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Maison 4 pièces 81 m²

VilleSaint-Georges-de-Reintembault (35)
Surface81m²
Coût Total108 805€
Loyer Annuel6 739€
Rentabilité6.19%
Cashflow/mois-64€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 62 375 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 770,06 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 81 m²

REFERENCE ANNONCE : 135/2 - Maison à Vendre à Saint-Georges-de-Reintembault (35420) en Ille-et-Vilaine (35), comprenant :

-Au rez-de-chaussée: une pièce principale avec cheminée, wc.

-Au 1er étage: 2 chambres, salle de bains.

  • Au 2ème étage: une pièce et un grenier.

Sur l'arrière: un bâtiment à usage de cellier.

Jardin et un garage non attenant

Chauffage électrique.

Fenêtre PVC double vitrage.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr. Contactez notre office notarial pour obtenir de plus amples renseignements sur cette maison à vendre à Saint-Georges-de-Reintembault.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est expose sont disponibles sur le site Georisques : www.georisques.gouv.fr

Une annonce immobilière de notaire du site Immonot

Surface : 81 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 11/12/2024

Consommation énergie primaire : 358.0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 212 € et 2 992 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Saint-Georges-de-Reintembault
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35420
Coordonnées : 48.506157, -1.214698
Total : 108 805€
Prix d'acquisition : 62 375€
Travaux : 41 440€
Valeur du bien : 103 815€
Frais de notaire : 4 990€
Coût estimé : 4 990€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 6.93€/m²/mois
Fourchette : 5.46€ - 8.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 562€/mois
Loyer annuel estimé : 6739€/an
Fourchette totale : 443€ - 713€/mois
Fourchette annuelle : 5310€ - 8554€/an
Rentabilité brute :6.19%
Fourchette de rentabilité :4.88% - 7.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 102,38 €/m²
Basé sur :44 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :89 293 €
Prix d'achat :62 375 €
Décote à l'achat :-26 918€ (-30.1%)
Marge achat-revente :-19 512€ (-21.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 805€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :538,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :30,83€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 569,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 860,67€
Coût de l'assurance :9 248,43€
Taxe foncière : 673,95€/an
Soit par mois : 56,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 561,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 625,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-64,25€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 81 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres PVC double vitrage
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Gain d'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes plomberie et électricité si nécessaire, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires, carrelage partiel ou total, mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et finitions dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé, nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 440 €(512 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 100€
    Isolation combles: 81 m² × 100€/m² = 8100€ (inclut main d'œuvre)
  • Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Fenêtres PVC double vitrage:3 840€
    Amélioration étanchéité fenêtres: 4 fenêtres × 960€ = 3840€ (inclut main d'œuvre)
  • Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (inclut main d'œuvre)
  • Rénovation cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine (8 m²) × 8000€ = 8000€ (inclut main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain:3 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain (5 m²) × 3000€ = 3000€ (inclut main d'œuvre)
  • Revêtement sol chambres:2 400€
    Pose parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (inclut main d'œuvre)
  • Rafraîchissement salon:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 440€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres PVC double vitrage, Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 562 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 739 €/an
Calcul : 562 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 652 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 805 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 370 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 674 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 440 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 136 €
Revenus locatifs : +6 739 €
Charges déductibles : -46 136 €
Résultat foncier Année 1 : -39 397 €(Déficit de 39 397 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 997 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 696 €/an
Revenus locatifs : +6 739 €
Charges déductibles : -4 696 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 043 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17996.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 62 375 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 544 €(65% de 62 375 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 474 €/an
Calcul : 40 544 € × 3,636% = 1 474 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 739 €46 140 €3 656 €-39 400 €21 400 €18 000 €18 000 €
26 874 €4 603 €3 559 €2 272 €--15 729 €
37 012 €4 502 €3 458 €2 509 €--13 219 €
47 152 €4 398 €3 354 €2 754 €--10 466 €
57 295 €4 291 €3 247 €3 004 €--7 461 €
67 441 €4 180 €3 136 €3 261 €--4 200 €
77 590 €4 065 €3 021 €3 525 €--675 €
87 742 €3 946 €2 902 €3 796 €---
97 896 €3 823 €2 779 €4 074 €---
108 054 €3 695 €2 651 €4 359 €---
118 215 €3 563 €2 520 €4 652 €---
128 380 €3 427 €2 383 €4 953 €---
138 547 €3 286 €2 242 €5 261 €---
148 718 €3 140 €2 096 €5 578 €---
158 893 €2 989 €1 945 €5 903 €---
169 070 €2 833 €1 789 €6 237 €---
179 252 €2 672 €1 628 €6 580 €---
189 437 €2 504 €1 461 €6 932 €---
199 626 €2 332 €1 288 €7 294 €---
209 818 €2 153 €1 109 €7 665 €---
2110 014 €1 968 €924 €8 047 €---
2210 215 €1 776 €732 €8 438 €---
2310 419 €1 578 €534 €8 841 €---
2410 627 €1 373 €329 €9 254 €---
2510 840 €1 161 €118 €9 679 €---
TOTAL215 867 €120 398 €52 861 €95 469 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 95 469 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 739 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 415 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 415 €-6 420 €+7 835 €
2+1 415 €0 €+1 415 €
3+1 415 €0 €+1 415 €
4+1 415 €0 €+1 415 €
5+1 415 €0 €+1 415 €
6+1 415 €0 €+1 415 €
7+1 415 €0 €+1 415 €
8+1 415 €+936 €+479 €
9+1 415 €+1 222 €+193 €
10+1 415 €+1 308 €+107 €
11+1 415 €+1 396 €+19 €
12+1 415 €+1 486 €-71 €
13+1 415 €+1 578 €-163 €
14+1 415 €+1 673 €-258 €
15+1 415 €+1 771 €-356 €
16+1 415 €+1 871 €-456 €
17+1 415 €+1 974 €-559 €
18+1 415 €+2 080 €-665 €
19+1 415 €+2 188 €-773 €
20+1 415 €+2 300 €-885 €
21+1 415 €+2 414 €-999 €
22+1 415 €+2 532 €-1 117 €
23+1 415 €+2 652 €-1 237 €
24+1 415 €+2 776 €-1 361 €
25+1 415 €+2 904 €-1 489 €
Total+35 375 €+28 641 €+6 734 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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