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vente - appartement

VilleVilliers-le-Bel (95)
Surface65m²
Coût Total222 300€
Loyer Annuel13 733€
Rentabilité6.18%
Cashflow/mois-123€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 2 461,54 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Balcon, Cave, Garage, Parking, Salle de bain, Petit prix

Découvrez cet appartement lumineux de 65 m², accueillant et harmonieux, situé au premier étage d'une résidence conviviale à Villiers-le-Bel. Composé de trois pièces, il offre un cadre de vie agréable et confortable. Le salon et la salle à manger, baignés de lumière naturelle, sont le lieu idéal pour partager des moments chaleureux. La cuisine, séparée et bien aménagée, ajoute à la fonctionnalité de cet espace d'habitation. Profitez également d'un balcon de 3 m² avec une vue dégagée sur les espaces verts environnants, parfait pour un moment de repos.

Le bien dispose d'un séchoir pratique, d'une cave spacieuse de 6 m² pour le rangement, et d'une place de parking réservée pour plus de commodité.

Situé à proximité de nombreux parcs, vous pourrez flâner au parc Mémoire du génocide Arménien de 1915, au parc Ginkgo et au parc Jean Vilar, tous à moins de 100 mètres. Les familles apprécieront la proximité des écoles : l'école maternelle Jean-Jacques Rousseau et l'école primaire Paul Langevin 2 se trouvent à environ 200 mètres, tandis que l'école Pauline Kergomard est à 400 mètres et l'école élémentaire Henri Wallon à 500 mètres.

Caractéristiques techniques

  • Surface : 65 m²
  • Nombre de pièces : 3
  • Nombre de chambres : 2
  • Nombre de salles de bain : 1
  • Année de construction : 1958
  • Étage : 1er sur 4
  • Parking : 1 place
  • Consommation énergétique : E
  • Taxe foncière : 1499 €

Mentions légales :

Les informations présentées dans cette annonce ont été réunies avec soin par Zefir à partir des éléments disponibles au moment de la publication. Elles sont fournies à titre indicatif et visent à informer le lecteur sans se substituer aux diagnostics réglementaires ni aux vérifications techniques et administratives habituellement requises dans le cadre d'une transaction (règles d'urbanisme, servitudes, documents cadastraux, états des diagnostics). Pour obtenir les cartographies officielles et les historiques d'aléas liés aux risques naturels, miniers et technologiques, nous vous invitons à consulter Géorisques. Zefir accompagne votre projet avec transparence et rigueur, en vous apportant des informations complémentaires et en vous orientant vers les démarches utiles. Les données peuvent évoluer ; il est recommandé de vérifier les éléments auprès des autorités compétentes ou d'un professionnel indépendant avant toute prise de décision.

Pour toute question, contactez Zefir au 07 57 91 70 93.

Ville : Villiers-le-Bel
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95400
Coordonnées : 49.006540, 2.397544
Total : 222 300€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 49 500€
Valeur du bien : 209 500€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 17.61€/m²/mois
Fourchette : 14.28€ - 21.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 1144€/mois
Loyer annuel estimé : 13733€/an
Fourchette totale : 928€ - 1411€/mois
Fourchette annuelle : 11137€ - 16935€/an
Rentabilité brute :6.18%
Fourchette de rentabilité :5.01% - 7.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 026,21 €/m²
Basé sur :128 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :131 704 €
Prix d'achat :160 000 €
Décote à l'achat :+28 296€ (+21.5%)
Marge achat-revente :-90 596€ (-68.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :222 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 077,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :64,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 142,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 932,41€
Coût de l'assurance :19 451,25€
Taxe foncière : 1 499,00€/an
Soit par mois : 124,92€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 144,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 267,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-122,76€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Consommation énergétique mentionnée explicitement comme E.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitent un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 500 €(762 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (Villiers-le-Bel). Coefficients régionaux appliqués. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 144 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 733 €/an
Calcul : 1 144 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 021 €/an
Base de calcul : Emprunt de 222 300 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 778 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 499 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 798 €
Revenus locatifs : +13 733 €
Charges déductibles : -58 798 €
Résultat foncier Année 1 : -45 064 €(Déficit de 45 064 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 664 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 298 €/an
Revenus locatifs : +13 733 €
Charges déductibles : -9 298 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 436 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23664.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 733 €58 805 €7 028 €-45 071 €21 400 €23 671 €23 671 €
214 008 €9 113 €6 836 €4 895 €--18 776 €
314 288 €8 915 €6 638 €5 373 €--13 403 €
414 574 €8 711 €6 434 €5 863 €--7 540 €
514 865 €8 500 €6 223 €6 366 €--1 175 €
615 163 €8 282 €6 005 €6 881 €---
715 466 €8 057 €5 780 €7 409 €---
815 775 €7 825 €5 548 €7 950 €---
916 091 €7 585 €5 308 €8 505 €---
1016 413 €7 338 €5 061 €9 075 €---
1116 741 €7 082 €4 805 €9 658 €---
1217 076 €6 819 €4 541 €10 257 €---
1317 417 €6 546 €4 269 €10 871 €---
1417 765 €6 265 €3 988 €11 501 €---
1518 121 €5 975 €3 697 €12 146 €---
1618 483 €5 675 €3 398 €12 808 €---
1718 853 €5 365 €3 088 €13 488 €---
1819 230 €5 046 €2 769 €14 184 €---
1919 614 €4 716 €2 439 €14 899 €---
2020 007 €4 375 €2 098 €15 632 €---
2120 407 €4 023 €1 746 €16 384 €---
2220 815 €3 660 €1 383 €17 155 €---
2321 231 €3 285 €1 008 €17 946 €---
2421 656 €2 898 €621 €18 758 €---
2522 089 €2 498 €221 €19 591 €---
TOTAL439 881 €207 359 €100 932 €232 522 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 232 522 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 733 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 884 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 884 €-6 420 €+9 304 €
2+2 884 €0 €+2 884 €
3+2 884 €0 €+2 884 €
4+2 884 €0 €+2 884 €
5+2 884 €0 €+2 884 €
6+2 884 €+1 712 €+1 172 €
7+2 884 €+2 223 €+661 €
8+2 884 €+2 385 €+499 €
9+2 884 €+2 552 €+332 €
10+2 884 €+2 722 €+162 €
11+2 884 €+2 898 €-14 €
12+2 884 €+3 077 €-193 €
13+2 884 €+3 261 €-377 €
14+2 884 €+3 450 €-566 €
15+2 884 €+3 644 €-760 €
16+2 884 €+3 843 €-959 €
17+2 884 €+4 046 €-1 162 €
18+2 884 €+4 255 €-1 371 €
19+2 884 €+4 470 €-1 586 €
20+2 884 €+4 690 €-1 806 €
21+2 884 €+4 915 €-2 031 €
22+2 884 €+5 146 €-2 262 €
23+2 884 €+5 384 €-2 500 €
24+2 884 €+5 627 €-2 743 €
25+2 884 €+5 877 €-2 993 €
Total+72 100 €+69 757 €+2 343 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
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