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Maison 3 chambres 78m² à Montesquiou

VilleMontesquiou (32)
Surface78m²
Coût Total108 660€
Loyer Annuel7 926€
Rentabilité7.29%
Cashflow/mois+24€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 46 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 589,74 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A découvrir ! Maison de village comprenant en RDC une entrée, une pièce de vie avec poêle à bois, cuisine, cellier et un WC. A l'étage, 3 chambres et une salle d'eau avec WC. Des travaux de rénovation sont à prévoir afin de rendre ce lieu agréable à vivre. Idéal investisseur. Dans un village avec épicerie, pharmacie et médecin. Chauffage bois et électrique

Honoraires à la charge du vendeur Votre agent commercial 3G IMMO sur place EI - Nicole LAFON inscrite au RSAC d'AUCH n° 837 848 134 Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Logement à consommation énergétique excessive.

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 600 € et 2 200 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Montesquiou
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32320
Coordonnées : 43.577965, 0.328600
Total : 108 660€
Prix d'acquisition : 46 000€
Travaux : 58 980€
Valeur du bien : 104 980€
Frais de notaire : 3 680€
Coût estimé : 3 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 8.47€/m²/mois
Fourchette : 6.36€ - 11.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 660€/mois
Loyer annuel estimé : 7926€/an
Fourchette totale : 496€ - 879€/mois
Fourchette annuelle : 5957€ - 10546€/an
Rentabilité brute :7.29%
Fourchette de rentabilité :5.48% - 9.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :408,16 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :31 836 €
Prix d'achat :46 000 €
Décote à l'achat :+14 164€ (+44.5%)
Marge achat-revente :-76 824€ (-241.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :542,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :27,17€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 569,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 183,83€
Coût de l'assurance :8 149,50€
Taxe foncière : 792,58€/an
Soit par mois : 66,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 660,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 636,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :24,45€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien et le poêle à bois.
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: surface maison en m² (78 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 9 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations très datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds pour les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises suffisantes.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie pour assurer le bon fonctionnement des installations.
Quantité: plomberie complète pour la maison
Raison: Normes de plomberie - sécurité et confort

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 980 €(756 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Isolation:4 680€
    Isolation toiture/combles: 78 m² × 60€/m² = 4680€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€/fenêtre = 7200€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12 m² × 1000€/m² = 12000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Chambres:5 400€
    Rénovation complète chambres: 45 m² × 120€/m² = 5400€ (parquet et peinture, main d'œuvre incluse)
  • Salon:2 000€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 100€/m² = 2000€ (parquet et peinture, main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (installation incluse)
  • Plomberie:8 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 maison × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montesquiou (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 380€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 660 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 926 €/an
Calcul : 660 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 734 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 660 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 326 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 793 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 980 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 832 €
Revenus locatifs : +7 926 €
Charges déductibles : -63 832 €
Résultat foncier Année 1 : -55 907 €(Déficit de 55 907 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 507 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 852 €/an
Revenus locatifs : +7 926 €
Charges déductibles : -4 852 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 073 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34506.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 46 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 900 €(65% de 46 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 087 €/an
Calcul : 29 900 € × 3,636% = 1 087 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 926 €63 836 €3 737 €-55 910 €21 400 €34 510 €34 510 €
28 084 €4 758 €3 639 €3 327 €--31 184 €
38 246 €4 656 €3 538 €3 590 €--27 594 €
48 411 €4 551 €3 432 €3 860 €--23 734 €
58 579 €4 442 €3 323 €4 137 €--19 597 €
68 751 €4 329 €3 211 €4 422 €--15 175 €
78 926 €4 212 €3 094 €4 713 €--10 462 €
89 104 €4 091 €2 973 €5 013 €--5 449 €
99 286 €3 966 €2 848 €5 320 €--129 €
109 472 €3 836 €2 718 €5 636 €---
119 661 €3 702 €2 584 €5 959 €---
129 855 €3 563 €2 445 €6 291 €---
1310 052 €3 419 €2 301 €6 632 €---
1410 253 €3 270 €2 152 €6 982 €---
1510 458 €3 116 €1 998 €7 342 €---
1610 667 €2 957 €1 838 €7 710 €---
1710 880 €2 791 €1 673 €8 089 €---
1811 098 €2 620 €1 501 €8 478 €---
1911 320 €2 443 €1 324 €8 877 €---
2011 546 €2 259 €1 141 €9 287 €---
2111 777 €2 069 €951 €9 708 €---
2212 013 €1 873 €754 €10 140 €---
2312 253 €1 669 €550 €10 584 €---
2412 498 €1 458 €339 €11 040 €---
2512 748 €1 240 €121 €11 508 €---
TOTAL253 864 €141 128 €54 184 €112 737 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 112 737 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 926 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 664 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 664 €-6 420 €+8 084 €
2+1 664 €0 €+1 664 €
3+1 664 €0 €+1 664 €
4+1 664 €0 €+1 664 €
5+1 664 €0 €+1 664 €
6+1 664 €0 €+1 664 €
7+1 664 €0 €+1 664 €
8+1 664 €0 €+1 664 €
9+1 664 €0 €+1 664 €
10+1 664 €+1 652 €+12 €
11+1 664 €+1 788 €-124 €
12+1 664 €+1 887 €-223 €
13+1 664 €+1 990 €-326 €
14+1 664 €+2 095 €-431 €
15+1 664 €+2 202 €-538 €
16+1 664 €+2 313 €-649 €
17+1 664 €+2 427 €-763 €
18+1 664 €+2 543 €-879 €
19+1 664 €+2 663 €-999 €
20+1 664 €+2 786 €-1 122 €
21+1 664 €+2 912 €-1 248 €
22+1 664 €+3 042 €-1 378 €
23+1 664 €+3 175 €-1 511 €
24+1 664 €+3 312 €-1 648 €
25+1 664 €+3 453 €-1 789 €
Total+41 600 €+33 821 €+7 779 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 53 jours
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