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Maison à vendre

Bien expiré
VilleBréal-sous-Montfort (35)
Surface470m²
Coût Total764 626€
Loyer Annuel54 057€
Rentabilité7.07%
Cashflow/mois+40€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 571 450 €
Surface : 470 m²
Prix au m² : 1 215,85 €/m²
Chambres : 8
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cheminée, 8 chambres, Entrée séparée, calme

NOUVEAUTE TRENTE CINQ NOTAIRES ! VOTRE NOTAIRE DE BREAL SOUS MONTFORT.

Situé au calme de la campagne de BREAL SOUS MONTFORT, venez découvrir cette longère en pierres avec une activité de chambres d'hôtes qui se compose de la manière suivantes.

Pour la partie chambres d'hôtes: Entrée, séjour salon avec cheminée wc avec laves mains pour les espaces communs. CINQ appartements dont 1 au rez de chaussée comprenant chacun salle de bains et wc .

Pour la partie privative: Grande cuisine avec coin repas, bureau, buanderie, salon, wc . A l'étage : 3 chambres, salle de bains, salle d'eau et wc

Jardin devant avec dépendances.

571 450 euros. 550 000 euros + Honoraires de négo. : 21 450 euros (soit 3,90% à la charge de l'acquéreur)

Ville : Bréal-sous-Montfort
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35310
Coordonnées : 48.049125, -1.870149
Total : 764 626€
Prix d'acquisition : 571 450€
Travaux : 147 460€
Valeur du bien : 718 910€
Frais de notaire : 45 716€
Coût estimé : 45 716€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 470m²
Loyer prédit : 9.58€/m²/mois
Fourchette : 7.95€ - 11.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 4505€/mois
Loyer annuel estimé : 54057€/an
Fourchette totale : 3737€ - 5431€/mois
Fourchette annuelle : 44841€ - 65167€/an
Rentabilité brute :7.07%
Fourchette de rentabilité :5.86% - 8.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 568,32 €/m²
Basé sur :68 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 207 108 €
Prix d'achat :571 450 €
Décote à l'achat :-635 658€ (-52.7%)
Marge achat-revente :442 482€ (36.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :764 626€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 791,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :223,02€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 4 014,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :372 701,05€
Coût de l'assurance :66 904,78€
Taxe foncière : 5 405,69€/an
Soit par mois : 450,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 504,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 464,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :40,16€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 115 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 470 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 59 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite une mise aux normes et rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 8 chambres
Quantité: 8 chambres (environ 96 m² total)
Raison: État 4/5 - Sol en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 40 m²
Raison: État 3.7/5 - Salon nécessite un rafraîchissement léger
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb
Quantité: 470 m² de surface habitable
Raison: Sécurité sanitaire et conformité aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :147 460 €(314 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:24 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système: 11000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 13000€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:35 400€
    Fenêtres double vitrage: 59 fenêtres × 600€/fenêtre = 35400€
  • Cuisine - Rénovation complète:42 500€
    Cuisine complète: 15000€ + Électroménager: 4000€ + Plomberie: 2000€ + Électricité: 1500€ + Main d'œuvre: 1500€ = 20000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:25 000€
    Salle de bain complète: 8000€ + Plomberie: 2000€ + Électricité: 1500€ + Carrelage: 1500€ + Main d'œuvre: 1000€ = 12000€
  • Chambres - Revêtement sol parquet flottant:12 960€
    Parquet flottant: 96 m² × 60€/m² = 5760€ + Main d'œuvre: 1440€ = 7200€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 30€/m² = 1200€
  • Second œuvre général - Électricité:1 700€
    Tableau électrique: 800€ + Main d'œuvre: 100€ = 900€
  • Second œuvre général - Plomberie:4 700€
    Mise à jour tuyauterie: 470 m² × 10€/m² = 4700€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bréal-sous-Montfort (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 59 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 505 €/mois
Revenus locatifs annuels : 54 057 €/an
Calcul : 4 505 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 25 743 €/an
Base de calcul : Emprunt de 764 626 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 676 €/an
Calcul : 223 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 406 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 147 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 181 285 €
Revenus locatifs : +54 057 €
Charges déductibles : -181 285 €
Résultat foncier Année 1 : -127 228 €(Déficit de 127 228 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 105 828 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 33 825 €/an
Revenus locatifs : +54 057 €
Charges déductibles : -33 825 €
Résultat foncier Années 2+ : 20 232 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 105827.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 571 450 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 371 443 €(65% de 571 450 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 13 507 €/an
Calcul : 371 443 € × 3,636% = 13 507 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
154 057 €181 309 €25 767 €-127 252 €21 400 €105 852 €105 852 €
255 138 €33 166 €25 084 €21 972 €--83 880 €
356 241 €32 459 €24 377 €23 782 €--60 099 €
457 366 €31 728 €23 646 €25 638 €--34 461 €
558 513 €30 971 €22 889 €27 542 €--6 918 €
659 683 €30 188 €22 106 €29 495 €---
760 877 €29 378 €21 296 €31 499 €---
862 094 €28 540 €20 458 €33 555 €---
963 336 €27 673 €19 591 €35 664 €---
1064 603 €26 775 €18 693 €37 828 €---
1165 895 €25 847 €17 765 €40 048 €---
1267 213 €24 887 €16 805 €42 326 €---
1368 557 €23 893 €15 811 €44 664 €---
1469 928 €22 865 €14 783 €47 064 €---
1571 327 €21 801 €13 719 €49 526 €---
1672 753 €20 700 €12 619 €52 053 €---
1774 209 €19 562 €11 480 €54 647 €---
1875 693 €18 384 €10 302 €57 309 €---
1977 207 €17 165 €9 083 €60 042 €---
2078 751 €15 903 €7 822 €62 847 €---
2180 326 €14 599 €6 517 €65 727 €---
2281 932 €13 248 €5 167 €68 684 €---
2383 571 €11 852 €3 770 €71 719 €---
2485 242 €10 406 €2 325 €74 836 €---
2586 947 €8 911 €829 €78 036 €---
TOTAL1 731 459 €722 208 €372 701 €1 009 251 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 009 251 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 54 057 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +11 352 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+11 352 €-6 420 €+17 772 €
2+11 352 €0 €+11 352 €
3+11 352 €0 €+11 352 €
4+11 352 €0 €+11 352 €
5+11 352 €0 €+11 352 €
6+11 352 €+6 773 €+4 579 €
7+11 352 €+9 450 €+1 902 €
8+11 352 €+10 066 €+1 286 €
9+11 352 €+10 699 €+653 €
10+11 352 €+11 348 €+4 €
11+11 352 €+12 014 €-662 €
12+11 352 €+12 698 €-1 346 €
13+11 352 €+13 399 €-2 047 €
14+11 352 €+14 119 €-2 767 €
15+11 352 €+14 858 €-3 506 €
16+11 352 €+15 616 €-4 264 €
17+11 352 €+16 394 €-5 042 €
18+11 352 €+17 193 €-5 841 €
19+11 352 €+18 013 €-6 661 €
20+11 352 €+18 854 €-7 502 €
21+11 352 €+19 718 €-8 366 €
22+11 352 €+20 605 €-9 253 €
23+11 352 €+21 516 €-10 164 €
24+11 352 €+22 451 €-11 099 €
25+11 352 €+23 411 €-12 059 €
Total+283 800 €+302 775 €+-18 975 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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