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T5 appartement familial à Rénover

Bien expiré
VilleClermont-Ferrand (63)
Surface90m²
Coût Total175 540€
Loyer Annuel11 708€
Rentabilité6.67%
Cashflow/mois-41€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 128 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 422,22 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je vous propose ce T5 de 90 m² à rénover, situé au 1er étage d'un immeuble de 4 étages à Clermont-Ferrand.

Cet appartement comprend 4 chambres et 1 salle de bain. Il nécessite des travaux de rénovation. il dispose d'une cave et 1 garage privé. Proche de toutes commodité.

L'appartement est situé dans le quartier de Chanteranne-la Glacière à Clermont-Ferrand. Chauffage au gaz. Classe énergie E - Classe climat E. Logement à consommation énergétique excessive : classe E.

Une opportunité à saisir ! Contactez-moi pour organiser une visite.

Ville : Clermont-Ferrand
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63100
Coordonnées : 45.788130, 3.084880
Total : 175 540€
Prix d'acquisition : 128 000€
Travaux : 37 300€
Valeur du bien : 165 300€
Frais de notaire : 10 240€
Coût estimé : 10 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 10.84€/m²/mois
Fourchette : 8.46€ - 13.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 976€/mois
Loyer annuel estimé : 11708€/an
Fourchette totale : 762€ - 1250€/mois
Fourchette annuelle : 9141€ - 14996€/an
Rentabilité brute :6.67%
Fourchette de rentabilité :5.21% - 8.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :175 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :867,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :51,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 918,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 721,35€
Coût de l'assurance :15 359,75€
Taxe foncière : 1 170,82€/an
Soit par mois : 97,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 975,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 016,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-40,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec éléments anciens et carrelage daté
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres avec murs abîmés et parquet usé nécessitant travaux
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et remplacement du revêtement de sol
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon spacieux avec parquet usé et moquette visible
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale avec tableau électrique et prises suffisantes
Quantité: 1 installation pour 90 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 300 €(414 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1000€ = 9000€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:2 500€
    Rafraîchissement salon: Peinture 25 m² × 30€/m² = 750€, Parquet flottant 25 m² × 50€/m² = 1250€, Main d'œuvre: 500€
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 90 m² × 100€/m² = 900€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Clermont-Ferrand (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 976 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 708 €/an
Calcul : 976 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 858 €/an
Base de calcul : Emprunt de 175 540 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 614 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 171 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 943 €
Revenus locatifs : +11 708 €
Charges déductibles : -44 943 €
Résultat foncier Année 1 : -33 235 €(Déficit de 33 235 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 835 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 643 €/an
Revenus locatifs : +11 708 €
Charges déductibles : -7 643 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 065 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11834.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 128 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 200 €(65% de 128 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 025 €/an
Calcul : 83 200 € × 3,636% = 3 025 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 708 €44 948 €5 863 €-33 240 €21 400 €11 840 €11 840 €
211 942 €7 492 €5 707 €4 450 €--7 390 €
312 181 €7 331 €5 546 €4 850 €--2 540 €
412 425 €7 164 €5 379 €5 261 €---
512 673 €6 991 €5 206 €5 682 €---
612 927 €6 812 €5 027 €6 114 €---
713 185 €6 628 €4 842 €6 558 €---
813 449 €6 437 €4 651 €7 012 €---
913 718 €6 239 €4 454 €7 479 €---
1013 992 €6 034 €4 249 €7 958 €---
1114 272 €5 823 €4 038 €8 449 €---
1214 558 €5 604 €3 819 €8 954 €---
1314 849 €5 378 €3 593 €9 471 €---
1415 146 €5 144 €3 359 €10 002 €---
1515 449 €4 902 €3 116 €10 547 €---
1615 758 €4 651 €2 866 €11 106 €---
1716 073 €4 392 €2 607 €11 681 €---
1816 394 €4 124 €2 339 €12 270 €---
1916 722 €3 847 €2 062 €12 875 €---
2017 057 €3 561 €1 776 €13 496 €---
2117 398 €3 264 €1 479 €14 133 €---
2217 746 €2 958 €1 173 €14 788 €---
2318 101 €2 641 €855 €15 460 €---
2418 463 €2 313 €527 €16 150 €---
2518 832 €1 973 €188 €16 859 €---
TOTAL375 017 €166 652 €84 721 €208 365 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 208 365 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 708 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 459 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 459 €-6 420 €+8 879 €
2+2 459 €0 €+2 459 €
3+2 459 €0 €+2 459 €
4+2 459 €+816 €+1 643 €
5+2 459 €+1 705 €+754 €
6+2 459 €+1 834 €+625 €
7+2 459 €+1 967 €+492 €
8+2 459 €+2 104 €+355 €
9+2 459 €+2 244 €+215 €
10+2 459 €+2 387 €+72 €
11+2 459 €+2 535 €-76 €
12+2 459 €+2 686 €-227 €
13+2 459 €+2 841 €-382 €
14+2 459 €+3 001 €-542 €
15+2 459 €+3 164 €-705 €
16+2 459 €+3 332 €-873 €
17+2 459 €+3 504 €-1 045 €
18+2 459 €+3 681 €-1 222 €
19+2 459 €+3 862 €-1 403 €
20+2 459 €+4 049 €-1 590 €
21+2 459 €+4 240 €-1 781 €
22+2 459 €+4 436 €-1 977 €
23+2 459 €+4 638 €-2 179 €
24+2 459 €+4 845 €-2 386 €
25+2 459 €+5 058 €-2 599 €
Total+61 475 €+62 510 €+-1 035 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 91 jours
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