876-1 335
17+2 541+4 035-1 494
18+2 541+4 199-1 658
19+2 541+4 367-1 826
20+2 541+4 539-1 998
21+2 541+4 716-2 175
22+2 541+4 898-2 357
23+2 541+5 084-2 543
24+2 541+5 274-2 733
25+2 541+5 470-2 929
Total+63 525+73 871+-10 346
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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