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Maison 5 pièces 218 m²

VilleVulbens (74)
Surface218m²
Coût Total667 200€
Loyer Annuel52 850€
Rentabilité7.92%
Cashflow/mois+510€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 550 000 €
Surface : 218 m²
Prix au m² : 2 522,94 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison individuelle de plain pied sur 1400 m2 de terrain au calme

VULBENS: Dans un cadre bucolique, jolie maison de plain pied sur sous sous-sol complet. Elle vous offre un véranda, salon séjour, cuisine équipée, 4 chambres, SDB, WC. Sous-sol complet avec cave, atelier et garage. Sublime terrain de 1400 m2 avec de nombreux arbers fruitiers et vue sur le jura imprenable. Référence agence : 0000 Référence annonce : 12GL-8G2-22K Date de réalisation du diagnostic : 28/07/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 220 € et 3 050 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Vulbens
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74520
Coordonnées : 46.100895, 5.928032
Total : 667 200€
Prix d'acquisition : 550 000€
Travaux : 73 200€
Valeur du bien : 623 200€
Frais de notaire : 44 000€
Coût estimé : 44 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 218m²
Loyer prédit : 20.20€/m²/mois
Fourchette : 14.24€ - 28.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 4404€/mois
Loyer annuel estimé : 52850€/an
Fourchette totale : 3103€ - 6250€/mois
Fourchette annuelle : 37240€ - 75004€/an
Rentabilité brute :7.92%
Fourchette de rentabilité :5.58% - 11.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 349,81 €/m²
Basé sur :28 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :948 257 €
Prix d'achat :550 000 €
Décote à l'achat :-398 257€ (-42.0%)
Marge achat-revente :281 057€ (29.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :667 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 286,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :166,80€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 3 453,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :318 818,16€
Coût de l'assurance :50 040,00€
Taxe foncière : 5 285,01€/an
Soit par mois : 440,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 404,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 893,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :510,23€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 218 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 218 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager, peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine avec usure visible, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :73 200 €(336 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 900€
    Isolation toiture/combles: 218 m² × 50€/m² = 10900€, Main d'œuvre: 80€
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€
  • Menuiseries:21 000€
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 750€ = 20250€, Main d'œuvre: 750€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€
  • Rénovation salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€
  • Rafraîchissement cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€
  • Revêtement sol chambres:3 900€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 300€
  • Peinture chambres:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 50€/m² = 2400€
  • Peinture salon:1 500€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vulbens (coefficient 0.9 appliqué pour une zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 49 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 404 €/mois
Revenus locatifs annuels : 52 850 €/an
Calcul : 4 404 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 22 065 €/an
Base de calcul : Emprunt de 667 200 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 002 €/an
Calcul : 167 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 285 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 73 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 102 552 €
Revenus locatifs : +52 850 €
Charges déductibles : -102 552 €
Résultat foncier Année 1 : -49 701 €(Déficit de 49 701 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 301 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 29 352 €/an
Revenus locatifs : +52 850 €
Charges déductibles : -29 352 €
Résultat foncier Années 2+ : 23 499 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28301.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 550 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 357 500 €(65% de 550 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 13 000 €/an
Calcul : 357 500 € × 3,636% = 13 000 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
152 850 €102 573 €22 086 €-49 723 €21 400 €28 323 €28 323 €
253 907 €28 783 €21 496 €25 125 €--3 198 €
354 985 €28 172 €20 885 €26 813 €---
456 085 €27 541 €20 254 €28 544 €---
557 207 €26 888 €19 602 €30 319 €---
658 351 €26 213 €18 927 €32 138 €---
759 518 €25 515 €18 229 €34 002 €---
860 708 €24 794 €17 507 €35 914 €---
961 922 €24 048 €16 761 €37 875 €---
1063 161 €23 276 €15 989 €39 885 €---
1164 424 €22 478 €15 192 €41 946 €---
1265 713 €21 653 €14 367 €44 059 €---
1367 027 €20 800 €13 514 €46 226 €---
1468 367 €19 918 €12 632 €48 449 €---
1569 735 €19 006 €11 720 €50 728 €---
1671 129 €18 063 €10 777 €53 066 €---
1772 552 €17 088 €9 802 €55 464 €---
1874 003 €16 080 €8 793 €57 923 €---
1975 483 €15 037 €7 751 €60 446 €---
2076 993 €13 959 €6 673 €63 034 €---
2178 533 €12 844 €5 558 €65 688 €---
2280 103 €11 692 €4 405 €68 411 €---
2381 705 €10 500 €3 213 €71 205 €---
2483 339 €9 267 €1 981 €74 072 €---
2585 006 €7 993 €706 €77 013 €---
TOTAL1 692 806 €574 184 €318 818 €1 118 622 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 118 622 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 52 850 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +11 099 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+11 099 €-6 420 €+17 519 €
2+11 099 €0 €+11 099 €
3+11 099 €+7 084 €+4 015 €
4+11 099 €+8 563 €+2 536 €
5+11 099 €+9 096 €+2 003 €
6+11 099 €+9 641 €+1 458 €
7+11 099 €+10 201 €+898 €
8+11 099 €+10 774 €+325 €
9+11 099 €+11 362 €-263 €
10+11 099 €+11 965 €-866 €
11+11 099 €+12 584 €-1 485 €
12+11 099 €+13 218 €-2 119 €
13+11 099 €+13 868 €-2 769 €
14+11 099 €+14 535 €-3 436 €
15+11 099 €+15 218 €-4 119 €
16+11 099 €+15 920 €-4 821 €
17+11 099 €+16 639 €-5 540 €
18+11 099 €+17 377 €-6 278 €
19+11 099 €+18 134 €-7 035 €
20+11 099 €+18 910 €-7 811 €
21+11 099 €+19 706 €-8 607 €
22+11 099 €+20 523 €-9 424 €
23+11 099 €+21 362 €-10 263 €
24+11 099 €+22 222 €-11 123 €
25+11 099 €+23 104 €-12 005 €
Total+277 475 €+335 587 €+-58 112 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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