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Achat maison

Bien expiré
VilleCroisty (56)
Surface73m²
Coût Total68 728€
Loyer Annuel6 747€
Rentabilité9.82%
Cashflow/mois+146€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 51 600 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 706,85 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 73 m², 3 Pièces, 2 Chambres, 2 Salles de bain, Rangements, Terrain de 75 m²

réduit! Propriété de 2 chambres avec garage et petit jardin dans un village. - Située dans un village paisible, cette maison individuelle de deux chambres offre une combinaison parfaite de confort, de commodité et d'espace extérieur. La propriété dispose d'un garage spacieux, idéal pour un stationnement sécurisé ou un espace de rangement supplémentaire, tandis que le petit jardin constitue un endroit agréable pour profiter de l'air frais. Il y a également un stationnement hors route pour jusqu'à trois voitures, ce qui rend cette propriété encore plus pratique. Le village lui-même est une communauté charmante, avec une école primaire, une petite épicerie, une boulangerie et deux bars conviviaux, offrant tout ce dont vous avez besoin pour la vie quotidienne. Pour des commodités plus complètes, la ville historique de Guémené-sur-Scorff se trouve à seulement 15 minutes en voiture, où vous trouverez une plus large gamme de services et d'attractions. Avec son cadre serein au cœur du village, ses excellentes commodités locales et un accès facile aux villes voisines, c

Ville : Croisty
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56540
Coordonnées : 48.061486, -3.372408
Total : 68 728€
Prix d'acquisition : 51 600€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 64 600€
Frais de notaire : 4 128€
Coût estimé : 4 128€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 7.70€/m²/mois
Fourchette : 6.07€ - 9.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 562€/mois
Loyer annuel estimé : 6747€/an
Fourchette totale : 443€ - 713€/mois
Fourchette annuelle : 5319€ - 8557€/an
Rentabilité brute :9.82%
Fourchette de rentabilité :7.74% - 12.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :68 728€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :340,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :20,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 360,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :33 390,08€
Coût de l'assurance :6 013,70€
Taxe foncière : 674,67€/an
Soit par mois : 56,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 562,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 416,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :145,57€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 496 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 73 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3.5/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(178 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 562 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 747 €/an
Calcul : 562 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 307 €/an
Base de calcul : Emprunt de 68 728 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 241 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 675 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 222 €
Revenus locatifs : +6 747 €
Charges déductibles : -16 222 €
Résultat foncier Année 1 : -9 476 €(Déficit de 9 476 €)
Imputable sur revenu global : 9 476 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 222 €/an
Revenus locatifs : +6 747 €
Charges déductibles : -3 222 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 524 €/an
Prix d'achat du bien : 51 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 33 540 €(65% de 51 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 220 €/an
Calcul : 33 540 € × 3,636% = 1 220 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 747 €16 224 €2 309 €-9 478 €9 478 €--
26 882 €3 163 €2 248 €3 719 €---
37 019 €3 100 €2 185 €3 920 €---
47 160 €3 034 €2 119 €4 126 €---
57 303 €2 966 €2 051 €4 337 €---
67 449 €2 896 €1 981 €4 553 €---
77 598 €2 823 €1 908 €4 775 €---
87 750 €2 748 €1 833 €5 002 €---
97 905 €2 670 €1 755 €5 234 €---
108 063 €2 590 €1 675 €5 473 €---
118 224 €2 507 €1 591 €5 718 €---
128 389 €2 421 €1 505 €5 968 €---
138 556 €2 332 €1 416 €6 225 €---
148 728 €2 239 €1 324 €6 488 €---
158 902 €2 144 €1 229 €6 758 €---
169 080 €2 045 €1 130 €7 035 €---
179 262 €1 943 €1 028 €7 318 €---
189 447 €1 838 €923 €7 609 €---
199 636 €1 729 €813 €7 907 €---
209 829 €1 616 €700 €8 213 €---
2110 025 €1 499 €584 €8 527 €---
2210 226 €1 378 €463 €8 848 €---
2310 430 €1 253 €338 €9 178 €---
2410 639 €1 123 €208 €9 516 €---
2510 852 €989 €74 €9 862 €---
TOTAL216 100 €69 271 €33 390 €146 830 €9 478 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 843 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 146 830 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 747 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 417 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 417 €-2 843 €+4 260 €
2+1 417 €+1 116 €+301 €
3+1 417 €+1 176 €+241 €
4+1 417 €+1 238 €+179 €
5+1 417 €+1 301 €+116 €
6+1 417 €+1 366 €+51 €
7+1 417 €+1 432 €-15 €
8+1 417 €+1 501 €-84 €
9+1 417 €+1 570 €-153 €
10+1 417 €+1 642 €-225 €
11+1 417 €+1 715 €-298 €
12+1 417 €+1 790 €-373 €
13+1 417 €+1 867 €-450 €
14+1 417 €+1 946 €-529 €
15+1 417 €+2 027 €-610 €
16+1 417 €+2 110 €-693 €
17+1 417 €+2 196 €-779 €
18+1 417 €+2 283 €-866 €
19+1 417 €+2 372 €-955 €
20+1 417 €+2 464 €-1 047 €
21+1 417 €+2 558 €-1 141 €
22+1 417 €+2 654 €-1 237 €
23+1 417 €+2 753 €-1 336 €
24+1 417 €+2 855 €-1 438 €
25+1 417 €+2 959 €-1 542 €
Total+35 425 €+44 049 €+-8 624 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 231 jours
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